广州市内某项目的可行性操作报告和合作条件

地点：广州市内        区         路        号。用地性质是商住楼，目前已经封顶。

已经取得下列用地手续：

《建设用地规划许可证》、

《国有土地使用证》、

《建设工程施工许可证》、

《建设工程施工许可证》、

《商品房预售许可证》

1、      购地款：（目前合法的面积为31000平米则首期只要1.4亿左右，平均单价4580元/平米计算成交，最终按可以办理产权的面积计算后面补付给原业主方，因为包含地上现有上盖已经封顶建筑物和车库、商铺面积，所以价格十分合理）

2、      建设装修费：40000（总后续建筑面积按40000平米计算）*2000=8000万元

3、      补交超面积的土地出让金、罚款、税费各自负担：3800万；收购方只交本方交易税费500万，所得税原业主负责，此项共计4300万。

总投入：1+2+3=26300万元

二、 销售收入：

1、      住宅：20907*11000元/平米=22998万元（较保守）

2、      超出规划面积：5000*11000=5500万元（较保守）

3、      商铺：5520*25000元/平米=13800万元（较保守）

4、      车库4660平米：120个*15万=1800万元

5、      83套房（其中68套4899.9平米归收购方，15套已经过户不计）68套销售收入：4899.9*11000=5389.9万元

总收入：1+2+3+4+5=49488万元（此处实际立即可售面积为：1+3+5=31326.9平米）

三、 毛利润：本项目特点是处理干净，土地和项目过户后收购方拨付款项，因此没有风险，利润高，回收资金快(一年内收回并盈利)。

49488—26300=23188万元

四、实际运作方案：

由于我司前期卓有成效的工作，以及与业主、利益债权方各方的良好关系，目前我司已经取得本项目的唯一操作权，收购方动用1.4亿（先开出资信证明，开始按31000平米单价4580左右），1、开具资信证明取得购买权；2、与各债权方签订清偿协议开具保函；3、在国土局办理土地过户后再付清所有款项，4、既可以向银行抵押贷款，可以找人带资做工程建设和装修做样板房；5、付清买地款项之后还有资金，同时完成项目外包装策划创意和销售策划创意，6、边装修边售楼。

五、项目提供和运作方已尽和未来责任：

前期公关运作费用，项目提供和取得、协调融资，土地过户关系办理，建设手续办理，日常运作管理，项目创意的策划和销售创意策划，投资方负责收购和后续运作费用。

六、利润分配：

项目提供和合作方提取        %（含所有利润关联方要求）的税后纯利润；

1、方式一：按取得本项目收购运作销售完成后的纯利润分成：甲方     %，乙方       %。，

方式二：也可以直接按面积和约定确权和物业所在位置的房屋分成。

方式三：直接谈妥支付给项目运作提供方一个数据。

如果按利润分成，在销售楼盘款取得后，每月可以按销售款的千分之三提取给甲方作为甲方预期分红。销售面积达到60%时，甲方的利润分红也应该完成达到60%。如果双方同意部分商铺和楼盘不最终销售而出租，则按扣除日常管理费用后取得的租金分成。

2、对投资方利润回报的承诺和保障：按照本运作方案，实际毛利润离本案预计总毛利润值有误差（减少），则本项目提供合作方（税后纯利润）分成减少相应比例，但当项目毛利润减少50%，则项目提供运作方（税后纯利润）分成比例也减少50%。每增加10%，则项目提供运作方提取的税后纯利润提高2%。出租的面积部分则不列入成本和毛利润影响双方分成增减计算，

2009年9月 28日          项目提供和运作方 ： 广东南国伟岸投资有限公司

附件1：项目提供方和运作方提供的合作合同

胡伟新总经理联系电话：13302296848，02085677228