容忍股市泡沫 不容忍房地产泡沫

尤超 原创 | 2010-05-28 15:36 | 收藏 | 投票

央行释放流动性,与房地产市场收紧土地增值税,说明决策层可以容忍股市泡沫,但不能容忍房地产泡沫。

 

    由于目前银行体系资金紧张,回购利率飙升,本周资金净投放量或将达到1450亿元。如果再加上国库现金管理所投放的资金量,总额将达到1850亿元,创下4月以来的天量。至此,5月实现净投放基本已成现实。这与此前紧缩政策大相径庭。此前13周,除一周净投放外,其余12周保持资金净回笼。13周内央行累计净回笼资金1.02万亿元,并且上调存款准备金率回笼资金近3000亿元。

 

    就在各方对于房地产调控迷惑之际,又一项新政出台。5月26日,国家税务总局日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这是对“新国十条”和各地细则加大土地增值税清算力度的细化。争议颇大的房产税未出,土地增值税收紧,房地产调控政策在往货币紧缩之路上飞奔。

 

    不能不容忍股市泡沫,高科技企业需要,银行需要,如果股市紧缩,中国实体经济将随之下行。

 

    但另一方面,为了中国经济结构调整,又不能放松房地产调控。从目前形势来看,刺破房地产泡沫的方针不会变,变的是调控的方式。国十条的核心条款是提高房地产融资成本、降低房地产金融杠杆。而此次细化土地增值税,相当于变相向房地产企业加息。考虑到房地产企业融资越来越难,目前房地产企业的现金流将遭遇极大的考验,今年会有一波房地产企业洗牌潮。

 

    政策能够一箭双雕地做空楼市做多股市吗?有一定难度。在激励机制不改变的情况下,资产泡沫不可能只流向特定市场,而不流向另一个市场。

 

    土地增值税是利器。土地增值税并非新政,2005年强调征收土地增值税,引起房产股暴跌。按照国家税务总局新近发布的《通知》,如果严格执行土地增值税清算政策,因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本,将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。问题在于,土地增值税的征收从来都是松紧带,预征不易。

 

    市场反应正是如此,对房地产新政明显审美疲劳。由于货币流动性增加,股指再次显示出企稳迹象。5月27日收盘,沪指报2655.92点,上涨30.13点,涨幅1.15%,成交985亿元;深成指报10543.33点,上涨181.64点,涨幅1.75%,成交784.16亿元。除了稀有金属、中字头大盘股、金融保险等板块之外,几只地产股同样有资金净流入的迹象。央行放松流动性帮助了地产股,并非无心插柳柳成荫,而是必然趋势。

 

    只有一种情况能够做到只打房地产不打证券:单独提高房地产的交易成本,市盈率控制在一个的水准之下,做实上市公司的业绩,严格要求执行分红政策。这就意味着,中字号上市公司的投资价值较高,而房地产市场泡沫较大。问题是,目前房地产与金融、建筑等板块市盈率如难兄难弟,上市公司的诚信与吝啬并不比房地产企业更好,凭什么资金只进入证券市场而不进入楼市?惟一的可能性就是政策单独对房地产施压,降低房地产上市公司的盈利,从而变相提高市盈率。

 

    房地产市场将发生极大变革,这一变革并不意味着房地产泡沫的消失,而意味着开发商的更新换代。

 

    政策对房地产市场资金的收缩前所未有。从土地款到销售回款都有严格限制:今年3月,国土资源部下发《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严格规范土地出让底价,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,开发商必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年;开发商将预售账款进行专户管理,只用于对工程款的支付,银行成为开发商的大出纳;一旦从严征收土地增值税,可以预料,一半以上开发商会在三季度出现资金紧张局面。

 

    结局是什么?房地产泡沫下降了吗?这不重要,重要的是所有有能量的、能够通过母公司拿到低息贷款、能够搭上房地产信托快车的房产商有福了。他们会成为最大的赢家。

 

注:后天在珠海有文化大讲堂,明晚在暨南大学有演讲。

 

    一只没有上市就很妖的股,星网锐捷。

    2008年6月27日过会,今年4月2日,被证监会核准首发,计划于4月19日进行网上、网下发行申购。

    4月15日,刊登网上路演公告当天,一则关于 “星网锐捷首次公开发行股票暂缓发行”的公告称,公司4月14日自查发现,已经失效的专利多达12项。

    自查而后公布,我们得庆幸这么有“道德”企业。专利失效,居然是因为“相关部门工作人员的疏忽,未能及时向公司证券事务部告知有关情况,导致部分专利法律状态与招股意向书内容存在差异”。

    企业注册了一大堆专利,什么实用新型啦,明天我一高兴也去注册一个外观专利,不赚钱没事,花钱就能申请。专利含金量大不相同,高科技企业只要少数核心专利就行。

    一家十分依赖补贴的公司、股权结构复杂、四处寻求上市机会的公司,终于再审过关,又要上市了。

    怎么过的关?当初的问题解决了吗?核心竞争力如何?

    对于再审的公司,监管层是否应该“另眼相看”,让他们说清楚核心资产、签下不作伪的保证?对投资者负责一次,行不?

个人简介
EMBA 中级工程师 曾从事过化妆品、调料、熟肉制品及快餐管理工作,有丰富的实际经验和理论基础。 熟悉5S、TPM、HACCP、SOP、SSOP、EHS等 愿同您分享经验和体会;共同进步实现多赢
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