到德国去投资房地产

袁峻 原创 | 2010-11-05 20:19 | 收藏 | 投票

到德国去投资房地产

  

当中国房价问题已经被提高到了安民生的高度来认识的时候,政府利用各种政策限制百姓对房地产的投资,就不难理解了。但是,随着国内通胀的到来,百姓手中的闲钱总是要找出路的。于是,国外的房地产中介商纷纷杀向中国,忽悠国内的投资客。“美国购房获绿卡”、“加拿大买楼正是抄底时,孩子可免费读美加名校。”等广告铺天盖地充斥着各个网站和手机短信。

与此同时,日本外相前原诚司10月初在日本外务省的一次记者招待会上也声称,对中国人和韩国人在日本各地购买不动产一事“有必要进行一些相关法律制度方面的探讨”因为“在日本,来自海外的投资非常少。缺少海外投资将导致经济活动无法顺利开展,因此需要从各方面进行探讨。”可见,日本房地产商也在打中国人钱袋子的主意。

除此之外,什么澳洲海湾的星级酒店、法国南部的酒庄别墅,泰国清迈的度假村等等也都成为中介商向中国投资者倾销的对象。用他们的一句话:“中国人负责掏钱,中介负责帮他们全世界各地去买楼买屋。”

很多准备去美国购房的中国人是想拿购房房产作为移民美国的筹码,而一些中介机构也是用移民这个题材来忽悠中国有钱人的。但事实上,在美国,移民管理机构是属于联邦政府直接管辖的,政策更是不归地方政府(如州政府、市政府)所能左右得了的。所以,即使是所谓的美国的一些地方政府支持的房产项目也与是与能否移民不相干。

撇开了移民的噱头,假如我们想去国外购置房产,又不是以居住为目的,那么就应该当作一个投资项目来考察。

首先,在欧美发达国家,土地都是私有的,所以,在这些国家购买房产的同时,都可以获得所购房产相应土地的所有权,也就是说,在购房的同时也永久地获得了土地的所有权。其次,在西方发达国家,都有着成熟的法律制度,房地产买卖也有着完善的法律监管,虽然对于行外人来说,繁琐的外语合同写得像天书一般,但交易活动安全、透明,这对于一个外国投资者来说是很重要的。至于说房产所处的位置和环境、户型的合理与否等,我们不必考虑过多,因为我们购房的目的不是自用,只是投资,而投资的意义也不是在国内房产投资中希图通过炒卖房产赚取价格上的差价。这里投资的概念是购入房产后通过出租获得投资收益,所以,主要考虑的是整个项目的投资回报情况。而房产的升值,只是一个次要的因素。

基于以上考虑,我认为去发达国家投资房地产应该是一个较好的投资方向。而面对美国、日本、欧洲等不同国家的房产投资机会,去德国投资房产相对更为安全、可靠。

第一,德国是欧洲经济的发动机,经济稳定,社会也稳定。德国的法律完善,德国人性格严谨,安于遵守契约。这些都是投资长期房产最为重要的前提条件。第二,东西德统一后的20年的时间里,德国的房地产基本上处于一个下跌的过程,到了跌无可跌的底部。这个时候的房地产价格相对安全。第三,在德国,自有住房率只有54%,也就是说,有将近一半的德国人是在租房住。所以在大一点的城市,租房市场比较活跃,房产容易租出。第四,由于房价下跌的空间已经封死,所以德国的银行对于房地产贷款给予了很大的支持,最高的房贷比例甚至可以达到100%

下面,通过我做的一个德国购房投资的案例,简单介绍一下如何在德国投资房产。

目标房产是位于德国西部某城市市内的一套临街的126平米的商用房。整栋楼是临街4层楼,2-4楼用于居住。一楼临街,可用于商业。目标房产正是底楼的临街房,门前还有两个车位。目标房产现已出租给一家保险公司,租金1705欧元/月,租约到20141月。买房者购买此项目后,可一并受让此租约。这对于以投资为目的的购房者来说既省去了招租的繁琐,也为投资提供一个测算的数据。(顺便说一下,在德国,出租的房屋所产生的物业管理费、水电费、煤气费等都是由承租方自行承担。)

目标房产的售价是25.5万欧元。除此之外还需要交纳3.5%的房产交易税和大约1.7%的律师费、公证费等。在德国,如果是二手房交易,还需支付3.6%-7%不等的中介费。但本案例是从开发商手中直接购买的,所以不必支付中介费。整个项目的总成本是268260欧元。

很容易地,我们可以算出,出租该房产每年的收入是20460欧元,投资回报是7.63%。这个回报虽然不很高,但对于4.2%的五年期存款利率,还是高了很多。

目前在德国,银行的长期贷款利率是4.75%,明显要低于7.63%的回报。所以为了提高投资回报,我们还可以考虑使用贷款。鉴于该房产每月的租金收入为1705欧元,所以申请贷款以月供数额不高于这个数值为好,这样可以保证项目的现金流为正数,从而更容易取得贷款。最终,我们选择了10年期的按揭贷款135000欧元的方案。每个月的还款额是1416,这样每个月还有将近300欧元的现金盈余,已有的3年多的租约可以为项目带来1万多欧元的现金入账,可以应付7个月的银行还款,从而为项目的安全提供充足的现金保证。

假设未来10年内房屋的租金不变,10年后房屋没有增值。由此可以计算出:该项目的收入共计204600欧元,减掉10年内支付的按揭利息34920欧元,10年的收益总额为169680欧元。而项目的投资总额为133260欧元。由此不难计算出:10年的平均收益率12.73%,年复合增长率为8.6%。从财务分析上来看,这个数字应该来说还是不错的。

在德国,类似的房产投资项目还很多。有这样小一些的,也有规模大一些的。静态的年投资回报大多在5%-8%。对于国内投资者来说,困难可能在于寻找房源和办理购房手续,不过这也不是大问题,现在有很多的中介机构可以帮你办理各种手续。需要提醒大家注意的是要考虑汇率的风险。

 

个人简介
毕业于山东大学数学系数学专业,就教于北京邮电大学。后不务正业,下海谋生。曾先后从事金融、投资与管理等工作。在金融机构做过财务,管理过资金;参与过上市公司的收购和重组;参与投资房地产、基础设施以及彩票发行等。现为…
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