二三线城市房地产业发展前景1

郑磊 原创 | 2010-06-02 12:50 | 收藏 | 投票 编辑推荐

房地产行业遭遇严厉调控的打击,房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则,房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移,二、三线房地产已经进入高速发展阶段,未来十年的繁荣是可以预期的。

 

住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。

二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大,投资回报率有可能达到30%,运营成本低,销售面积和销售额屡创新高。

二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应,以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压,对二三线房地产市场的冲击较小。

 

一、内地房地产业的发展轨迹

内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区,房地产业也高度集中在沿海特大城市,10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市,使其发展成为全国的区域经济中心城市,构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来,一线城市尽管总体市场容量仍然较大,但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来,即便是房地产百强企业,能够进入一线城市的开发商也只是少数几家,随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大,必须寻找足够的成长空间,这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。

1:中国房地产企业数量持续增长,从2004年开始明显加速

来源:国家统计局,招银国际

一线城市的城市化率已超过75%,开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%,一线特大城市,与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展,各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议,以及2010年的中央“一号文件”都指出,中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点,要在推动中小城市城镇化的过程中,解决人口过度向一线大城市集中,城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面,国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图,政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期,房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市,这是基于中国城市化进程的调整,产业逐步进行梯度转移,以及人口流动变化等诸多因素所决定的。

目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道,不少农民工不愿再涌到一线城市,而更愿意选择离家较近的二三线城市,在家门口打工,并希望能在城市安家立业,真正成为“城里人”。此外,一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生,在一线城市房价飞涨,生活成本增加的情况下,也开始放弃在那里安家的想法,准备撤回二三线城市谋发展,安家置业。在城市化进程加快的背景下,进城的农民工、返乡的白领,这些人群都将成为二三线城市的购房主力军,也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。

2:二三线城市房地产市场比较     3:一线城市房地产市场比较

      

来源:招银国际

一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉地调控政策,进一步恶化了这一市场的竞争态势,调控加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。从商品房销售面积占比来看,一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房销售额占比来看,一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%,二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。实际上,不少地产龙头企业早在2009年已经“先知先觉”。《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示,二三线城市已经成为大型房企的重要战场。TOP20企业在二、三线城市的销售金额占比达到64%,比2009年高出6个百分点,销售面积占比也从2009年的74%增长到78%,尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市,销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%

过去10年中国城镇建了80亿平方米、7000万套住房。到2009年末,仅有2.1亿城镇居民解决了住房问题。未来10年,加快二、三线城市和中小城市发展,调整中国的城市结构,才能最终解决中国的住房问题。而二线城市房地产市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势,因此,二三线城市未来将成为中国新一轮城市化进程的中心。二、三线城市的房地产发展空间至少还将延续1020年。

个人简介
首席经济学家,香港中文大学(深圳)SFI客座教授,行为经济学者,创新发展,金融投资专家,南开大学经济学博士,荷兰maastricht管理学院mba,兰州大学数学学士 email:prophd@126.com
每日关注 更多
郑磊 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告