房价松动的信号

冯涛 原创 | 2010-04-21 16:36 | 收藏 | 投票
关键字:房价 成交量 

本文作者系北京赛思东方管理咨询有限公司(www.senseoriental.com)顾问。

政府这次的确是重拳出击了。从信贷政策的改变到违规资金的查处到类物业税的消息等等,一切都说明了政府的决心。尽管从某种意义上说,房价的上涨,政府也是最大的受益者之一,但从更长远的意义上来看,政府将会从房价的暴涨中变成最大的受害者。试想,房价如果继续暴涨,老百姓肯定买不起房,而住房是居民衣食住行中必备的一个要素,如果居者无其屋,何来安宁稳定之说,政府想明白了这件事,所以控制投机者炒房是符合社会发展规律的。

从最本质的经济规律来看,房地产的价格也是由市场供求决定的,新房供给是房地产开发商的开盘速度以及放盘速度,而二手房供给是居民包括投资者的出手速度,需求是居民的需求,包括真实的需求以及投资投机需求。而真正决定需求的是居民的真实实际需求,投资投机需求只能短期影响房价的变动,不可能长期影响房价的走向。

从供给来看,房地产的开发速度好像没有什么大的变动,依然是按部就班的开发,但放盘速度却明显加快了,不管是出于什么原因,但对供给的增加是肯定的了。二手房的放盘也由于投资者对前景预期的不确定而有所放大,投资客不敢捂盘了,所以无论是新房还是二手房,供给是明显的加大了。

从需求来看,居民的真实需求其实是没有大变动的,但居民的投资需求却是被真实的打压了,投资者不敢接手买房是事实,现在这局面,有几个投资者敢在现在的环境下大举投资?不敢。所以投资需求被打压导致的结果就是对房地产的需求萎缩。

于是,供给大于需求,从经济学的角度来看,现在的平衡点势必要打破,而要想达到一个新的供求平衡,则需要价格的下跌来支撑。

从现在的表象来看,北京的房价好像还没有明显的松动,但消费者已经捂紧了口袋,成交量的变化以及部分楼盘的变相降价其实已经说明了,房价不可能死扛到底的。

所以,我认为,这次政府出台打击房地产投机的政策是有效的,只要政府在房地产发展战略上的大基调不变,房价是有可能会产生拐点的,而对于房地产公司来说,真正的大的洗牌必然将继续。

个人简介
北大MBA,企业管理咨询,主要负责战略、营销、品牌、并购与重组、企业改制等。 http://www.consulting.blog.sohu.com/ http://www.senseoriental.com
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