失败的资本样板 失算的地产项目 失意的开发企业

黄启贤 原创 | 2010-06-06 00:39 | 收藏 | 投票
失败的资本样板 失算的地产项目 失意的开发企业
 
在朝阳北路临近通州地块,原先的荒芜已经被成片的水泥森林所覆盖。在东坝经济适用房住宅区入住前,这里基本上还是北京东部最大的经济适用房连片开发区,大片的土地都归北京首开集团(天鸿)和北京城建集团,它们这两家不用质疑,当然的在这里获得了大片的开发用地。
那个从江西来的王永红,在常营地界苦心经营多年,以汽车维修和加油站为业,既获得常营地区极为广泛的底层人脉,在很久以前,也在朝阳北路临近通州地段占了一大片的土地。这个占地的行为在上一波地产高潮的末期,以及在上一轮调控之前,被业界和媒体誉为有远见和胆大。
这个评价也导致了这位王永红先生在做了那个莫名其妙的“非中心”项目之后,自我膨胀以为自己也是北京地产界的大鳄了,可以和任志强、潘石屹、刘晓光、冯伦等并驾齐驱,甚至会有更为独特的地产话语权。
不久,花了巨资,模仿人家学习资本运作,也买了一个上市公司的壳资源,这个上市公司,除了花费巨资之外,几年来始终没有变成他地产之梦的融资平台和工具。
非中心的概念应该说还是符合了这个项目所在区位的价值判断与设计,可是在操作过程中,私人老板做贸易的习性导致王永红先生直到今天也没有能够建立一个在北京地产界拿得出手的运营团队。
首先是“非中心”这个概念规划设计一直停留在朝阳北路几十幅广告层面,没有顺应与概念相关联的客户需求,几乎没有抓到有效的和有价值的客户资源。
后来,被一个做二手房经纪的营销总监引导,建立了一个近100人的销售队伍,试图以人海战术和近身营销推动企业和机构客户入住。可是,这一貌似的长尾战略除了耗费巨额营销成本,“非中心”的销售和招商成效都极其显微。
随着朝阳北路大面积经济适用房的开工建设,王永红先生,意识到“非中心”低容积率的规划设计的成本过高以及效益低下,转而以巨资调整规划和容积率。
目前,非中心的花园式景观规划和社区已经被湮灭在水泥森林之中。
在那个人海营销路径失败之后,王永红先生试图华丽转身,想用文化与艺术博得另一场喝彩。很奇怪的,他启用一个做工艺品制作与销售的人士负责相关文化艺术中心的策划与运营,仅仅在四个月之后,王永红就对这位先生和他的文化艺术的策划失去了耐心,旋即这一转身便悄无声息。
由于土地获得较早以及为了维持土地价格的低成本,整个地块始终停留在工业和商业用地的层面,无法在居住进行大手笔的规划设计。
“北京像素”以及创意空间、LOFT的时尚概念的引进,再一次表明了王永红先生对于地产运作的无知,集群化的LOFT将会是居住和办公使用的灾难,这种能够完全不考虑居住空间构造的概念滥用,与追求大面积、大进深的住宅结构一样,只是满足了开发商追求高容积率。
就目前规划及项目现状看,所谓的 LOFT不过是一个期待获得市场认可的念头而已,从规划到设计到施工导致现场完全不具备LOFT的基本特征,反而进一步降低了项目的市场价值。
所以,对于已经上市的中弘投资,对于王永红先生,将会是一个注定的结局,这个结局充满了失败、失算、失落、失意。
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