不要期待

张云计 原创 | 2009-09-03 08:19 | 收藏 | 投票

二手房成交下降 

马上进入了传统的销售旺季,不少人对于金九银十充满了期待,如果能够拥有一个完美的九、十两月,2009年真的就是完美的一年在全球经济大萧条的环境之下,中国的房地产能够一枝独秀是一个奇迹,并且在这个世道上仿佛在给人们证明另外的一个不同的见解,现金为王就要被打破了。

不过我所见到的绝大多数人真的没有被冲昏头脑,从拿地到开工等等表现都能看出大家的冷静,现金为王的铁律是永远打不破的。

刚刚出来成交数据表明显示,北京的二手房成交网签比七月份下降了48.7%,值得重视。虽然二手房与一手房并没有直接和绝对的关系,但相关性却是不言而喻的。

对于传统的金九银十会有什么样的结果用不着判断,结果根本不重要,重要的是分析问题的方法和推导的过程,以往用这个结果来做什么。动机不同,或者用途不同,对于问题判断的基础就不一样的,旁观者与操盘者的思路允许不同,也应该不同。

多问自己为什么

房地产体系也就是产品端、用户端和流通与传播管道,产品在短期之内不大可能发生质变,而传播方式和销售的方式也基本上是稳定的,出一个花样引发市场巨变可能性根本就不存在,偶而的一些奇招也只能起到短期的作用,而对市场起决定作用的仍是客户,这也是买方市场的一个重要特点,再好的产品也可能叫好不叫座的。

2009年已经过去了三分之一,各种数据已经有了一大堆,看着数据我不断问我自己:是谁在买房?他是在用谁的钱买房?他买房的动机或者目的是什么?未来这几个为什么会有什么变化? 

房地产是否存在泡沫主要看购房资金的来源,如果购房的钱是自己的,而不是借银行的,就根本没有泡沫可言,如果用的是银行的钱,那就是存在泡沫。这是我最为认可的是否存在泡沫的判断,其实价格上升与下降,是否存在地王都是表现形式而已。

毕竟还是“富人”在买房(虽然有人用的是自己的钱,有人用的是别人的钱,有人是用未来的钱,总之有钱是必须的),资金供应的前紧后松是历来的规律,加之2009年的特殊性,接下来的四个月资金趋紧是必然。缺少了资金的支持,那些具有相对低端,地段较偏这些特点的楼盘,特别是按揭比例过大的楼盘,当然资金收紧后危险性更强,承受的压力也就更大,想想这些楼盘是成交量放大或缩小的主要因素。

地段好的楼盘、性价比高的楼盘,或者是高端的楼盘,对于资金供应的依赖性小得多,比如城市中心物业在成交量出现天量时,也仍然是不温不火;当然成交量急剧萎缩时,也有相对稳定的成交。

不期待什么

判断金九银十会如何,对于我不重要。

我的行动不完全以这些动向或趋势为依据,这只是一个因素而已。我必须保证即使是市场急速下滑,也必须保证企业的正常运行,作为企业的管理者不能够把企业的生存与发展寄托于一个什么行情,什么信息上。我要做到行情不好必须能活下来,行情好了我要活得更好,我绝对不要置之死地而后生,那会让人崩溃的。

还是要给个结论:年底前市场会下滑,可能比例还比较可观,特别是对那些对于资金、政策大环境依赖性过强的楼盘影响会更大,但对于像重庆万达广场这样的城市中心物业,交通环境的改善是一个必然的,而且就个眼前;随着重庆万达广场的整体开业,物业价值会有一个急剧的拉升,受环境的影响会小得多。

把期望值设定低些,市场无论如何都比我想像的好,那我肯定能活下来,所以不期待。

 

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生于1966年,1990年毕业于清华大学.
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