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丁敏 转载自 藏宝堂 | 2010-12-29 19:48 | 收藏 | 投票

 

 
 原文题目:
积极稳健发展好未来十年国民经济的主动脉《房地产》为十二五七大新兴产业的投入提供“血源”保障
 
 
子曰:古之学者为已,今之学者为人。
 首先在写这篇博客时格守言简意赅的风格,本人为写这篇以积极稳健发展好中国房地产市场为主题财经博客已思考准备了一年多(由于本人自八年前在上海未来改革开放的核心区域浦东川沙购置了一套现在看来性价比也很优越的外销大户型复式商品房至今未从事过一件房产的买卖,所以在近两年来四面八方关於中国房地产市场的全国大讨论中,提起笔时内心是非常的坦荡、平和的,一想投资了用於改善居住的房子得到巨大回报时内心常常涌动着“感恩”之情这种表达“感恩”之情的写作欲望如同在2008年8月全球金融危机暴发的关键时刻本人在“藏宝堂”的个人博客上(请上人民网新华网东方财富网及新浪网易等博客搜索藏宝堂个人博客或直接用谷哥百度搜索13916666448/13386200928)写下的针对近两年来人民币连续大幅上升和美元大幅贬值所造成的国内外商品市场暴涨引起的高通胀危机《实践证明美元大幅贬值和人民币大幅升值是全球高通胀的主因》时的心情是一致的(并将美元指数这个在当时中国还很少为大众应用但在国际商品市场上对价格具指向标意义的概念提供给广大网友供享)……希望这篇本人亲身经历的关于中国房产业的博客能为广大网友带来新思维……
   自中国从1978在伟人邓小平的主导下全国进入改革开放至今己过三十年,而这三十年中国的改革开放所取得的实实在在的巨大成果都孕含了中国特有的无名英雄“发改委”的一份功劳,今天当中国的“发改委”要编制十二五规划向全民征制“建言献策”时,我毫不犹豫地参加这个利国利民的好事。
   我仔细读了十一五规划和既将执行的十二五策划的纲领,其中最让人兴奋的是十一五提出让中国从全民先富到共国富裕,让中国每一个角落都富裕起来的发展目标,两个规划都强调了大力发展消费市场,在大消费中十一五以大力发展汽车市埸及家电市场和城市建设,由于对房地产市埸这个发达资本主义国家才配拥有富裕行业在中国的大力发展的远景抱谨慎心态所以在整篇十一五规划中没有反复出现“房地产”这个字眼,中国的房地产市场在十年前还相当落后,落后的主因是因为十年前中国的GDP在全球排名还存不确定性,另外以大规模低廉价劳动密集型生产为出口创汇主动脉的市场属典型的初级发展中国家,而持续兴旺价格昂贵的房地产市场在经济学一向是发达的资本主义国家的专利,几乎没有一个发展中国家不在梦中渴望自已国家的土地能卖出昂贵的价格,这是一个不需求大额投入但产出丰厚的行业它的利润将超出了所有行业的投入成本,但是世界上所有投资房地产的商人用真金白银买某个国家域城市的昂贵的房地产只有一个标准:就是这个国家或城市的GDP排名和是否属发达国家或城市有足够的消费者来保障它,因为这是投资增值的基本保障。另外中国的房地产市埸长期落后的另一个原因是原先为单位实物分房,不用自已掏钱的市埸一定是没有生命力的,自7、8年前房地产市场完全开放走向个人自已掏钱买房也是形成目前房地产市埸持续兴旺的一个重要因素,中国房地产价格正真同世界发达国家和城市的价格接轨的起航日是2008年的10月至今后未来十年,由于2008年8月全球金融危机全面暴发,而中国政府正确稳定了人民汇价的波动并及时投入四万亿的拉动内需的基建政策为中国房地产业的健康持续发展打下了基石,由于中国政府的发改委及时发布更有效拉动内需的房产新政,而国内广大居民在全球金融危机的情况下(我们看到这个时期世界各国投资者均在狂抛各国房产)奋不顾身铤身而出,有效地拉动了中国的最大内需房地产并成功地让中国在2009年首先走出金融危机(本人感觉政府首先应感恩伟大的中国老百姓对中国最大的内需市场房地产的贡献…),实事求是地说中国的房地产在近两年已成为中国经济的主动脉,担也看到近两年由于房价上涨过快也造成了新的问题,其一就是网民对房价讨论几乎到了文革初期的“大字报”形式每天打开电视收音机听到的就是房价、房价、还是房价。而近两年国家地方也出台了重叠相加的近百条控制房价新政,特别是今年八月后在更严厉的新政下,国内房地产的投资客开始将房产市埸的钱投到了国内各个商品市埸中,造成了新一轮的商品价格暴涨暴跌……中国这个大市场要有效拉动内需又不能让商品市大起大落关键需要一个能足够容纳大量资本的“主动脉”,房地产行业基本符合这个需求但需制定一套积极的行之有效的中长期法规来保障…… 本人认为近两年来房地产价格大涨主要原因还是中国的房地产市场还没有形成一个(如长期以房地产业为主要收入来源的发达资本主义国家或城市如新加坡等)有效的长期积极健康发展的法规,首先我们应知道做为中国今后十年经济主动脉的房地产的规模有多大,从最近世界各国经济专家的集体讨论中知道一个数据,目前日本可建房土地面积是中国的二十五分之一左右,但是目前日本在经济泡沫破裂走稳后的可建房土地价值是三十万亿美元,以目前中国同日本的国民购买力分析我们可以看到今后十年中国的全国可建房土地价值至少在100万亿美元以上,应该说十年后依中国的发展速度这个数额肯定低估了,大家想一下100万亿美元的盘子在中国这片土地上能让老百姓带来多大的利益,中国十二五规划中七大新兴行业在国际上都属於高收入高风险的风投行业,如果成功中国将正式踏入第二世界也就是发达国家的行列,而房地产的100万亿美元能为这七大风投行业提供源源不断的血液(资金),另外目前中国股市上一批短视的金融学家近两年来一直认为房地产吸走了股市的钱这个错误观点(本人一直是中国股市的积极多头而2006年的一篇《凡主办奥运会的国家股市必大牛的讨论》的博客也成功预测了07/08年的大牛市行情,但是目前中国股市在全流通情况下资金严重缺血,它需要一下更大的造血的机器来提供血源…而不是简单地抄作个别商品价格来达到股价大涨这么容易),如果能客观地规划一下从100万亿美元房地产的巨大利润中分百分五到股市那中国的股市每天五千亿的成交量将成为常态……反之:现在市埸上有很多权威机遇乐观认为依目前政府对房产的调控在2011年中国房价将下跌百分之二十,本人认为如果中国房价真的下跌百分之二十那就引发中国近两年贷款买房者无力还贷,银行业由于坏帐全面亏损,其它依赖房地产的几十个行业也将进入全面亏损倒闭,而全球经济也进入最大的危机:大萧条……
   本人认为在每个时期一个国家的经济如同人的血液流动要分主动脉和支动脉,当我们明白了这个道理,就会如医生为病人治病一样保护好主动脉畅通为支动脉提供源源不断的新鲜血液,这样人的手和脚才会健康发育生长,如果我们将主动脉的血液断流直接导入支动脉那将引起混乱和疾病如八月至今的各类商品市场暴涨暴跌……其次近两年太多的人将房地产当股票短期买卖获取暴利,卖出的人看到房价还在涨就不平衡了大写房价要跌的评论,而刚买入的希望大涨能出货谋利大写房市要大涨的评论家,每天电视新闻中房市的评论文章如此频繁也是这两年中国特有的一道媒体风景线,现在网络中很多人都说买不起房,但从中国的经济适用房政策中特别一线城市的经济适用房公布的名单和数量看,真正符合经适房的家庭只占整个城市的百分一还不到(本人认为一个城市到底多少家庭无房从经适房申购数量看是靠谱的,一个没房的家庭没理由不去买政府提供贷款的半价房),虽然目前上海的经适家庭的月收入标准已提高到相当中等收入的标准担符合经适的人数依然占比很小,这是为什么?因为我们每年都有新人结婚每年都有孩子出生,如何解决这个矛盾?还是必须制定一套行之有效的法规来保障。最后是十一五规划中提出最激动人的目标让中国进入全民富裕,现在房市大幅上涨按理国民平均收入应在全球大幅上升可为什么还在100位后那而中国2009年的基尼系数已经突破0.49,贫富差距跃居亚洲第一全球前25位,进入2010年,中国的恩格尔系数达到39.76%,接近40%,幸福指数大幅降低。这是历史的倒退。为什幺房价大幅上涨这幺多家庭的实际资产大幅增涨而幸福指数确降低?关键是中国的房价虽然是涨了但国际通用的银行业用房产来消费的市埸在中国还未起动或在休眠状态………所有这些问题和矛盾都迫切需要我们国家应针对中国经济的主动脉“房地产”开一个全国性的会议(本人推荐自已有机会参加这个为中国老百姓谋福利的会议),制定出一个引导今后十年中国房地产业积极健康发展的法律性文件,下面是本人的对十二五规划中大消费项目特别是对房地产业积极健康发展的建议供大家研讨……
1、首先要明确投资房产不是抄股防制资金大进大出,所以要鼓励长期投资者让投资十年以上者免收尽可能更多的税务,对投资五年者减半税务,对短期2年内获利者收高达百分之二十或更高的印花税及其它费用……(房地产是任何一个国家投入最少产出最大的行业,所以完全应鼓励外国人买中国房产,但必须规定投资年限至少五至十年才能正常享受国民侍遇转让,如两年内转让加重百分之三十或更高印花税,我想没人会做赔本生意,另外一个外国人如果买了中国房产对中国的吃喝玩乐几百个行业的消费是绝对的正面投入,将大量热钱转为固定资产是每个发展中国家天天渴望的…)
2、为了明显改善中国的国民人均GDP(和基尼系数)在世界排名,应鼓励银行业加快加大力度开办以房养老,以房养学,以房养业的信贷业务加速发展老龄消费,学习消费和创业消费……(中国的银行业面临世界最大的富裕人群确用发展中国家传通模式来经营信贷业,而我们在社区生活中常常看到部分拥有一百万以上人民币房产的老年人在废物箱内捡破旧以弥补太少的退休津贴,看了让人心寒,拥有房产确不能消费房产问题还是银行业观念太落务缺乏创新的精神和勇气……)以房养老时不我侍…中国改革开放三十年来由于历史的种种原因,在1955年到1965年左右参加工作老同志而退休的一批老工人退休工资同1965年后参加工作而早退的那批同志的退休工资的差距是一至三倍,这个问题国家必须解决,因为我们事实是看到了一部退休工资少的老年家在捡废旧补贴生活,他们在那个年代为国家无私的奉献而退休了确由于退休工资太低只能以捡破旧补贴生活太让人心寒。我的建议是一次性将退休工资标准同1965的拉近,差距不能超过百分之二十。资金从三十年来巨大的外汇储备和房地产业的100万亿美元大蛋糕中提前支取……这是政府的责任和良心……
3、加大增养个人创业的条件,本人始终认为创业者是人类历史发史的动力源,是天使,他们用个人的风险为人类社会美好明天勇敢走出第一步,而中国目前的创业贷款太保守太落后同发达国家有很大区别,而以房地产作抵押大额贷款申请创业政府应提供担保(目前大都数创业者为了符合商业银行的信贷标准只能用消费贷款来获取创业资金,而银行业的贷款标准如果较真去审核一下原先符合标准的可能只剩百分之五,创业者不仅背负创业失败风险还需承担违心用各种手段从银行贷到的高利息贷款,能成功吗?本人研看了台湾、新加玻等亚洲各国创业贷款差距太大,它们的房产抵押贷款不仅数额大而年份长关键是利息也几乎为零利率,还政府担保……),而小额如5万以下应学习重庆市的政府提供模式,而政府的资金可以从每年房产交易中提百分五用于创业扶植……其次政府也应从公共资源中拿出优质项目来扶植创业者,本人曾在2008年就上海市中心人民广埸上博附近旧楼改建成中国收藏品集中大市埸写信给市领导,因为提到上博的商店人太少只售现代工艺品而根本不卖古董太可惜建议向社会专门经营古玩的创业者开放的建议,后来转到上博,上博也给了我回信,信中提到:我们上博自1952年建馆自今商店从未向个人经营者开放过这段话至今让我郁闷,改革开放三十年了,凭什么一个广大老百姓掏钱建成的博物馆而掏钱的老百姓确没有机会享用……所以每个城市扶持鼓励创业者政府应比创业者更急,因为他们是这个城市的未来和希望,如果大家都坐在1952年创业者提供的福利中那这个城市就没希望了……
 4、为鼓励中国房地产业积极健康发展,首先从一线大城市实行(新加坡这方面很靠谱)同城居民享受和分享同样的购房侍遇,以2011年为标准每个三口之家为一户可新购一套政府提供的房并可享受政府一定资金补贴(资金从政府出售“组屋”中提取),而取消高风险七折房贷的政策,任何房贷最多五折。而外国人在一线城市购房必须满500万人民币资金,享同城待遇必加入中国籍。而目前政策中未购房者可享这个那个补贴而已购房者均免补贴这个作法是错误的,因为失去了不公平原责。由于每年都有人出生,凭什么新生的有补贴而养活新生者没补贴,而政府的补贴也是全体公民的共同富利应公平对待所以补贴购房应公平,因为这是大家的钱应大家享用,这点新加坡很成功,其实新加坡有两大支柱产业第一是房产旅游第二是质量可靠的加工业。每年房地产为新加坡的可持续发展带来巨大的血源,但新加坡市民从来也不会因为房价高而报怨,由于新加坡对每个公民买一套房都有补贴,所以新加坡的组屋价(新加坡的的政府补贴只能购买政府建造的组屋,这样就良性循环了,政府最多是比私人建屋者少了利润但他保障了全城市民的和谐,这个方法中国完全可参照)和私人房产的价差很小,完全市场化但保护每个公民基本供房,另外从来也没听说新加坡没地造房,因为新加坡在不断违海造地:东海岸就是一个实例,另外因为投资移民新加坡必须在几百万新币,其中一半必须买房或卖国偾固定起来做保障……所以从2011年始每户均有一次补贴是公平的。
5.对低收入无房者政府应提供廉租房(新加坡在廉租房上也很成功),但低收入家庭可提取和使用政府给予每户购房的补贴,不鼓励低收入者购房,如果房价跌会造成低收入者更大困难,本人认为这是真确的,低收入者再背负巨额房贷那不是幸福,政府提供廉租房给低收入者,五年审核一次,如果低收入家庭改善了成中等收入家庭那就可以用政府津贴购买政府提供的“组屋”…… 以上的每个建议如能健康发展都必须有一个大前提:中国的房地产也能向新加坡那样在政策上制定出持续的积极向上发展法规,那就是全世界的热钱都流入中国房产也全成了中国的固定资产投资给冷冻了起来,要想同大家讨论的课题还有很多,比如中国的GDP计算用那种方法更科学,中国的发改委能否有更多的执行权(如新加坡的贸发局)这样就有更多的实践基本为理论做更真确的依据……
   最后本人有一个小小的私心,看了这篇博客得到了启发顺便用谷哥和百度搜索13386200928或13916666448上藏宝堂在雅昌交艺网或易趣网上的收藏品网店浏览浏览也可介绍朋友到上海浦东华夏东路1155号地铁2号线出口的仓库看货选购正宗的明清古董家具……
 
 

 

个人简介
1996年3月获日本关东学院大学经济学硕士学位。 1996年7月至今在中国社会科学院日本研究所工作。
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