房价续升凸显供给困境

傅子恒 原创 | 2010-11-05 08:21 | 收藏 | 投票 编辑推荐

  “新国五条”出台至今已经一个多月时间,“限购令”与“限涨令”的严厉管制措施的祭出,令市场对房地产价格“稳中有降”充满期待。但是从10月京、沪、穗三地房价依旧坚挺、上海地区不降反升的走势来看,政策作用之下的房价运行似乎有些令人失望。

  《每日经济新闻》4日发表了对上述三地楼市的记者调查文章,发除北京燕郊地区房价下跌外,其余地区并无下跌。《中国证券报》2日引述佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上海10月商品住宅均价环比9月上涨了3.1%,已是连续第4个月出现上涨。《经济观察报》2日的消息,广州逆市再生高价地,开发商期待市场的“春天”,楼市“赌涨”情绪再度高昂。

  而三市共同的特点是,成交量与新盘供应量都出现锐减。其中,上海新盘总面积环比较9月减少44.44%。(详细内容见上述三家媒体11月2日-4日的报道)

  房价续升的冲动与通胀预期升温交织裹挟,令政策调控“按下葫芦起来瓢”。目前的局面似乎是,在房地产开发商与政府的博弈之中,政府难堪、开发商表面听话内心软抗硬挺中得意、那些“钢性需求”的购房者焦虑的局面。

  政府的尴尬是房地产调控已经历过多次,从五年前的“国八条”(2005)、“国六条”(2006)、“9070条款”(2006年,即建筑面积90平方米以下住房占比必须达到开发建设总面积的70%以上)、“国五条“(2007),到近两年的“国十条”、新“国五条”,再到今年的“新国十条”、直至最近的以“限价令”、“限购令”为代表的年内的“二次调控”。连续起来看,五年以来已经是数次调控了,但是房价却在无数次的调控声中以翻番的方式上涨。

  与政策的难堪相对应的是百姓的苦闷与无耐。

  百姓的无耐更多还在于房价之外,房价的飚升折射的是供需之间的矛盾,尤其是产成品“结构性”的矛盾,这个道理似乎都理解,但是老问题多年无解,比如“9070”问题;有些问题与矛盾更加尖锐与突出,比如土地供给问题,信贷、税收以及管制政策过于宽松或者缺位导致的过度投机演化成的过度需求问题,等等。

  而政策调控,房地产“症结”脉搏摸得对吗?房地产调控“药方”错了吗?对照不同时期的各类条款,似乎都“对症”而没有大错,但是条款针对与希望解决的问题没有解决,原因何在?这是人们存疑地方。

  回到最近一次调控,10月份以“限价令”、“限购令”为代表的对供给与需求双向严厉抑制的短期效果来看,目前的结果,是调控只体现在成交面积下降方面;也即是说,房地产调控只使得那些期待“即刻买房”的人们选择推迟行动,转入观望。但毫无疑问,该部分“真实购买力”仍需消化。与之相对,尤其令人忧虑的,是商品住宅供应的大幅蒌缩。我们一直认为,尽管房价上涨成因复杂,但高房价本质上是房屋作为城市稀缺社会资源在一定时期内出现了供需失衡,抑房价根本举措是需要扭转这种失衡的状态,在政策导向方面除了抑制需求外,更需采取一切措施、一切手段加大供给力度,同时对供给成本进行控制。如此,在严厉的价格管制之下,有效供给如能够迅速跟上健康合理的需求,则价格最终才能进入真实均衡而被管控得住。目前来看,供、求两方面的管理力度都需加强,尤其是前者。

  当然这里还有一个问题,关于供给的问题,目前政府主导投资的廉租房、经济适用房等类型住宅建设的进展情况如何,我们尚不得而知,因而难以从全局判断,认为商品房供给降低而推断政策调控效果在可预见的未来依旧难以奏效。——由此,我们也呼吁相关部门能够公开这方面的信息,让人们看到政府的行动是果断的、迅捷的,继而相信房价最终是能够管得住、管得好的。

  而在需求管制方面,区别房屋需求类型而进行的分类管制,以及业界酝酿的加进税收手段抑制投资与投机需求,让主流的房地产成品回归“安居属性”的呼声与建议,相关措施需要展开,已有政策力度需要加大。

  

个人简介
经济学博士,高级经济师,会计师。目前从事证券研究工作,关注领域为证券投资、宏观经济与公共政策。著有《改革中国:风险、挑战与对策》、《经济能见度:财政政策与收入初次分配》、《证券分析师眼中的财务指标》、《股权分置…
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