一篇一定让房价下跌的文章(二)

段绍译 原创 | 2010-04-18 12:02 | 收藏 | 投票

 

 

正文

(接第一篇)

二、“房奴”买房的三项潜在损失

 

  1、一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢?

创业伊始,需要大量资金,求人不如求己。融资需要花时间精力,融资需要披露自己的商业秘密,而且引入外部股权资本时很可能同时引入矛盾。另外,如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金,你就能借到更多的钱;如果你自己没有钱甚至因为房子问题还存在负债,那你就透支了“信用”,一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

  “任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要应用经济数学,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

如果你是一个资本短缺的投资者,你的融资月利率是10‰,假设你在北京买一套100万元左右的住房,一个月的利息就要10000元,而你在北京租一套100万元的住房,其租金在2500元左右,你租房子住就可以节省7500/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?并且对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本。

  我曾经有一个同学在10年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10多万元钱,都想在家乡建一栋房子,预算每人还缺2万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:1、你为什么要建房?2、你喜欢建房子还是更喜欢发财?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财呢?

  于是我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错,除了他们两家其他人都利用外出打工的钱建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而大部分家庭欠了债。我建议他两个都不要建房子了,不如把钱暂时投资到我的公司,以便等待更好的投资机会,至于他们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房,我还可以每个人给他们500/月的投资收入,所投的资金只要提前48小时通知任何时候可以抽走。只不过抽走钱之后他们要自己承担100/月的房租(后来我花100/月给他在村里租了一层200多㎡的很好的房子),有任何投资机会我还负责免费作参谋。

  通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将10万元投资到我的公司,他父母亲搬进了新楼,同时他还另外得到了500/月的投资收入。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了2万元建起了一栋十多万元的新房子。半年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学抽走了投资在我公司的10万元钱,又向亲戚朋友借了10万元钱入股(其中我借了2万元给他),而他的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。10年之后,我同学成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还是一个打工仔。

  所以我说:“人生的机会就象‘小偷’一样,来的时候悄无声息,你抓到了就抓到了,你没抓到就没抓到,但去的时候让你后悔莫及!

2、事业未稳定之前买房子住的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。

在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1小时以上的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时左右。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命,而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。

因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活几乎是毫无浪漫和激情可言的!

  当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,大部分城市堵车的问题就解决了。

去年底,一位北京的朋友向我诉苦,她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业,朋友以企业的所有资产作抵押,她每月可以收到6000元的利息,她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套市值200多万的房子住,非常舒适,上班也只要步行10分钟,两口子恩爱有加,每年至少外出旅游一次。可去年他老公担心房价进一步上涨,硬是要自己买房,结果她收回了借给朋友的40万元钱,在通州区买了一套100多万的房子,负债60多万,成了“房奴”,每天在路上来回要花3个多小时,后来她的父母亲看到她俩可怜,将一生的积蓄10万元送给她俩买了一辆“本田飞度”。虽然有房有车了,但她还是很不痛快,她说自己开车每天来回要3小时左右,有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子。

 

三、完全不会投资理财的人和钱太多的人现在可以买房

我说的“买房不如租房”当然也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,在现在的价格下“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子的。要不然,如果都不买房子,哪里有那么多的好房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去多买房子,会理财的人才能低价租到很好的房子啰!

对于不会理财的人而言,买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。在北京一个出租房子的人如果把100万元存到银行,只能得到1875/月的利息,但买一套房子出租,就可以得到2500/月左右的租金。

当然,钱多得没地方花的人买房子就更应该了,因为钱就是用来花的,赚的钱如果不花就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花,没人管得着。

也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,人来到这个世界就是来享受生活的。我建议你不买房子,不是要你永远不买,而是建议你在你事业未稳定之前不买,在你资金不足的时候慢点买,在泡沫太严重的时候不要急于买。我是建议你先学会投资理财多赚钱,然后让你在价格合适的时候轻轻松松买更好的房子!你想,上面那个房奴的40万元如果先用于投资理财,如果每年能按12%的复利系数得到投资回报,30年后就变成了1198万元。但他现在成了房奴,要15年后才能摆脱房奴身份,可惜啊!

 

     四、如何租房享受美好生活?

 

也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

    另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

    2000年,我在广州的一位朋友A50万元遇到了一个两难的选择。他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

    正在那时,我广州的另外一位朋友B50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

    于是我建议他俩合作,由A在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

通过合作,A50万元投资到了自己的企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。8年来,A的投资得到了远远大于20%的年回报率,他的企业因为有了这50万元资本的支持,他早已成了千万富翁,而B买的房子也由50万元升值到了100多万元,还得到了3万元/年的租金。

 

......(未完待续)

 

 

个人简介
与茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc研究生导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、《新浪财经》理财专家及茅于轼教…
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