楼市调控日益精准,十万退房潮隐现风险

蔡律 原创 | 2010-10-23 19:54 | 收藏 | 投票

  楼市调控日益精准,十万退房潮隐现风险



  2010年9月29日,国家多部委联手出台了被媒体称为“比史上最严”更严的新一轮调控政策措施。2010年10月21日,中国社会科学院发布研究报告预计,我国房价从今年第4季度至明年上半年,同比增速将逐渐下降,到明年上半年进入负增长区间,本轮宏观调控措施,在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从明年下半年起,房价可能触底反弹。报告作出上述判断的主要依据是,未来半年内,房地产行业总体融资规模将趋紧,同期CPI将会在今年9月见顶后回落,而随着房地产市场需求持续维持在低位,但供给逐渐放大,供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。

  加息的持续性会导致房企资金链偏紧,如今房企在资本市场的融资及再融资已基本不可能,只剩银行贷款,由此,持续性加息对房企资金链的影响可想而知。根据国家统计局最新公布的数据,9月份,房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑,其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。中国社会科学院发布研究报告预测,未来一年人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元,且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径也被银监会堵死。同时,国际短期资本流出中国的形势,将延续至今年4季度,外部流动性状况也不容乐观。

  楼市限购、首付上调、银行加息,自9月29日“国五条”出台后,各地方的楼市调控细则也接踵而至。而央行19日晚突然宣布加息之后,中国住房和城乡建设部20日也宣布上调住房公积金存贷款利率,用公积金贷款买第三套房的做法也被叫停,有消息称银监会近期下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》,要求有关金融机构做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险。楼市调控日益精准,对于8、9月份以来愈发回暖的房地产市场,多重调控枷锁已经套在了他们的头上。

  如果中央政府在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令:各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求,与一些城市的购房入户政策也不冲突,且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。从各地出台的整体细则看,除了限购外,还包括限贷以及土地、税费、保障性住房等调控手段,形成组合拳,高房价必降无疑

  “限购”和“限贷”的行政指令,一时间在抑制房地产投资和投机需求方面立竿见影。而刚性需求也一度在房价下调的预期中暂时冻结。房价调控已经演变为考验政府执政能力和公信力的政治性任务,因此政府绝不会贸然放松宏观调控,这意味着短期内房价下降已成定局。央行再度宣布加息,这是新一轮加息周期的开始,货币政策将步入紧缩通道,楼市“拐点”又要来了。据报道,房地产市场的二轮调控与央行加息的叠加效应,不仅使得买房人陷入观望,卖房的也坐不住了。南京楼市“风云突变” 投资客一次抛售16套房。

  按照中原地产的预计,因为二次调控,整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房随着新一轮调控引发的纠纷出现,十万退房潮隐现系统性风险,应早作预警和对策。

  附:11城市“限购令”细则对比

  “限购令”成为二次房地产调控的重点。目前北京、上海、天津、厦门、福州、宁波、杭州、南京、深圳、广州、三亚十城市均出台相关“限购令”细则。

  北京

  暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

  上海

  暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

  厦门

  采取临时性限购措施。即日起至2010年12月31日,同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

  杭州

  暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。

  宁波

  本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

  南京

  保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房,对违反上述规定、不能提供相关证明的,银行不予贷款,房地产登记机构不予办理权属登记。

  深圳

  在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

  福州

  从即日起至2010年12月31日,福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女),只能在福州市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在福州市行政区域内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭,只能在福州市五城区购买一套商品住房。暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

  广州

  各相关单位必须严格执行同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房的政策;商品住房是指新建商品住房和二手住房。

  购房家庭是指本市户籍居民家庭,或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

  未满18周岁的人士,不得在本市单独购买商品住房。

  三亚

  三亚市决定自10月12日起,对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭,实行限购1套商品住房政策,同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的,三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

  为坚决抑制不合理住房需求,三亚市政府出台意见要求三亚市各商业银行严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

  蔡律   2010年10月23日

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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