中国的房地产能走多远

冯涛 原创 | 2010-04-07 10:51 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产 上市公司 房价 地王 

本文作者系北京赛思东方管理咨询有限公司(www.senseoriental.com)顾问。

正如文章所言,从事房地产的企业越来越多,全国人民的钱都去炒房建房去了,从我身边发生的事情来看,这种现象也依然存在。

一、最近接到一些朋友的电话,要么自己要去从事房地产开房,有的问我有没有兴趣,有的要我帮忙推荐房地产开发商,这些人都是有一点关系或者资源,能拿到一块不大不小的地,但不懂得如何开发,所以希望能有内行的人操盘。

二、接触的一些房地产商的朋友,对房地产极度看好,不惜成本去囤地,不管能不能开发。他们真的就像北京刚出的那块大望京地王似的,楼面价高的离谱,但依然像蚊子见了血一样的猛扑。

三、身边许多同事朋友开始炒房或者投资。我的老板前几天刚买了一套房子,800多万,卖了两套房子,这三套房子从想出售到成交不到两周,并且全是全款,不用银行贷款,可见有钱人还是多。

那么中国的房价真的能持续下去吗?我们从以下两个指标来看看就清楚了。

一是出租收益率。现在北京北三环附近的二手房价格一般在3万左右,100平米的房子总价300万,租金一般在4000元/月,年收入4000*12=48000元。我们假设出租方没有任何其他成本费用(这是不可能的),那么即使在这种情况下,房地产出租收益率只有1.6%左右,2%都不到,而我们现在一年期定期利率是2.25%,也就是说买房出租还不如存银行吃利息。

第二个指标是收入房价比。以北京为例,北京社平工资是4万/年,房价?刚才说了,三环附近是3万,那是90年代的二手房,2010的新房?看望京的地王就知道了,至少得卖4万/平米。也就是说,一个普通的北京人,一年的收入,不吃不喝刚够买一平米房子,如果买100平米的话,至少需要100年。一个三口之家(按两大人一小孩算),假设两人都挣钱,但其中一人的工资(4000)得承担一家人的生活费,这样计算的话,即使不支付银行利息,北京人买一套房子也得100年。

有人会说,房子就不是给这些穷人住的,问题是,我们计算的是北京的社会平均工资,也就是说大多数人是这样的,包括年收入在数十万的白领,有几个能买的起房的?

那为什么房价还会如此昂贵?房价持续暴涨(统计局说去年增长1.7%,估计统计局长他八辈子祖宗都不会信)!我具体原因有三个:

一是实业不挣钱,民营经济(后来国有经济也加入了)许多都不务正业,该做房地产去了;

二是银行(实际上是国家)的资金供给太多,没处去,银行只好贷给房地产企业;

三是地方政府为了业绩,也为了自己的腰包,高价卖地。

所以,房价未来的结局也只有两个:

一是,房地产暴跌,许多房地产企业消失;

二是,中国政府印制大量钞票,导致通货膨胀,来弥补房地产的危机。

我认为,房价已经变成了中国经济的一个毒瘤,早晚都得割,晚割不如早割,要是割晚了,肯定会变成恶性肿瘤,那时就回天乏术了。

个人简介
北大MBA,企业管理咨询,主要负责战略、营销、品牌、并购与重组、企业改制等。 http://www.consulting.blog.sohu.com/ http://www.senseoriental.com
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