想买房投资先算算成本帐

王猛 转载自 刘彦斌老师的博客 | 2010-04-11 09:51 | 收藏 | 投票
关键字:投资 买房 

购买一手房

购买一手房是指买房人从房地产开发商手中直接购买拥有产权的全新商品房。下面,我们仅就购房人在购买一手房过程中所涉及的若干问题进行扼要的阐述。

(一)购房目的和考虑因素

购房时,人们会考虑到很多的因素,比如价格、地段、交通便利程度、户型、环境、物业管理等。但是,一个楼盘很难在各个方面都很完美,总会存在着某些缺憾。因此,购房人要根据自己的购房目的,权衡利弊后作出决定。

所谓购房目的,就是你为什么要买房,或者说你买房是做什么用。大多数人的购房目的主要是自住或投资。明确了购房目的,你就需要对购房的诸多因素全面考虑,尔后进行取舍。

1自住

对于大多数人来说,买一套属于自己的住房是人生中很重要的一件事,拥有自己的住房可以使自己和家人具有安全感和归属感。即使同样是自住,不同的人还是有不同的目的,比如有的人购房是为了过渡居住,有的人购房是为了改善居住条件,有的人购房是为了方便孩子上学,有的人购房是为了商住两用。不同的购房目的,会导致不同的关注重点。下面,我们就不同的购房目的分别进行说明。

(1)为了过渡居住。所谓过渡居住是指购房人购房是为了解决阶段性的居住问题,而不是为了长久居住。以过渡居住为目的的购房人主要是年轻人,比如为了结婚而购房。

以过渡居住为目的进行购房,价格往往是购房人考虑的重点,其次是交通便利程度。通常情况下,首次购房的年轻人可选择总价较低、交通便利的小户型住房。

(2)为了改善居住条件。中年人在具备了一定的经济基础后,大多会选择换房,以改善生活条件,提高生活质量。这时,价格已经不是唯一重要的条件,购房人应综合考虑交通便利程度、社区品质、户型、物业管理等因素。通常情况下,购房人可选择社区品质高、交通便利的中大户型住房。

(3)为了解决子女的教育问题。人们都希望自己的孩子能受到良好的教育,能就读于教育质量高的小学、中学,为今后上重点大学创造条件。因此,以方便孩子上学为目的的购房人应优先考虑楼盘所在区域的教育资源问题,比如是否有知名的小学、中学等,自己所购的住房是否属于“学区房”。

(4)为了商住两用。为了商住两用的购房人,不但要考虑房子能满足居住需求,还要能够满足办公需求。一般要求房屋内要有一个较大的“厅”,便于办公,居住部分和办公部分要有一定的间隔。为了方便客户到访,要求所在的楼盘交通便利、停车方便。

2投资

房地产是一种很重要的投资工具。很多人购房以投资获利为目的。具体来说有以下两种情况:

(1)通过出售获利。投资购房用于出售,就是“炒房”,即通过低价买入,高价卖出,获取买卖的差价。对于以“炒房”为目的的购房人来说,楼盘的升值潜力是最为重要的因素,影响升值潜力的因素很多,其中最重要的因素是“位置”,“位置”是影响房价的决定因素。此外,还要关注楼盘所在区域的市政规划前景,比如有些本来偏远的地段,由于政府部门的搬迁、地铁的修建、学校的搬迁等原因,突然由“冷门”楼盘变成“热门”楼盘,身价倍增。

(2)通过出租获利。购房投资用于出租属于长期投资行为,是通过出租住房的租金收入获取投资收益。对于以出租为购房目的的购房人来说,需要考虑的最重要的因素是区位和交通,比如办公楼集中的地段、高等院校集中的地区、地铁沿线的楼盘等,这些地段的住房不但容易出租,而且租金相对较高。

(二)购买能力评估

对于大多数人来说,购房是一笔巨大的开支。因此,在购房之前,购房人需要为自己拟订一个详细的财务计划。总的来说,购房应该量力而行,不要盲目追求“一步到位”,从而给自己造成沉重的财务负担。

1购房的各种费用

这里,先来说明购房的费用支出,见下表。 

 

序号费用名称费用标准交费时间

1购房款单价×销售面积  签订合同时

(按揭只交首付款)

2印花税房价款的万分之五签订合同时

3保险费  视具体情况而定 办理贷款时

4公证费  视具体情况而定  办理贷款时

5律师费   视具体情况而定  办理贷款时

6契税     房价款的1.5%~3%  办理产权时

7房屋产权登记费 通常不超过100元 办理产权时

8公共维修基金 房价款的2%左右 办理产权时

9其他费用 视具体情况而定

 

2评估自己的购房能力

评估自己的购房能力需要从下列3个方面入手:

(1)计算首付能力。计算自己的首付能力时,应该包括表51中列明的所有费用,加上房屋的装修费用,因为你不可能住在毛坯房子里。

(2)计算月供能力。如果你是贷款购房,你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右,因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素,还要考虑到你收入减少的因素。此外,你在贷款购房时,最好预留出一年的按揭款。

(3)计算养房能力。养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费,如果你购买的房子距离上班地点很远,你还要考虑到交通费用。

仔细计算自己的购房能力是非常重要的,这样会使你理性购房,避免自己陷入财务泥潭,成为“房奴”。

(三)购房过程中应当关注的问题

1楼盘信息的收集

楼盘的信息可以通过下列渠道获得:

(1)房展会。房展会是各个楼盘集中展示的场所,参加房展会有利于购房人对楼盘信息进行全面的了解,还可以对各个楼盘进行比较。

(2)互联网。互联网是购房人快速了解房地产信息的途径,特别是专业的房地产门户网站,可以使购房人掌握大量有用的信息。有些网站的业主论坛,能使购房人了解已经购房的人们对各个楼盘的看法以及楼盘存在的问题,对购房人选房很有帮助。

(3)报纸。

(4)杂志。

(5)广播、电视。

(6)他人介绍。

2实地考察楼盘

在收集楼盘信息的基础上,对楼盘进行初步选择,下一步就是对楼盘进行实地考察。不要听信售楼人员的片面宣传,也不要被样板间的模样蒙蔽,你一定要亲眼看看自己未来的家是个什么样子(不要购买停留在图纸上的房子)。

3对开发商进行调查

对楼盘考察结束后,下一步是对开发商进行调查。

(1)到政府有关部门调查开发商销售的楼盘是否证照齐全。

(2)到开发商以前开发的楼盘调查,看看业主们是否对居住环境、物业管理满意。

(3)通过其他渠道了解开发商的口碑。尽量选择一个口碑良好、实力雄厚的开发商,这不但是房屋质量的重要保证,而且也是今后居住环境和物业管理水平的重要保证。

4选择贷款方式

住房贷款又称按揭付款,是由银行先将房款支付给开发商,借款人再按月向银行支付本息的付款方式。目前,银行提供的购房贷款主要包括:住房公积金贷款、商业贷款和组合贷款这3种。

(1)住房公积金贷款。如果借款人所在企业为其缴纳了住房公积金,借款人就可以申请住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率远低于同期商业银行贷款利率。如果借款人所在企业未为其缴纳住房公积金,则借款人就不能申请住房公积金贷款。住房公积金贷款的办理时间较长。

(2)商业贷款。商业贷款是商业银行提供的贷款。商业贷款的条件比住房公积金贷款的条件宽松,只要借款人符合商业银行的贷款条件,就可以申请。但是,商业贷款的利率远远高于住房公积金贷款的利率。

(3)组合贷款。组合贷款就是将住房公积金贷款和商业贷款结合在一起,通过商业贷款弥补住房公积金贷款的不足。借款人申请组合贷款时,需要先办理住房公积金贷款的审核手续,审核通过后,借款人再办理商业贷款的审核手续。组合贷款中的住房公积金贷款和商业贷款分别按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率和商业贷款利率执行。

借款人无论采用哪种贷款方式,贷款期限都不能超过30年,借款人的年龄越大,贷款期限就越短。

5签订购房合同

购房合同是格式合同,一般是由当地房地产管理部门审核后的标准合同,购房人没有什么选择的余地。如果购房人和开发商有什么特殊的约定,可以签订补充合同。尽管是格式合同,购房人还是要仔细地、认真地阅读,避免掉入合同陷阱,能签订补充合同的,一定要签,不要怕麻烦。

6收房

购房人通常在支付了房屋尾款后,才能领取钥匙,验收房屋,这样做就已经对购房人不利了。但无论如何,购房人在验收房屋之前,都不能先签《验房合格表》,否则就等于承认开发商交付了一套符合合同约定、质量合格的房子,在这种情况下,一旦出现纠纷,购房人就处于十分被动的地位。

个人简介
2005年毕业于民职日语系,2009年通过自学通过了自学考试劳动与社会保障专科,曾赴日留学一年其间在朝日新闻工作,回国后投身于互联网
每日关注 更多
王猛 的日志归档
赞助商广告