央行加息后工薪族还贷省钱秘籍

     10月19晚，央行公布了同时上调存贷利率的消息。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点， 由现行的5.31% 提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。加息政策一出，银行房贷再起变局。
     其实在“新国十条”出台后，首套房多数银行都不再给予利率7折优惠，调回到8.5折优惠，而二套房至少是1.1倍利率，国庆前刚出台的二次调控政策则一刀切禁止了三套房贷。加上本次加息的消息，房贷一族的压力可谓百上加斤。为了解本次加息潮下“房奴”有何应对措施，记者近日特意走访了有关人士的意见。

■高收入者不妨考虑等额本金还贷
     市内一商业银行的负责人介绍，目前常见的还款方式，主要以等额本息与等额本金等两种为主。据了解，等额本息每期(月)还款额相同，利息总额高。而等额本金是每期分摊的本金相同，同时还清当期未归还的本金所产生的利息，因此前期还款压力大，以后逐期递减。
     虽然等额本息的每月还款额相同，而且较为省心、省事，但其实等额本金还款法相比于等额本息还款法，可为房贷者节省不少利息。不过，银行亦同时指出，等额本金还款法适合收入高人群，因为起始的还款压力大。等额本息还款法适合收入稳定人群，对于有稳定收入、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
     比如， 以首次购房贷款30万元、20年期为例，采用等额本息还款法，每月要还款2117元，还款总额49.56万元，支付利息款19.56万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款2632元，还款总额46.73万元，支付利息款16.73万元，比前者省去利息2.83万元。

■提前还款
    不一定都省钱此外，记者粗略计算，目前五年以上个人住房贷款基准利率为6.14%， 若同样以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下， 新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。
    相比起漫长的还贷年限，提前还款无疑是“房奴”们最为实际地脱离房贷“苦海”的一大捷径。不过，有关银行人士亦提醒，如果还贷年限已经超过一半，那么月还款额中的本金将大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，市民应选择缩短剩余贷款期限，而非减少每月还款额。否则，随着还款时间的拉长，提前还款所能节省的利息也就会越少。

■公积金贷款优势将更为凸显
    值得提出的是， 与商业贷款相比，目前个人公积金贷款利率也已经相应提高，目前五年期以上贷款从3.87% 调整为4.05% 。与此同时，加息后的五年期银行存款利率为4.2%，扣除5%的利息税后，五年期银行存款利率为3.99%。由此可见，目前的公积金贷款利率十分优惠。此前市住房公积金的有关人士向记者表示，由于目前使用公积金贷款已日趋便利， 因此只要条件符合，市民可尽量使用公积金贷款，以节省更多利息。
    据初步计算，目前公积金贷款比同期商业贷款6.14%的基准利率低2.09%，即便按照最优惠标准打8.5折（5.219%），仍有1.17%的利差，贷款金额越大，相对节省的利息也就越多。另外，目前还有一种方法是公积金转账还贷。即在申请购房组合贷款时，尽量用足公积金贷款并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额。同时，缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内，尽可能提高每月商业贷款的还款额。

相关新闻
■加息剑指开发商高楼价
    有地产资深策划人表示， 加息不仅令到普通市民供房， 同时也令到开发商贷款成本增加。“加息对楼价暂时影响不会那么快，但会加快房价下跌的进程，另外部分资金实力并不强的开发商， 可能在接下来会进行降价促销。”
    银河证券的有关人士亦表示，中央和地方先后出台一系列楼市调控政策，但迄今房价没有出现实质性下跌。加息直接提高贷款购房的成本， 同时改变了市场预期。
    “从以往的经验来看，在通胀持续的情况下，一旦加息，就很有可能进入一个加息通道。前几年，央行就曾采取过小幅多次的加息举措，来应对当时的高通货膨胀。对于有意向购房的市民而言， 我认为可能要做好这方面的心理与经济上的准备； 至于开发商，流动性的收紧势必会给现金流、还贷造成一定压力， 而且开发商拿到优惠贷款的难度也会更大， 我认为这是国家对其发出的一个讯号。”广发证券的分析员表示。