政府应该像管猪肉价格一样管房地产价格
2008年，猪肉价格上涨，一时引起了很多民众的不满，温家宝总理亲自做出批示，尽力确保人人有猪肉吃。通过各种行政、法律、市场等措施将猪肉价格降下来了。而房地产价格却怎么调也调不下，很多人还是一直没有房屋住。为什么政府不能像管猪肉价格一样管房地产价格？本文从几个方面具体阐述个人关于政府对猪肉市场和房地产市场管理的一些看法。
第一个问题，猪肉与房地产的相关差异
首先，房屋价格与猪肉价格的差别。一个家庭购买房屋的价格是一次性付清的或者按揭分年付清的，价值数量比较大，而猪肉是单笔计算，一次所需要的价格量上较少。房价是由建安成本、土地出让金、缴纳的相关税费及利润等组成。猪肉价格是猪崽价、猪饲料价、及相关费用。房屋价格大多数都是数千数万一个平方米，而猪肉价格是快速消费品，正常价格为10元左右每斤。一个家庭的住房至少也要50-60平方米左右，于是一套现房或者期房都要几十万或者百万等。而猪肉对于一个家庭来说，一年100斤，一年就上千元左右，按一般住宅70年，至多也要十万左右。
其次，房屋供给与猪肉供给的差别。房屋供给是有限的，虽然受到价格影响，但是供给增加不会很大，因为商品房的开发供给主要是受到受到土地资金等限制，供给弹性较小。而猪肉供给不受其它因素限制，只是受到猪肉价格或者其它生产资料影响，他的供给弹性较大。房屋的供给者包括开发商、政府部门、自有房居民，开发商的商品房居多。猪肉供给者为养猪专业户，普通大众、农民养猪居多。
第三，房屋需求与猪肉需求的差别。房屋需求主要是集中在城市中人居民，乡村中的农民对房屋有需求，但是不会去买房，而是自己盖房。而对城市的住房需求来说，自有住房的人需要购买新住房的同时，也为住房市场增加供给。还有就是城市化和工业化所带来的很多住房需求，户口改革让更多的有钱农民、企业家或者经商赚钱的农民工到城市里定居，这一部分人占据了中国很大部分的需求。而猪肉的需求是广大人民大众，不管是农村还是城市的居民家庭，都有对猪肉的大量需求，当然少部分少数民族的人将猪作为自己的图腾除外。
第四，房地产市场与猪肉市场的差别。房地产市场是一个卖方少买方多的市场，是一个卖方市场。猪肉市场是在一个在菜市场里的市场，就某个区域而言，也是一个卖方市场。住房的区域竞争不大，即房地产价格关联性不大，房地产的替代性较低。而猪肉的区域竞争性大，因为它的替代性相对住房较高。住房有投机者、倒房者、炒房者，有部分投机或者投资需求，囤积房源对房地产市场的影响很大。而猪肉很少有投资或者投机者，囤积猪源对猪肉市场的影响不大。
第二个问题，政府对猪肉和房地产的态度差异
首先，政府对猪肉市场的态度是一贯的，是支持和扶持的，是保证人人有猪肉吃，能吃得起猪肉。2008年，随着物价普遍上涨，猪肉价格一时从每斤8元左右普遍上涨到20元左右。各级政府对民生问题引起了高度重视，加紧调控，市场失灵的情况下政府采取了强有力的措施。对全国猪肉市场，猪肉供需，加大对支农的力度和扶持养猪专业户等方法，使得猪肉市场在短短的几个月就回到了正常的水平，广大民众不会再对猪肉有所抱怨。政府的调控效果很明显。
其次，政府对房地产市场的态度是善变的，鼓励房地产商品房市场的发展到调控房地产商品房市场的发展，再到保持稳定健康的房地产市场，两会更加明确的对商品房市场放任不管，因为每调控一次，房地产市场的效果是相反的。因为房地产调控影响的人很多，调控降价是触及很多人的利益，开发商、投资者，住房拥有者，以及一些政府官员等，对地方经济有很大的阻力，政府的压力很大。而调控涨价，民生怨道，广大中低收入人群买不起房，影响政府的稳定。所以现在政府对商品房市场基本上没有太多的举措，不管了，让商品房市场自己去发展，并且政府在2009年加大保障房的力度，可能是间接调节商品房市场，密切关注房地产商品房市场的发展。
最后，房地产商品房市场难道政府真的就不管了吗？这不可能，个人觉得2009年中国政府对房地产市场的态度是与开发商及消费者三方的博弈过程，表面上是把这种博弈变成了开发商与购房者两方的博弈，但是开发商要开发投资并且使自己开发的商品住房以自己想追求的利润率的心理价格卖出去，追求利润的最大化。而购房者需求者就是要在自己经济能力下有房子住，追求效用的最大化。在利润最大化和效用最大化的博弈过程中，会幅射出民生问题和经济发展问题的博弈，因而政府还是要管房地产市场，只是由于经济危机的存在，延缓了这种冲突暴发的时间和程度，给政府一个调整的时机。
第三个问题，房地产市场难管的探究
房地产市场有那么难管吗？房地产市场难管的是哪里，以及怎么样去管一系列的问题都困扰着房地产管理者和政策制度的制定者。个人就这些问题给出自己的一点见解。
首先肯定是房地产市场肯定是出了问题或者说是市场失灵，因而需要政府房地产管理部门来管，这是毫无疑问的。因为房地产业被很多人误认为支柱产业，其实个人认为，房地产业不能算做支柱产业，虽然房地产开发投资在全社会投资中占有大约15%-20%的比例，但是房地产业增加值对国民经济的贡献率却远远低于投资的比率，这说明房地产业的经济功能还没有达到最大化。就江西的数据研究为例，江西的房地产开发投资为全社会开发投资为20%左右，而房地产业增加值所给国民经济的贡献率只达到4%。但是我还们不可否认的是，房地产确实给国民经济带来了指导或者我们现在所说的房地产业是具有先导性。因为房地产业发展起来了，经济实体也就发展了。当前房地产市场有回暖的迹象，不管是昙花一现还是持续的发展，但是房地产的回暖给中国经济实体的回暖带来了信心，因而我们业界很多人士都认定，房地产业是具有先导性而不是国民经济的支柱产业观点。
其次，房地产市场难管在哪里？个人认为，房地产市场的问题还是出现了市场上。第一，房地产市场的供需不平衡或者是供需被误解。大多数人都定性认为中国房地产市场是供不应求，而根据我的研究分析发现，真正的房地产市场是供过于求。第二，是房地产市场价格的虚增问题，或者价格不合理。根据我的数据研究，为什么供过于求，房地产市场的价格还在上涨呢？这就是房地产市场价格虚增成泡沫的缘故。这一点可以从房地产市场的销售面积的增长率和销售额的增长率就可以比较得出，就江西来说，销售额的增长率比销售面积的增长率快。第三，房地产市场的投资者或者投机者过多，因为中国经济实体稳定，投资环境和投机市场前景好，大量的外来热钱，中国民营经济，民间经济和中国制造业的钱都投入到房地产市场中来，这推动了中国房地产价格的上涨和很多城市中低收入居民没有住房，买不起住宅。第四，我个人认为，中国的房地产市场监管机制或者制度不完善，住房定价问题是一个问题，怎么定价，很多开发商认为土地价格过高，建安成本随着生产资料上涨而上升，国家对房地产市场的税费重，以及开发产的利润高，即所谓的暴利，为什么会出现这么多的问题，这很大程度上就是政府的不作为，或者作为不为民考虑。
最后，怎么样去管这个房地产市场的问题，个人认为，第一还是要把市场的供需给平衡或者让所需要住房的人了解市场的供需，而不是误解市场供需，这就是需要增加房地产市场的透明度，当然开发商的开发成本公平不公开这纯属于开发商的事，我们没有必要去查证，这属于开发商的隐私或者商业机密，但是关键还是要让购房者与开发商的信息对称，至于通过什么方法，这就得消费者自己考虑，因为消费者都是很精明的！第二，房地产价格问题，房价高这是一个现实的问题，怎么降房价，开发商不愿降，因为降了就达不到自己在进行项目开发时所设计的可行性分析利润率，而购房者买不起或者一种持续观望的情绪都是影响房价等，这时候怎么办，最终的办法就是降价，至于降一个什么样的程度，因为开发商的经营战略在各个阶段都是不同的，所以市场上会出现很多不同的营销方式和渠道，但是降价是一定的。第三个问题，房地产投资者或者投机者这个时候该怎么办？是继续持有还是现在就抛售，这就类似于中国股票市场，个人觉得有些人还是认为房价不会见底或者其它投资组合，或者有能力承受这种市场的冲击，可能还会囤房，但是个人觉得在这种市场不明朗的情况下，经济不景气的情况下，出售自己所囤积的房产也是一种经营策略，房价下降是必然，至于是不是见底就是看经济情况和你个人的投资行为，很多人认为自己的住房本来上个月100万，这个月就只值50万了，这价值哪去了，这就是冒险精神和投资行为，谁都不能把握市场的真正发展规律，市场行为人是理性和一种冒险的，因而适当调整自己的投机或者投资决策很有必要。第四个问题，回到住房成本问题，目前出现的几种问题确实是反应了本质，土地出让金高问题，建安成本高，税费贵的问题，政府也在做出相应的调整政策，但是政府的政策也像市场一样有时滞性，因而效果可能达不到开发商或者购房者的预期，城市化和工业化使得土地更加珍惜，因为土地是有限的。但是不能因为土地有限，就一定要房价上涨，很多消费者的这种预期是一种错觉，房价和土地的关系需要重新审视，土地的利用或者纵向发展或者利用技术的改进而降低成本，在土地用途管制的设计中，也需要重新的规划和制定，但是一点是肯定的土地出让金增加是必然的。建安成本增加也是必然的，很多生产资料价格上涨，物价上涨是当前经济过热的主要问题，工人的工资增长问题也是一个问题，现在的乡下民工工资都涨到了70元一天，例如木匠、泥匠等其它一些民工。税费这一点上确实还是值得商榷的，很多改革还在进行，这一点还是有很多的调整余地，但是重分配政策和国家财政问题的导向也会阻碍这种调整的基调。
最后，房地产市场的问题能不能解决，还是取决于房地产市场分析是否符合客观、真实、可行。房地产市场的调整难度确实比猪肉市场要难调，这是由于两个市场本身的差异和政府对两个市场的态度决定的。但是有没有像猪肉市场这样能调整过来，还是值得研究和探析的。个人认为，猪肉是全民问题，商品住房是城市中低收入人群的问题，解决全民问题比解决部分人问题要关键，政府以稳定压倒一切的方针，房地产市场健康的发展，开发商的房子一定要卖出去，城市中低收入人群都有房子住也是符合历史的必然，这些问题都会得到解决，但是关键还是一个时间的问题。但是不管是猪肉问题还是住房问题，不管是全民问题，还是城市中低收入人群的问题，个人认为，政府都要像管猪肉价格一样管房地产价格，而不是低两会给人的信息，政府对商品房地产市场放手不管的态度。
