高房价，谁之过，谁担责？

　　 要想把房价降下来，我们就必须知道房价为什么这么高？我们首先得弄清楚，推高房价的几个方面因素：如果没有那么多炒房客，房价也许就会跌下来；如果土地供应量增加，那么房屋供应量的增加也许会降低房价；如果丈母娘们不逼着准女婿有房，那么房屋的刚性需求或许会下降；如果房地产商不是那么利欲熏心、臭名昭著，那么房价也许会将降下来；如果所有的既得利益集团能够舍弃自己的部分利益，或许房价能跌下来。

　　但是，如果房价下跌，地方政府的收入怎么办？（地方财政最重要的收入来源是土地出让金）；如果房价下跌，那么多贪官污吏怎么办？（权力换财富，要不谁为你当“公仆”呢？）；如果房价下跌，银行发出去的贷款收不回来怎么办？（严重影响金融市场稳定）；如果房价下跌，房地产商的利益谁来保证？（他们可是中国金融资本的掌控者）；如果房价下跌，周边的水泥、钢铁、建材、交通、电力部门怎么办？（国民经济的支柱产业吗？）。房地产行业涉及太多的利益，谁能告诉我们该怎么办？

　　高房价，谁之过，谁担责？（厦门市物价局）

　　社会和谐是中国特色社会之义的本质属性，是国家富强，民族振兴，人民幸福的重要保证。在建设小康型和谐社会的过程中，上不起学的教育，看不起病的医疗，买不起房的住房，被称为压在民生问题上的新三座大山。现在随着对教育、医疗卫生业已进行改革的反思，农业税的取消，教育优先发展、促进教育公平的义务教育政策的落实，大力实施科教兴国战略和人才强国战略，全面实施素质教育，深化教育改革，提高教育质量，建设现代国民教育体系和终身教育体系，保障人民享有接受良好教育的机会，努力建设学习型社会的政策环境逐步形成。加强医疗卫生服务，提高人民健康水平，坚持公共医疗卫生的公益性，深化医疗卫生体制改革，强化政府责任，严格监督管理，建设覆盖城乡居民的基本卫生保健制度，为群众提供安全、有效、方便、价廉的公共卫生和基本医疗服务的新医改方案也开始浮出水面。可以说人们对不和谐的教育与医疗卫生的状况改善，充满了希望。唯有在2005年的国民经济宏观调控之年和2006年提出旨在抑制房地产投资过热，化解金融风险，打击房地产的投资性、投机性炒作，控制房价过快增长的“老八条”和“新六条”房地产新政及其配套措施，并未制止住房价格的过快上涨势头。据全国70个大中城市新建商品住宅销售价格调查，今年第三季度同比上涨6.7%，同比涨幅最高达12.3%（深圳），厦门位居第三（10%），下降只有二个城市，下降最多的也仅2.3%（上海），降幅最少只有0.1%（丹东）。致使人们对不和谐的住房价格能否下降，仍然处于几家欢乐数家愁的忧心重重的气氛之中。

　　安居才能乐业，让人人都能拥有合适的住房，是建设和谐社会的基础之一。面对如此的沉闷气氛，人们不仅要问：高房价谁之过？谁担责？是政府、还是开发商，还是购房消费者；是管理制度，还是市场规律。站在不同的立场与角度，解读的答案却是大相径庭的。

　　对政府而言，房地产业是一个与其他产业关联度很大的产业，可以带动钢铁、水泥、电力、电解铝、建材、运输等50多个产业链的发展，故把房地产视为国民经济的支柱产业。土地是政府控制的一笔庞大资源性资产，在2002年，建设部曾经估算至少在25万亿以上，在过去的几年里很多地方的土地资产都上涨了一倍。土地作为房地产开发的载体资源，与目前国际上房地产创造的贡献率占GOP的比重为8%至12%相比，我国只有2%左右。可见房地产业的发展潜力仍有很大的空间，因而成为政府发展经济的推进器，更成为体现地方政府业绩的主要筹码，在某种意义上讲，房地产经济已成为一些地方政府“土地经济”的代名词。土地作为既是生产资料，又是生活资料的资源品。为政府所垄断控制，成为增值效益的持有与分配者，随着在土地之上的住房这一公共品的生产组织与产品提供分配，当然是政府应该承担的社会公共责任。不幸的是各级地方政府把“土地经济”的财政所得，主要用于地方政绩的形象工程上，在有意无意之间把本应主要由政府承担住房公共责任交由主要承担“市场责任”的开始商去实施，致使经济适用房的投资不足。统计数据表明：2003年的经济适用房建设总投资为600亿元，只占房地产当地总投资的6%，2004年的经济适用房的投资占当地房地产总投资的比例反而下降到不足5%。在这种有意与无意之间的政府公共责任的商业市场化转移中，政府推掉是对百姓应履行的公共义务，也自动免去了对开发商提供市场公共品商业利润的约束责任，不可避免地普通推高了住房商品化的价格，造成了市场住房价格一路飙升的结果。这种土地相对低价格取得，而住房高价格售出，最终把政府的公共责任与房地产企业的市场责任所引起的公共利益与商业利益之间不平衡的代价，都转嫁到了住房消费者身上，使事关公平正义的不和谐矛盾激化，从而危害了和谐社会百姓要安居乐业的基本环境建设。因此，国务院对地方政府提出“造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”的惩罚性举措。这似乎是对高房价谁之过的既明确却又含糊的表达。

　　对房地产开发商而言：市场责任就意味着市场操作，投资就要讲究回报。政府的公共责任是要提供满足人们对自身居住需要的住房，而开发商的市场责任则是提供即能满足居住者自身住房消费需求，又能满足作为投资品的投资需求。这是住房作为一种特殊商品所具有的二重性。开发商在部分履行政府转移的公共责任的同时，主要履行的是自己市场责任。他们对被指称通过高房价获取暴利的始作蛹者的指责是不以为然的。要开发商为此揽过担责，他们大有替人做嫁衣裳却成又了“替罪羊”的冤枉之感。他们认为：土地资源是政府控制，政策是由政府制定，拿钱买地、建房、售房，价格是市场供求决定，买者愿买卖者愿卖，高房价完全是市场规律使然。他们只不过是一群听命于政府参与市场竞争的一个群体而已。对利用银行资金，有空手套白狼之嫌的指责，他们也有自己的理解：金融是国家的命脉，同样受政府政策所制约，融资多少，供给与需求的平衡风险评估，执行的主导权在银行。支持房地产的发展，在经济紧缩时政府有启动内需之权，银行有扶持之责；过热时政府有宏观调控之策，银行有紧缩银要之举；他们向银行的融资也只是个债权与债务的关系，利率调整，市场变化风险亏损，也可谓是已之所欲，后果自负。由此看来要开发商承担高房价之过，似乎也非顺理成章。

　　对住房者而言，住者有其屋历来是安居乐业的象征之一。面对目前我国的住房现实是人均住房面积才20多平方米，只相当于发达国家的三分之一，为多数发展中国家的三分之二；在现有的住房总量中有近三分之一的是在上个世纪80年代之前建设的，无论在结构，质量都难以满足现代化城市、现代化生活的需要，且还有一批经成长起来的新生劳动力成家立业需要住房。近中期小康型和谐社会建设又要求加快城市化步伐，未来的发展目标是到2020年，城市化要从现在的40.3%提高到50%，将有约1.8亿农村农业人口转入转镇，城市人口将达到7亿。住房规划的小康标准是每户有一套功能配套、设备齐全的舒适实用房，人均住房面积要达到35平方米；房地产业的增加值占GDP的比例要由目前的2%提高到10%。这些现实与潜在的市场需求，又都为房地产产业的发展提供了广阔的前景。在这种需求决定供给的预期影响下，对现在的住房需求者来说，受政府宏观调控意在控制房价上涨幅度的引导，房地产开发商稳坐钓鱼台的强者态度，现实的房价只升不降，无疑是个很大的心理压力，心里预期就促成了他们中的一些人去追涨杀跌，更为开发商极力鼓吹的市场旺盛购买力提供了佐证，从而掩盖了住房需求者在总体上因收入所困而处于望房兴叹的事实。这种强者更强，弱者更弱的结果，也就不可避免地把住房者推向了高房价的受害者位置。显然要他们来承担高房价之过。于情、于理也是难以成立的。

　　上述看法的本意，并不是要从问责的角度去追就究竞政府是谁应为高房价之过负责，也不是要追就那些原生态的开发商在完成资本原始积累过程中讳莫如深的“原罪”，更不是要讨还住房消费者已经失去的公道求偿，而是旨在探讨政府既要宏观调控房地产价格过快上涨势头，又要保持发挥房地产经济发展的引擎作用，在两难的选择中如何避免重复高房价之过，重蹈高房价之路，给和谐社会建设增加新的不和谐因素。

　　我们认为：首先，抑制高房价，调控房地产市场，土地问题是根本。中央政府对房地产产业宏观调的本意是好的，必竟暴涨暴落的房价对谁都没有好处。一路走高的房价原因是多方面的，把调控的着眼是主要集中于政府的行政行为，开发商的市场行为，商业银行执行金融政策的导向行为和住房消费者的非理性购房行为，这无可非议。但我们必须看到在这些行为的背后，真正能左右房价高低的根子是土地管理的流通收益分配的制度。正是现行的土地管理体制制度。衍生了地方政府、开发商与银行利益性共同体的形成。地方政府对土地资源资产效益的高度依赖性，决定了他们不会容忍房价的下跌，而成为影响各地方房地产市场走势的主导因素。开发商在不规范的市场名义下，坚守高房价的实际导演兼操作者的位置，更显露出不仅是高额利润的摄取者，还是隐瞒利润与偷漏税收的行家里手。据最近财政部公布2005年检查的39户开发企业，其帐面平均销售利润率虽只有12%，而实际利润率高达30%，隐瞒利润超过一半。在房地产的宏观调控进行时，开发商仍然借结构调整之机，玩弄一边屯积土地，一边向政府施加土地供给之荒的压力，释放资金断链，会引发市场崩盘的耸人信息，达到转移房价不降视线的把戏，使其继续获取高额利润成为可能。在商业竞争的环境下，商业银行虽然也充当国家的金融工具，但出于对各自利益的考虑，在开发商购地建房的资金中，有普通超过四成以上甚至高达六成来自他们金库的情况下，竟然仍置宏观调控政策于不顾，继续违规放货和阳奉阴违地应付执行相关规定，论为充当维护高房价的“卫士”与“帮凶”角色。难怪一向直言的经济学家易宪容，对高房价的攀升走势，发出了中国的房地产业试图或者正在要挟中国经济的警声。这无疑是向政府呼吁：如不能有一个好的土地管制度，用宏观的调控的手段压低房价，降低市场房温，抑制市场投机，化解金融风险，使普通民众住者有其屋（购或租住），而徒有房地产业推动中国GDP的高增长、地方政府的骄人业绩、金融业的虚假繁荣，则宏观调控将付之东流，社会和谐也将出现问题。可见土地问题的制度管理关系重大。

　　第二、抑制高房价，调控房地产市场必须从我国的现实国情出发，把高房价降下来。房地产市场是一个特殊的市场，而住房价格又是一个涉及民生公共品的特殊价格。住房价格的高低要以城镇居民的经济承受力为考量。2004年我国房价同比增长了30%，2005年的调控非但未制止上涨，而2006年三季度同比又上涨了7%，且还在继续上涨，幅度已超过10%以上，甚至出现房价翻番现象。国际公认的房价与居民同期年收入比是3-6倍的标准，而我国是在10倍左右，最高的达到14倍（如上海等城市）。另有统计资料表明，在我国居民存款的十数万亿中，有80%是为8%的人所拥有。而国外的统计是不到20%人拥有50%以上的财富和60%的存款。以厦门为例，2004年的住房均价5156元/㎡，年人均可支配收入14443元，购一套70㎡的三口之家住房需14.61年，到了2005年，则需20多年。上述三组数据说明，由于房地产市场政府调控不到位，市场失灵在继续发展，住房这个公共品的价格在贫富二极分化的情况下，已产生了经济承受力和居住需求的严重对立。如果说我们的房地产宏观调控要以90%左右的中低收入者购不起住房为代价，来维持目前市场的高价位，势必已有的矛盾未解决，新的矛盾又增加，就会错失新一轮的发展良机和丧失应对挑战的社会和谐基础。何况，中央政府宏观调控房地产市场的政策本身，就包含了对继续上涨趋势的制止和过高的房价要回调的二方面含义。继续上涨的房价，这正是国务院对全国房价仍在高位运行，宏观调控效果不满意的原因所在。如果说，宏观调控仅仅是为了控制房价的过快上涨幅度，而不是降低过高的房价，那么，在高收入的富人已拥有高标准住房的情况下，无疑是听任开发商拿政府供给的土地，打着为高端人群服务的旗号，借市场之名，给中低收入者设下陷阱，使他们感到无论是购房还是租房都将无望改善自己的居住条件，促使他们再度燃起不顾一切的追涨杀跌的心理，而随之而来的价格风险，利率风险和可能开征的土地，不动产的税赋调整等风险，都将会压得他们喘不过气来。到那时，再来理论房价该不该降，高房价之过由谁来担责已毫无意义。其实高房价，谁之过？谁担责，早已是一层薄薄的纸，无需什么高智商的人就可捅破的事。