大户型是城市化运动的必然趋势(11月27日)

贾春宝 原创 | 2010-11-27 15:43 | 收藏 | 投票

 

城市是否真的让生活更美好?

这个问题并不是通过一次耗资4000多亿的上海世博会,7300多万的观众,在媒体舆论上喊几句口号等号召与努力就可以达成共识的。

城市化确实让很多农民进了城,从租房到买房,到房子成为结婚的必备条件,不管是情愿的还是被迫的,房子已经成为男女两性之间博弈的筹码,更成为悬在百姓民生问题头上,危及社会管理的“堰塞湖”,房子更成为需要几代人的共同努力去偿还的债务,任凭中央声嘶力竭地高喊,要抑制房价过快上涨,并出台一个又一个调控措施,但终究都以失败收场。即使暂时取得效果,最终也被证明是为价格的再度上冲积蓄力量。

城市化运动所造成的物价飞涨、资源浪费、交通拥堵、效率低下,环境污染,贫富差距、人情冷漠、人性沦丧、矛盾冲突加剧、犯罪频率高发等等现象也是谁都无法逃避的客观事实。

 

由于长期以传统的方式思维,并从务实的草根阶层的切身利益角度出发,去明辨自己所代表的角度与观点。本人提醒朋友们注意在调控手段之中的三个微妙的措施:一个是倡导小户型而限制大户型,一个是提高二套房的首付款比例以及按揭的基本利率,暂停第三套(及以上)的按揭贷款,第三个是从试点到普遍执行的房产税。

简单分析,我们就可以看出一个逐渐清晰的趋势。

那就是——宏观调控其说是在打击炒房者,倒不如说是为本来已经危如累卵的民生问题加大紧绷的程度,为小家庭的生活增添了一些额外的负担。而且家庭越小,房子的套数越多,家庭的生活压力越大,而且随着城市化程度的提高,小户型注定成为被开发商与市场抛弃的政策。作为开发商,谁先意识到这一点并进行转型,谁将得到发展的先机。

以后都市中的房子将重新回归大户型,这将随着城市化进程的提升而成为新的趋势。这主要由几个方面原因而决定:

 

首先是中国现在与未来的家庭机构所导致的。

将近30年的计划生育政策让中国形成了421式的家庭格局,每家都有两个年轻人、四个老人和一个孩子,这种格局朝小家庭分裂,势必会带来许多违背人性的东西。

城市化让数不清的农民被城市化,被上楼,邻里关系淡漠,家庭被分拆,孩子无人照看导致幼儿园的收费难以控制,年迈的老人无人照看,导致老人的心理落差加大,有深深的被社会遗弃的落寞,敬老情怀越来越淡漠,并被媒体舆论花越来越大的力度所倡导,事实证明,越是被社会舆论倡导的东西,实质上是已经在逐渐流失并最为缺乏的东西。

老龄社会的快速到来,让所有理性而成熟的人都在寻找并探索应对之道。不管是居家养老还是社区养老,老人都不仅需要老人之间的陪伴,更需要与年轻人保持紧密交往,让自己保持年轻的心态。但是,年轻人与老人之间的矛盾逐渐造成了或者倚老卖老或者为老不尊的恶性现象。这让自诩很好地传承了历史文化传统,以孝治国的中国处于极为尴尬的境地。

 

其次是计划生育政策的阶段性终结的前景。

广州、上海等地方逐步放开计划生育政策,而允许甚至鼓励一些夫妻生育第二个孩子,本人也曾经写过关于《计划生育政策——可以休矣》的主题文章,虽然由于生活成本提高,养育成本高昂等因素,让很多人不敢要孩子,甚至甘于做受到长辈指责的DINK,但越来越多的年轻夫妇更倾向于要两个孩子,因为如此才会有兄弟、姐妹、姐弟、兄妹之情,不仅彼此之间可以互相照顾,而且增加了人与人之间亲情的成分。

其实中国传统文化中,孝悌之道中的悌,就是兄弟之间的情谊,占有很重要的地位。即使不从人口学的角度,而仅仅从人伦的角度出发,计划生育政策也注定会是暂时性的政策。

 

再次维护了家庭“细胞”的向心力。大户型可以提高亲情指数,这是更重要的。

生活在同一个屋檐下,可以让家人之间互相照顾,避免了雇佣保姆之类的“家庭额外开销”,可以避免牵挂所导致的工作效率低下,逢年过节所出现的“返乡潮”与人口大迁徙所引发的从时间成本到财务成本的损失,避免由于亲情淡漠而导致的责任感缺失。

特别是在亲情之间的牵挂以及在老人弥留之际而没有来得及赶回去见最后一面的时候,这个是无法用金钱来衡量的。

 

第四创造和谐稳定的社会环境所必须的。

是从社会管理成本的角度而言,不仅可以缓解都市里土地面积紧张的局面,至少可以降低房子的刚性需求而降低房子的总价款,还可以把“匀出来”的房子提供给以后再进入城市的那些人。更可以改善人与人之间的和谐共处与安定友善的氛围。

 

第五,大户型是应对高房价,节约成本的终极解决之道。

这个是最现实的支出,也是每个人都无法漠视的。让我们详细分析一下:

随着价格上节节攀升,老龄化社会的来临,人们基本的亲情与对传统的回归,将导致对大家族的回归,一对夫妻、一个孩子、两对老人,一套三室一厅的大房子所形成的压力,相对于三套房子所构成的压力要小很多。即使都是90平方米的小户型,三套房子都要270平方米,甚至60平方米左右的一居室,三套房子都要180平方米,而一套三居室的房子,140平方米足矣,如此中间形成的40~130平方米的居住空间就被节省出来了。

 

对于普通家庭,这些居住空间意味着什么,节省了什么呢?

1、先看房价:换算成为金钱,单纯以2010年北京、上海这样的城市,即使按照平均房价两万计算,中间就会节省80-260万的购房支出。以下仅以最少的80万元的购房费用计算。

2、再看利息:贷款80万元的房子,20年的按揭,总共需要付给银行多少钱的利息? 

最低限的80万元计算,按照调控后的政策20年的按揭,首套房首付30%以上,二套房首付50%以上,利息首套房按基准利率的70%计算,二套房按基准利率的110%计算。

向银行商业按揭贷款80万元的房子,还款方式为20年等额本息。如被认定为第一次购房,则可按基准利率0.7倍4.158%计息,那么买房者每月须还款约4914元。如被认定为“二套房”,银行严格执行二套房贷政策后,贷款利率为基准利率1.1倍,即6.534%,购房者每月需还约5980元。

不同的认定标准对比之下,贷款买房者一年要支付的利息相差约12792元,20年来计算则相差约255840元。

更有甚者,第三套房一律停止放贷。这将给那些不得不去购买第三套房子的家庭提高资金原始积累的门槛。

3、在契税与房产税因素:

契税:80万元的房子,需要缴纳的契税是多少?

房管局过户的时候就要缴纳印花税收。印花税根据不同征税项目,分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。

一套房契税1.5%;2套房不分面积都是3%,这方面又有数万元的差距。

房产税:二套房与三套房需要支付的房产税,各是多少?

请注意——只要你被证实是拥有不止一套住房,又不能撇清自己在出租房屋的时候,从房产税执行开始,每年都要交。房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为1.2%自用房产要每年交一次房产税,计税标准为:房产原值*1-30%)*1.2%。

则需要多缴纳的又是至少几万元——而且是每年都要交!

从家庭而言,全家住在同一个屋檐下,而且可以避免被征收房产税与物业税。

4、装修、家具与家电因素:

同样的建筑平米面积,同一套内会比分别在2~3套的在装修的时候、购买家具家电的时候,更需要付出许多额外的生活成本。加上日常生活方面难以避免的浪费情况,从家庭而言,全家住在同一个屋檐下,而且可以避免耐用品与日常消耗品的过度浪费。

 

因此,选择大户型,虽然政策上有一定的限制,但对于小到家庭,大到国家,中间的开发商以及购房人所在的企业而言,确实可以得到一举多得的多赢效果。

当然,每个人都可以选择自由的“二人世界”,选择小户型,但势必要付出许多代价,毕竟自由是要付出代价的!

 

贾春宝

20101127日星期六

 

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