2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观

姜明 原创 | 2010-01-18 17:41 | 收藏 | 投票
关键字:房价预测 

2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观

  房价万言书(能看完也算你能耐大啊
 
  标题很大,能以此为题说明作者的胆识不小。首先声明,本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据,也不追究房价高低与否的历史,更不揣测某某道听途说的政策征兆,而是通过社会规律来预测房价的走势。本文内容虽略显严肃,但纯粹是一家之言,权当玩笑,请阅者一笑而过。
 
  开头先定义下预测和讨论的目标范围。房价毕竟属于历史范畴,这里讨论的是从2009年11月初至今后10年的房价,当然是包括2010年的。这里的房价只局限于商品住宅价格,也就是商品房售价,跟其他房产无关。然后需要申明,只谈中国的房价,不涉及国外其他国家的房产价格,而且很多数据是引用上海的房价,是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性,图个方便,而不是搞什么地狱之争。
 买房,购房,装修论坛,房产论坛5 e' k6 X
  再解释下房价,这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价,即平均价格,不是具体哪个楼盘销售价格,比方说“星河湾”均价6万每平方,“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米,还有著名的汤臣一品11万,皆不是我们要讲的房价。当然也不是统计局统计出来的那个数字,笔者很清楚的记得2004年初,国家媒体有个全国重点城市房价排名,其描述的上海当时的房价是每平方米5200元,排名全国第二,这个价格明显不是我们要说的市场平均价格,因为据当时亲身了解,上海外环附近的十几个楼盘,其新房和次新房价格大多在7000左右,而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了,所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内,就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样,我们这里概不讨论,也不作为依据。另外一个数据来自网上,很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能,包括我们熟知的馊房网等知名网站,其上的价格是当时房子最终的成交价,比方说一个楼盘在2005年全部或大部分已经成交,但在2009年的今天你再去查询,依旧显示的是当初的价格,普遍偏低,因此也不能作为我们讨论的房价之标本。在可接受的误差范围内,易居中国CRIC系统所收集的按周成交价计算出来的某城市实时平均房价,就显得更准确了,也是目前最普遍被引用的数据。我们这里的房价就是指当前该城市的商品住宅成交均价。举例,依据媒体报道的易居中国2009年8月中旬上海的房价为18000元/平方米,这里的均价是一个包括了各个区县的成交房产的总体加权平均,崇明岛的房产交易也是计算在内的,但还算基本反映了事实,至少是此时上海境内房产价格可供参考的比较准确的数据。
  新浪乐居( z! J  e; M
  我们这里就对这个数字作一个预测:上海的房价会继2009年9月上旬冲高2万这个心理关口之后在2010年的3月份也就是春节过后数周之内再次突破2万,并迅速在2010年的五一假期之后突破2万5,然后在2010年国庆后破3万,之后继续冲高并在2011年的春节后冲过3万5,在那年酷暑来临之前逼近4万,从而轻松实现一年半时间内在高位翻番,届时汤臣一品将被超越,因为20万一平方的天价楼盘会在那时陆续出现。从2011年的下半年到整个2012年的年终将是一个历时一年半的调整期,价格回落到3万左右。此后匍匐前进,虽有升有降,但总体向上,在直到2020年的八年期间房价再次倍增,达到6万元左右一平,与之前相比已经是相当慢的速度了。这个是均价,而重点城市核心区域的价格将直指20万30万每平方。总之,从2007年到2020年整个14年中,房价的走势会是两个抛物线相交,第二个抛物线更高,顶点的绝对值会是前一个的2倍,然后大致是一条坡度不大的斜线,坡度12度半。整个期间最低价格出现在两个抛物线相交的地方,也就是2009年1月,这是十几年中房价最低的时候。新浪乐居论坛& q! w- b8 Y2 I
  
 诸君看到我这个预测不必气愤,也无须高兴,更没必要开骂拍砖,一切皆有规律,且听我娓娓道来。我这里是根据社会规律总结出来的房价趋势,跟那种房价或股价的技术分析无关,后面详细阐述社会规律是如何决定了房价趋势的。我这里的预言不夹带任何个人偏好或感情色彩,本人不是房产公司的托去唱高房价,也不是食不果腹望楼兴叹的愤世嫉俗者,纯粹是根据社会规律所作的楼市趋势预测。有人会质疑我这里的均价与事实不符,感觉太低了,实际上我们可以在每个城市找到基本等于本市房产均价的房子,比方说城乡结合部的某个新建小区,其价格一般就约等于该市的房子平均价格。再比方说在上海的外环内侧5公里之内,有数百个居民区,它们的房产价格就基本可以说是上海房子的平均价格了,而整个外环所包围的600平方公里内1000万人口身边的房价都会大大高于这个平均值。新浪乐居论坛3 K0 @: g8 N% j
  fj.bbs.house.sina.com.cn+ {) Q' j: [' ?" e' a1 i
  那么从社会规律是如何看出房价的呢?这里的社会规律实际就是指的中国特殊国情。我们先从房子本身来说起,房子是个商品,但是在从计划经济向市场经济转化的过程中,房子这个商品慢了好几拍,在改革开放接近20年的上世纪九十年代末才开始私有化,之前都是国家按集体和企业来分房到户,按需分配。因为我们是社会主义属性的市场经济,所以不能彻底商品化,比方说我们的土地是全民所有的,在土地上所建的房子应该属于出资建房者,但是土地仍然是国家的,国家代替人民来所有,而国家无权出卖全民所有的土地,这个时候建房者不干了,因为他建房的那块土地不归他所有所以他无法来出售完整的房子给消费者,就产生不了利润。所以这个当口出了个权宜之计,就是将土地出让给开发商70年,政府代替人民来收取那70年的土地出让费用,然后开发商将建好的钢筋混凝土的房子连同70年土地和空间使用权按面积卖给许许多多购房者。于是这个钢筋水泥的房子加上一定年限的使用权便成了老百姓要买的房子。它本身并不是完全化的商品,因为无论从开发商购得土地开始还是从后来购房者买的房子来算,这个房子都没有永久的拥有权,只有租赁契约而没有真正的买卖合同,所以这里的房子并不是最终的商品,因为不符合商品的属性。但是因为国内找不到真正拥有永久使用权的房子,这个半商品化的水泥格子间便成了我们通常叫的“商品房”了,因为别无选择。这里我们可以参照另外一个同时期的生产要素,那就是人力资源,它就来得更加彻底,比房子商品化得更加彻底。改革开放之后随着国有企业的重组兼并,民营企业的迅速崛起以及外资企业的纷至沓来,人才市场的建立迫在眉睫,没有人力那么生产就无从谈起。但是直到90年代初我们还是没有看到真正的人力资源市场的建立,因为根据社会主义的国家性质,公民是国家建设的主人以及参与者,是不可以出卖劳动力的,也就是人力资源不可买卖,于是90年代中期之前出现了很多小型的人才市场,但名称却是“下岗工人再就业”“职业介绍所”等等,鲜有敢打出“某某人才市场”的招聘会。直到90年代中后期,随着工业改革和思想开放的进一步深入,才出现了遍地开花的人才市场、人力资源交流中心,以及后来的网上人才市场跟招聘网站和猎头公司。人,在劳动之后,终于有了价格。后来随着我国新劳动法的完善和国际化,劳动者在劳动后得到公司和社会的保障体系也日臻完善。人力资源商品化虽然来得晚却很彻底,比房产的商品化干脆得多。两者有这么大的差别可能跟商品的属性有关,人的寿命是有限的,顶多百年,更何况是劳动寿命;而一旦房产完全私有化,那土地就不再国有或全民所有,国家的国体将被改变。
 2 k' a' s& b/ x
  以上讨论主要是说明商品房的性质以及其成因,这样才有利于分析其价格。说到底我们现在的商品房是完全商品化的水泥格子加上未商品化的土地70年使用权。许多人对这个70年期限耿耿于怀,其实大可不必。大多数人只看到70年这个数字,想想自己要去世的时候或者去世后留给子女的房子将会因为70大限到期而变为失去土地和空间使用权的真正的水泥格子而揪心,于是对政府的该项政策愤愤不平,其实这是庸人自扰。首先,这个数字70完全可以换成60、100或者170、甚至500年,只不过现在的70跟人的寿命长度差不多所以显得非常微妙。其次,我们绝大多数的房子会在建成70年不到的时间里面被拆迁,在这几代人都要如火如荼搞工业化信息化的变革时代,你能想象会有哪个小区存活70年吗?在房产私有化才开始十数年的时候就担心70年的事情,显然是为古人担心也是对子孙智慧的藐视。再次,即使有部分房产寿命会超过了70年,在那个日子到来之前会有政策出台,要么延长使用年限,要么使用土地租赁续约等等方法来解决这个70年问题。最后,我们说说大多数情况,举个例子,一个小区建成30年的时候,由于市政规划等等原因,该小区需要全部拆迁,而你当初购置了一套房产,价值百万人民币,包括一套两居室的房子和70年的土地使用权,到拆迁的那一刻你还剩下那个已经很老的两居室和剩余的40年土地使用权,这时候新的开发商会跟你协商一个双方满意的价格,比方说300万元,此为拆迁费,而这个拆迁费包含了房产补贴以及剩余40年未用土地使用权的补偿,但这个补贴给你的300万最终会加上新房产商重新拍得的土地转让金一起为后来在此买房的新的购房者全部承担,而新的购房者付出的是在此地买更贵水泥格子的费用以及今后70年使用权的全部预付款,而你40年换人家70年,你赚了。% m$ U& h- q# x' C

      从以上我们对于商品房非商品化以及“70年”的讨论,可以看出整个中国房产的来龙去脉,以及现今价格形成的机制,非商品化和70年并不是我们的重点。细心的读者会发现这里有两个重要参与者,一个就是前一段中代替人民来收取70年土地出让金的政府,第二个就是30年后将老小区的土地再次出让再次得到出让金的出让方,这两个主角其实是同一个人----地方政府。如果说地方政府是房东,而开发商就像长期租房客,他可以豪华装修房子然后转租给有钱的外国商人也可以把房子隔成若干小间再次出租给群租客,而最后的羊毛是出在最终借这些房子的群租客身上的。有时,那个长期租客也不得不少赚一点,因为房东有权突然告知准备终止长期合同或重新收回房子自住或再次借给出价更高的长期租客。所以我们看到的开发商实际是二房东,在土地上捣鼓出无数若干的小房子卖给更多没房子的百姓,最后所得减去标地的钱,拆迁补偿,以及造房子的原材料和相关成本就是自己的利润。这样一轮又一轮导致最终消费者面对的水泥格子价格节节升高,甚至到达了2007年均价一年内翻番的疯狂境地。
 
 万事皆有规律,而事出必有因。到了这里,地方政府俨然成了房价的罪魁祸首,在这场旷日持久的房产盛宴中无本万利,而且是高房价的始作俑者。那么,身为一方父母官为什么要让治下的百姓生活在高房价的水生火热之中呢?难道为了敛财,为了贪污,为了一己私利?答案是否定的。当官显然不是为了发财,在吃穿住用(大多是纳税人买单)都已经解决之后,官员追求的是最大限度地做好本职工作,在本地行政体系能够充分运作的情况下积极施政,为民谋利,同时想方设法增长本地经济,增加政绩,作为以后提升的筹码。“当官不为民做主,不如回家卖红薯”,我认为大部分官员还是清廉的。地方官员成为房价高企的万恶之首,事出有因。官员走马上任后第一件事就是抓好地方财政,确保本地区五套班子运转正常,保证当地水电气煤等基本民生供给充足并满足市民的衣食住行需要,然后才会注重发展当地经济提高政绩,做面子设施形象工程留下历史。这四步是循序渐进的,有一才有二。而事实上地方官员在第一步就犯了难,在首先保证当地行政体系高效正常运转方面就捉襟见肘,于是努力增加地方财政收入来满足庞大的行政开支就成了第一步中的第一步。我们分两个部分来讲地方财政这个很少有人关心而地方官员却首先关注的问题,一开支,二来源。先讲它的开支,在发达国家一般地方财政开支20%为行政开支,另外80%为地方公共财政开支。也就是公务员的工资加上为进行公务活动而必需的花费,占个小头20%,此为行政开支,另80%是用来增加本地道路等基础设施的建设、健全养老医疗等市民保障体系,完善居民生活教育娱乐等公共设施和服务,比方说廉租房低保房公共娱乐公共卫生等等的费用就在其中。但中国的实际情况正好相反,地方行政开支占了其财政收入的70%以上,而其他公共投入不足30%。说到底,行政开支太大,成本太高,那却是为何如此之大呢?首先,由于历史原因造成我们的行政人员队伍过于庞大,公务员的数量不仅超过了占人口2%的合理范围,而且普遍超过1:20也就是5%,更有甚者10%还多。其次,公务人员“收入丰厚福利又好”,虽然没有明确的公开数据可循,但是不可否认某地公务员的平均收入是大大超过当地城镇在岗职工平均工资的。没有一个地方的统计人员会公布自己所在地的公务员平均薪水的,更不用说官员财产公示了,连统计人员自己也在其列,这样的数据想大白于天下,在当下可谓是遥遥无期。数倍的公务人员比例乘以不可公开的收入,可以说是一个极大的社会资源浪费,增加了行政开支的沉重负担。另一方面是除去公务人员薪水之后的公务费用,这一块甚至占比更大,包括各种办公大楼的软硬件设施、政府采购、公车、公费出差、公务餐饮等等,我们通常说的“公费”,就是这么来的,本指执行公务所需花费,理所当然是财政来买单,但后来演变成了让政府做冤大头去办私事享受个人服务和福利的代名词。我们这里还不计算那些公费娱乐,公费旅游,公费礼品,公费赌博,以及更多的公为私用的花费,这个公务费用也已足够大的了。最后一块就是地方国有企业的开支,也算做行政开支,这也是我国特有的情况,因为地方国有企业(地方烟酒等除外)大多不占有垄断地位也不拥有在市场上耐以生存的技术基础,且效率低下,所以绝大多数是亏损的。地方财政就不得不支持这样的企业,使其勉强维持生存,不断输血,导致地方财政逐渐干涸。当然,当一个地方国有企业亏损太严重或者财政无力承担之时将之私有化,也就是卖给外资或者民营资本,倒是反而可以增加财政收入,但是要做好勿让国有资产流失并同时善待原有工人等问题,与此相关的类似“通钢”等等的事件还是屡见不鲜的,而且随着市场经济的发展,地方国有企业私有化进程还会愈来愈多。于是,综合公务人员工资、公务开支以及国有企业财政拨款三个大的开支,使得整体的行政开支达到了地方财政开支的70%以上,当这一比例超过100%的时候,其他那本应占80%现在却占不到30%甚至更少的为全体市民提供的公共财政开支将更少,导致地方财政亏空。这个既不利于官员执政更不利于政绩,所以增加地方财政收入或者减少行政开支就成了地方政府的当务之急。但是后者积重难返,何况不是某一或某几届地方政府短期能够做到的,于是增加地方财政收入这个分母就成为了最好的解决之道。自然而然,我们就说到了地方财政收入的来源。来源有三块,一为地方税收,此是主要来源,而在国外基本是100%的财政来源;二是地方国有企业的盈利,这个也是为中国特有,国外不常见;三为出租土地收入来源,国外基本没有,因为国外土地早已私有化,政府并不拥有土地。各地的地方官员早已从这三个来源方面逐一推敲过,首先发现地方税收税种和税率已经被中央定好,无从增加,作罢;然后看地方国有企业,鲜有盈利的而且大多还要出钱来填补他们的胃口,偶尔出现几个,比方说前几年的福建兴业银行和现在的南京银行,但毕竟利润有限,国有企业这一块还是出多进少,也作罢;最后剩下土地出让金,这最后一根稻草!于是,疯狂批地,疯狂标地,疯狂规划,疯狂拆迁,而且出让的仅仅是70年使用权并且可以重复出让,将建成30年的居民区尽快规划后卖地给新的开发商而且价格更高,对于地方政府来说这个零本万利的事情何乐而不为?不但解决了地方财政亏空,而且增加了财政盈余,有了更多的钱可以来还富于民,建设本地交通娱乐等公共设施。如此三全其美的事情,谁还据之?于是以地价为面粉的面包价格毫无疑问会大幅上蹿,无论你中央如何控制贫民如何愤怨,只要房价不倒地价就不会降下来,所以2008年末金融危机期间房价开始真正下跌,最慌的当属地方政府,绝不是房产开发商和投资客。总结本段我们会发现地方官员维持高地价,经济危机期间保房价,怂恿不断出现新“地王”,其本质并不是为了自己多赚钱也不是为了向开发商索贿,而是找到了维持其自身行政体系运转的一个最易上手的方法而已。
 
      分析了这么多高房价的由来,那高房价有什么问题没有,如果房价越来越高,我们的资产不也就越来越多,生活不也会更加富裕吗?加上人民币不断升值,这样我们可以再提前几年超过那些发达国家了。这个假设显然是不成立的,一套100平方的房子以现在的价格基本可以消灭本地一个中产阶级家庭的购买力,绝对可以打击其他占总人口80%以上的平民,居者没有其屋,最终的结果就是社会不稳,是关系到我党执政根基的问题。而地方政府自然有其小范围的解决之道,他们是通过保证本地原居民的居住利益和吸收高端高收入人才为本地市民的方法来维持本地区“市民主体”稳定的方法来达到缓和本地高房价矛盾的目的的。有某知名房产商曾说过“我建的房子是让有钱人居住的,是为富人服务的,穷人住不起房子不是我的问题,是政府的问题。”此人大言不惭,并将自己的社会责任推的一干二净,推给了政府。而“政府”的定义在这里又被地方政府加以利用,全国直接利用这个“政府”定义的当属那2000多个县域地方政府和1000多个市辖区政府。由他们掌控的高房价引起的社会责任被转嫁给了省一级政府,而某省无论其辖某地只要出了社会问题都是中央的第一询问和诘责窗口,因此在这场沸沸扬扬的高房价危机中,夹在中间的省一级政府实际上很是无辜。导致省一级政府的核心领导班子会不停被更换,而本该被追究责任却躲在地方的官员则安全无事,顶头上司成为替罪羔羊。就跟刚才所讲一样,得高房价之利的县级区级政府其手法并不高明,无外乎两点,一给开发商设定门槛,需要给本地居民高昂的拆迁补贴费,这样来安抚本地户籍居民的心;二对在本地就业并置房产以及对地方税收有特别贡献的人赠以本地居民户口,使其融入并安抚,所以各地的入籍政策会在此后几年层出不穷,主要针对的是常住当地的非本籍富裕人群。以上海为例,户口政策一直很严格,但是会像富裕人群倾斜,无论现在的入籍政策是多么“综合考虑户籍申请人员的综合素质”,是多么谨慎的不断变革甚至一年一个政策变化,但其最终的入籍标准会只看一个指标----那就是纳税的多少,比方说在本地一年完税10万以上,可以申请户口,这就是户籍能否进入的实质标准,但其政策表面自然会做得非常冠冕堂皇,而这部分的高收入人群拥有房产已经不在话下。这样,一个先天得到一个后天得到,本地有户口的居民就不会为高房价而犯愁,解决了地方政府担心的民心不稳问题。至于流动作案和因此发生的其他问题,那是中央政府的人口政策问题,或者至少是治安问题,与事发地当地政府无关。在这里地方政府就不把自己当作“政府”来看待了,政府就只有中央政府了!占好处的时候它就冒出来,有责任的时候它就躲起来。这种鼠目寸光的伎俩,比那位信口开河的房产商高明不了多少。他忽略了无论本地还是外地市民,都有换房子和买房子的需要,而房价无论对于谁都算得上是高得离谱,所以本地居民绝不是本地高房价的叫好者,他们也一样会为房子价格的高企而怨声载道。一旦民怨沸腾,地方官员则搬起石头砸了自己的脚,呜呼哀哉。另外,随着基层民选制度的渐进发展,县一级地方政府的主要政绩将更大程度取决于当地民意,高房价下的民意将直接导致乌纱不保。
 
   从以上分析可以看出,在这场中国当代惊天动地的高房价浪潮中,地方政府,也就是地方的主要官员已经是而且并将继续是主要策划者和推动者,而房产开发商无论大小都只是个小配角,但却成了高房价的罪魁祸首,这个也是地方政府误导民意的结果,其目的之所在,就是寻找替罪羔羊。而地方政府孜孜追求房产收益是为了填补地方财政,后者的收入来源先天不足,地方政府疯狂从土地和房产上圈钱也实属无奈之举。所以实际上高房价的始作俑者,既不是地方政府也不是开发商,而是另有其人。这就要从我国现在的税收制度说起。古来国家维持运转主要靠税收,中国历朝历代,苛捐杂税层出不穷,上下五千年,不断有“持不同政见者”高呼“苛政猛于虎也!”直至中华人民共和国的成立方告一段落。从1949年开始,到上世纪八十年代中期,国家的财政收入主要来自产业工人为国家建设兢兢业业而基本是无私奉献的工作所积累的财富,当时税负实际上少之又少。工人得到的是每个月极少的工资,绝大多数劳动所得为国有性质的企业所有。通过劳动所积累的财富主要经由80%的全民所有性质单位和20%集体所有性质的单位向中央输送,在城市以国有企业在农村以农业合作社为单位。国家将之大部分用来作为中央行政开销以及国有单位基本运营的费用,小部分则有选择性的下发给各个地方使用,并维持极少的国家储备以备不时之需。计划经济时代,确实需要中央来管理和分配国家财政资源,当时非常流行的地方驻北京办事处除了为在第一时间接受中央的各种指示并接待各自短期或长期投奔与路过的本地官员,其更主要的任务是向中央要钱,想得到中央更多的财政支持。改革开放之后,国家两腿并行,一面维持原有的全民所有制单位对自己的供血能力,一面增加税收收入。而在允许占少部分的私营经济相对发展不久之后,公有制的弊端导致在市场相对充分竞争的情况下国有企业纷纷亏损严重。一方面占用大量资金却效率低下,另一方面又“拖家带口”负责员工以及员工一家的生老病死,其结果直接使得国有企业丧失造血功能,入不敷出,不但不能为财政做贡献而且成为财政的第一资助目标,而庞大的行政开支又每时每刻都在消耗着国家财政,于是,国家没钱了。要解决这个燃眉之急,第一步便是国库券的诞生,发生在80年代中后期。但国库券毕竟基数太小,而且“出来混总是要还的”,那么最直接的重任自然落到了税收的头上,而中央税收成了重中之重。除税收之外,第三个方法就是国退民进,也就是将巨亏的国有和集体企业卖给强大的私营资本来换得现金。增加税收从90年代初到现在2009年为止,一直在增强,没有缓和的迹象,每个人都会发现身边的税种越来越多也愈收愈重。而国有企业私有化大致在上世纪末的国有企业改革中大部分完成,并在最近国家财政丰厚和民营企业遭受全球金融危机猛烈打击后的今天,反过来开始国进民退,用大量的现金和行政手段收购民企,日照钢铁就是比较典型的例子,最近的煤炭行业亦是如此。买房,购房,装修论坛,房产论坛9 I+ }  m
  我们这里抛开国库券和国退民进两个事情,来谈主要矛盾也就是税收的问题。从90年代初期开始税收主要以分税制为主体,来加强中央宏观调控机制的重要支撑,建立以明晰界定各级政府事务为前提,以增强中央调控能力为目标,以强化基层政府管理服务能力为重点的税收分配制度。说白了就是三级税收制度:中央政府主要承担收入分配和稳定经济的职能,在资源配置方面负责提供全国性受益范围的公共产品;地方政府(省级和县级)更主要地在资源配置上发挥作用,提供大量的地方性公共产品。相应的,具有稳定经济政策,公平收入分配以及其他宏观调控功能的税种划归中央,对宏观经济不产生直接影响的税种划归地方,与日常生产经营和人民生活密切相关的大部分公共服务是由地方政府提供的,因此具有明显受益性的税种,应划归地方政府。我们来细细谈一下这三个税收。一,中央政府税收,以社会保障税、个人所得税为主,还包括关税、证券交易税、燃油税、公司所得税、海洋石油资源税等涉及国家主权,公平市场环境,影响全局利益,关系国民经济稳定,维护统一秩序,调节收入分配以及流动性较强和分布不均的税种,其收入总量十几年来都被控制在全国收入比重的55%左右。而目前的实际情况是这个比重过高,并直接导致中央行政开销之外多余了大量的现金,为了增值大部分用来购买了外国的政府债券,这个也就是我们2万多亿美元外汇储备的主要由来。这个比率我们暂且假设理论值应该是40%比较合理。二为省级政府税收,省级财政作为地方财政的主导环节,担负着中观层次上进行经济调控的职能,并负责省域范围内的收入再分配和投资规模大、受益范围广的基础设施建设。因此,一方面要保证省级财政必要的财力,同时将一些具有调控功能的地方税税种划归省级财政。省政府收入以营业税为主,还包括资源税(一部分)、公司所得税、个人所得税中的地方分享比例等。其收入总量控制在全国收入比重的15%左右,这个比例现在看来还是较为合理的。营业税是一种与地方经济发展密切相关的税种,城市维护建设税对于地方政府建设基础设施,提供公共服务也具有重要意义,将它们划为地方税是合理的。但目前铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税划归中央,这种划分方法显然不够规范,应将其收入全部划归地方,增强地方的税收能力。三,市县级政府税收,县、市政府以地产税为主,还拥有资源税(一部分)、契税、土地增值税、遗产税、排污税、车船牌照税等流动性较低、信息要求较细、适宜由基层掌握的税种,以及其他国税、省税以外的较小税种。其收入总量应保持在全国收入比重的30%左右。明眼人一看,显然这个30%的比例偏小,笔者认为应靠近50%比较合适。而县级地方政府无法来规定自己所收税种范围,他只有将现有可收税种一一研究,看看有没有增收的空间。无论你是否懂税收制度,只要看到“地产税”这四个字,就应该知道房价高企的由来,以及地方政府(县级)成为高房价主导原因的本质,因为他已经成为地方政府增收的最后一根稻草。抬高房价地价则自然是各个地方政府所乐见的,各地的国有企业成为不短刷新的地王,也就在情理之中,因为这增加了地税的征收,更增加了循环卖地所得。
 

 

 我们洋洋洒洒,行文近万字,终于发现了地方政府有意推高房价的原因:在被中央政府强行拿去了20%的税收收入后只剩下30%税收份额的地方政府,为了增加地方财政,主要通过抬高地价收取不断推高的土地出让金,并推高本地房价增加房地产税收来保证本地施政资金的充足。
 
  我们不厌其烦跨度60年特别是改革开放后国家的财政收入情况,尤其是从90年后三级政府的税收制度来看,不难看出:房价高企的直接原因是三级税收比例的不合理。也就是中央税收过高,本应收取税收总额35%左右却多收了20%,导致国库异常充足,并拥有了超过2万亿美元的外汇储备,国富。而本该获得50%税收大头的县级地方政府却实际只分配到了30%的税收收入,导致县级地方政府无限的想方设法增加收入(炒高卖地费用)增高现有税种特别是房地产税的纳税基数(房价),其直接结果就是民穷,三代人几十年的收入全部用来买房子。于是国富民穷俨然成了现实的写照,导致民怨沸腾,甚至民生不稳。
 

 

 一面是收取高额税收的中央政府,已经很富有且数万亿美金在握,但仍然不愿意放弃高收入来源(55%的税收),一面是虽然在税收分配中失利但却在房产盛宴中赚得盆满钵满的地方政府,第三面就是占中国人口80%以上的高房价受害者----普通平民,三者博弈,是一盘大棋。这三者中唯有这个后者普通民众没有话语权,而是顶多用脚投票,在房价突破心理极限的时候放弃买方,其大多数时间是在前两者各自立场的媒体论调中得到完全相反的结论而不断彷徨,心情压抑。而中央媒体则一贯是抵制和批评高房价的坚决拥护者,地方报刊等等宣传工具加上地方的帮凶(当地的房产商和少量房产投机客)则完全站在另一面去忽悠大家买房,双方媒体群枪舌战,但谁也不点破。吵架归吵架,其实是“双赢”,双方都在得利,吵架是为了给另外一个人看,目的就是让他看不懂。fj.bbs.house.sina.com.cn: N7 J& L+ b( v4 g# s
  只要现在这个税收政策没有变化,那中国的房价就没有不高的理由,不大可能下降,一直会不断上涨,本文前段的预言在此看来还是相当保守的。既得利益者一即使再富有也不会放弃高额利润,既得利益者二就算已经从不断刷新的地王那里赚得了太多的真金白银连家里都放不下了也不会停止继续往自家扒金。自然,税收越来越重,要买的房子价格越来越高,就是这个第三者需要面对的问题了,永远的问题。新浪乐居论坛. u. o7 a
  在此我建议三条如下:
  一,        将中央税收比例和县级地方税收比例对调,也就是前者30%,后者50%。
二,        将土地出让金和土地自然增值的部分全部收归国家,由中央来收取。新浪乐居论坛( @0 n- K5 S) u
  三,        还富于民,国家将2万亿美元中的绝大部分返还给国民,还富于民,增加了个人收入也就自然解决了高房价之危。
 
  此三条是解决中国高房价问题的办法,最好同时使用,当然三条缺一缺二亦可,就怕一条都不用。就算一条都不用,那么至少可以精简公务人员规模,减少庞大的行政开销,也好减少从中央到地方的财政压力,也可稍微减小在税收和地价上的胃口,老百姓也稍微好过点。否则,就怕以后会更加疯狂;毕竟,古话说得好,水可以载舟……
                                                 作者:味上小厨新浪乐居论坛# r8 \, ]) i2 D6 Z
                                                   2009.11.01

<备注:此文是高人写的,但转载过来的时候显示“转载”不让发,所以选择了“原创”,请谅解>

个人简介
京城生活…… 小老百姓……
每日关注 更多
赞助商广告