房价功能的开发

金小明 原创 | 2010-05-30 15:39 | 收藏 | 投票

房价功能的开发

众所周知,价格本是基于对商品价值的评估由供求关系达成交易数据的一种标识。但从房价收入比系数CIP=04]可知,房价相当于人均收入3倍的经验值成立。换言之,房价由房屋造价开发商利润、征地补偿和补贴“三农”的费用、补充社保税费三部分组成。由于房价具有基于购买力价的三个Hp/3结构,房价高于一般商品的剩余价格(两个Hp/3)部分的控可以缩小“三大”差距,进而建设和谐社会改善民生、预防经济危机的功能(见“经济危机根源及其消除方法论”一文,特区经济,2010)。这是因为CIP是基于平衡城镇居民与乡村农民间利益关系推导出来的。

下面结合房价规律理论体系开发出具体的房价功能:

41房价的合理性判定方法

房价可预测吗?房价调控公式中有六个变量可以调节,自然就可预测。从Hp=CIP×Wa可知,调控CIP观察工资水平便可判定房价趋势。2006年后中国房价为什么飙升?2003年前中国房价一直徘徊,随后启动涨势,至2007年飙升的主要动力是改革开放以来GDP连年增长,而同期房价徘徊。随着垄断收入行业增加、民企官商增多、房改系列政策的落实,尤其资本收益机会放开增益放大[3]……使得越来越多的暴富者实际收入快速积累,全社会平均收入过快增长。Hp=CIP×Wa可知,平均工资Wa或人平实际收入大幅提升时,房价Hp必然上涨。在贫富悬殊条件下,人平收入越高,房价越高,穷人则越穷。国际上流行房价为工资三倍的经验公式有道理吗?在中国,万元一平方米的房价合理吗?CIP=04]反映了房价收入比的上限与下限,表明房价等于工资三倍的经验值是正确的。CIP建立的房价调控公式揭示了2007年前的房价飙升同GDP十多年高速增长累积相关,但2007年后超万元房屋均价多由垄断炒作形成。各地房价是否合理,由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。

Hp=3Wa速算式能帮助政府和老百姓快速判断房价的合理价位,从而作出各自的部署和安排。根据房价可确定每平方米房屋月租Br=Hp×r,(r高于同期存款利率而不高于同期贷款利率)。CIP和人均月收入是理论测算房价的两个因素,房租水平则是反映房地产供求状况的市价因素,租金高表明地段好。CIP解释了房价呈山体布局,在现行政策条件下,中国房市崇山峻岭的最高峰为人平工资的4倍。“安居”关系到民生大计不能完全市场化,鉴于土地国有、房价可以测算,由HpCIP推出宏调原理依据、测算技术和检验房价合理性的数据标准是完全可行的。

4.2房价的主要功能和基本功能

基于CIP=04]实施Hp=3×Hp/3可赋予房价缩小“三大”差距的功能。事实上,CIP依据平衡工农城乡两大群体利益推出,通过宏调使一个Hp/3补贴“三农”补偿土地转让,另一个Hp/3充实社保。可见,消除工农城乡差距是房价的主要功能,缩小“三大”差距则是房价的基本功能。

从人类整体上理解人权,即科技生产力由地球上的人类共创,科技生产力产生的剩余价值应由人类共有共享,从而政府应保证城镇居民以岗位为生,乡村农民以土地为生。虽然优先受惠科技发展经济的城镇、郊区的单位土地产出率较高,即科技发展了人口增多了,城镇土地含金量也随之增高,随之土地上的建筑物价格及租金必然上涨。但科技生产力发展标志着整个国家或地区平均土地产出率提高。基于土地不可再生不可分割全民共享的自然事实随着科技发展人类进步单位土地产出率越来越高,征用农村土地的补偿也应同步提高,劳动工资和国民收入水平也应相应提高。

总之,开发房价功能遵循房价规律体系可稳定房价调整收入分配格局、抑制贫富悬殊,消除经济危机。

43房价的基本功能会启动工资自提升机制

当工资低房价高时,可发挥房价宏调功能,即以土地收益补贴“三农”改善农民生活,农民就会安心家乡谋划农业发展;而以土地收益充实社保缩小贫富差距,劳动者就会以歇工行动要求增加工资福利。这时城镇企业就会出现招工难,于是用人单位就会被迫提高工资福利吸引劳动者,接着减少开支降低成本,通过产业升级走上科学管理的道路。经济效益好了,工资再提高就有了坚实的基础,就会形成习惯操作。

44应用Hp=3×Hp/3公式平抑“三大”差距消除经济危机的功能原理

基于土地不可再生和不可割离的特性,地球村应由全人类共有,土地产出天赋由人类共享,地球家园靠人类共同维护,特别是科技生产力的发展来自古今中外科技文化创新,依靠科技进步不断地提高单位土地产出率等造就的,不断增多的剩余价值应由人类共享;由于人类祖先共同合作创造的科技文化知识产权不能确定归属,全社会创造的剩余价值和天生的土地所有权应由政府代管、管理精英个体代理,土地产出率高的地区应补偿土地产出率低的地区。基于此,应将房价Hp分解成三个Hp3组成结构。其中Hp3应用于补贴“三农”、农产品物价和补偿土地出让,另Hp3用于充实社保,剩下的Hp3属于房屋造价和房地产开发商利润。这就开发出以缩小工农城乡差距为主的,抑制贫富悬殊克服经济危机为目的,发挥从公平出发改善民生建设和谐社会的功能。CIP和房价结构的巧妙之处是将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理,在建设和谐社会中保持GDP发展。

但中国近年房价猛涨,房屋均价为人平月工资10倍的也不少见,远远超出了04]区间。房价由官商炒作推动,收益完全归开发商利益关联团体,违反了Hp=3×(Hp3)的结构功能内涵。这不仅削弱了房价缩小“三大”差距的天赋功能,而且由于社会不公加剧贫富悬殊,恶化了民生内积了经济危机,不利于建设和谐社会[4]

45房价是调控宏观经济的抓手

基于平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人利益关系创建了房价调控公式。式中CIP=04]表明,房价收入比可在04]区间内调控,衣食住行中的“安居”关系到民生大事和造城运动,不可完全市场化,要求政府发挥Hp=3×Hp/3功能,调控整个宏观经济。

人类近代不能离地上天,在调整社会公平、质量效益和GDP三者关系中,当然要从土地切入,将Hp分解成三个Hp/3,以平衡城乡工农利益、抑制贫富差距实现主体公平。贫富差距控制住了,经济危机的主要动因就制服了。另一方面,在CIP=04]内的适度高房价有利于提高劳动工资、调整收入分配,促进GDP增长。因此,抓住经济建设和人民生活中的关键:安居,可将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理,以建立预防和消除经济危机的系统工程。

广义经济内涵是以生产劳动实现消费体系,狭隘经济内涵是实现衣食住行用。从衣食住行用看,衣食温饱解决后,住行小康就是经济建设面临的问题。前十年的改革开放,衣食温饱问题已得到解决;现处改革开放的深化阶段,住行小康就是当前面临的头等大事。住与房地产相关,行与汽车生产、路桥建设相关,反映在城际间构筑物流网络。这必然是在交通网格中布局安居花园,点缀广场、场馆、景点、工业区、经贸区、文娱区、教育科研区……乃造城运动之势。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的,故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点,是经济发展龙头。作为龙头,房价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键,因而宏调一定意义上是调控房地产均价。那么,房价是完全由市场决定还是由政府参与市场调控呢?房价调控公式包涵着宏观调控的方方面面,目标是刺激消费实现高超消费。房价调控公式的建立表明,房价不仅可以调控而且可从调控CIP入手调控宏观经济(见“CIP对房价宏观调控的可行性分析”一文,商业时代,2009。发挥房地产带动经济发展、形成高超消费的平台,实现绿色GDP、劳动工资、房价三者间的自然平衡并使之协调发展应是政府调控经济的方向。

 

个人简介
1998年10月起任职南电一厂计算机高工;2000年11月起受聘中国管理科学研究院特约研究员;2000年5月起为中国未来研究会会员、特约研究员;2002年3月起兼、任职南海乙兴经贸公司首席执行经理、顾问;2005年8月起,兼职唯美公司事务…
每日关注 更多
金小明 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告