强者恒强

丁祖昱 原创自 新浪博客 | 2009-07-10 06:44 | 收藏 | 投票
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610日。广州。广州珠江新城D8-C3地块,起拍价1.3573亿元,成交价3.45亿元;

611日。上海。长宁区周家桥街道91 街坊地块,2亿起拍4.22亿成交;

630日。北京。广渠门15号地块,起拍价16.47亿元,最终以40.6亿元成交;

……

5月开始,土地市场似乎呈现出非比寻常的红火局面,与此同时,通过媒体,专家和学者关于“这一轮土地市场的回暖将在全国范围内持续进行”的论调不绝于耳。

2007年屡创天价、遍地“地王”的历史真的要在今天重演?我们的回答是“否”。

 

几个原因共同支撑我们以上的观点:

第一,     高溢价成交比例有限。

虽然90%以上的经营性用地都得到成交,但只有10%左右的地块能以高出底价50%的高溢价成交;

第二,     竞争程度不大。

  相比去年,挂牌土地的流标情况虽然大幅减少,但竞争趋缓,参与竞标企业的减少也是不争的事实,大部分参与竞标的企业都可以以可控的价格获取土地;

第三,     热力范围不同。

2007年土地市场的全国范围内不论大小资质的开发商对所有的土地体现出同样的焦灼和饥渴,而在今天,热力更多体现在重点开发商对重点城市绝版地段用地的重点“攻掠”上。

             

强者恒强,北、上、广、深等一线城市及杭州、大连等个别二线城市,由于土地资源的稀缺、需求的集中及城市在全国及区域中所处的地位,决定了在今天的市场上其土地价值的高溢价空间,也决定了明天的市场上这种高溢价趋势会愈演愈烈。而对于大部分二、三线城市而言,土地的价值仍将在目前轨迹上延续发展。

 

经过2008年的洗礼,开发商越来越理性,整个市场也会越来越成熟。

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华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。
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