中房协:别再拿“刚性需求”说事儿!

赖后翊 原创 | 2010-08-18 00:01 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产 刚性需求 

据媒体报道,中房协近日“上书”国务院,建议暂缓楼市调控新政,而在以往的房地产周期性调控中,中房协曾屡次建议地产调控政策,其中多次提到的一个词汇就是“刚性需求”。实际上,关于房地产,普通大众从媒体上听到最多的一个词大概也就是这个“刚性需求”。无论是炒房者还是地产商,每每祭起“刚性需求”的法宝,上到专家名流,如时寒冰、牛刀之流,下到等着房子降价的普通消费者,总是哑口无言、无从应对。然而,中国房地产市场的所谓“刚性需求”,其实是一个根本就不存在的“伪概念”,或者说是某些人拿来忽悠消费者的说辞。

 

先来说刚性。所谓刚性,其实是相对于弹性而言的。比如粮食,不管高低贵贱,不吃或少吃就要挨饿,平时一顿饭吃4两才饱的人,即使粮食价格涨上了天,他通常都会尽量削减其他开支来保证自己仍然可以每顿饭有4两可吃,因此对粮食的需求总是表现出相当的稳定性,这种虽然价格存在波动,但需求却波动甚小的商品,便被认为是刚性的。反之,那种价格下跌就需求大增,价格上涨就需求锐减的商品,则被认为是弹性的。推而广之,人们生活的必需品,往往会表现出刚性的特征。从某种角度来说,有房可住作为人类生活的必要条件,房屋也应具备一定的刚性特征,但这种刚性存在的前提,显然是当房屋用于居住用途,即用于满足人类生活的必要条件时才成立,离开了这个前提,其刚性也就无从谈起。

 

然而,中国房地产市场表现的实际情况却并未呈现出显著的刚性特征!尽管我们无从知晓加入上一轮房地产涨价大潮的购房者有多少是买来居住?有多少是投机炒房?但成交量随着房价波动而大幅增减却是不容争辩的事实,来自各方面的统计数据都显示如此——仅此一点,就足以对房地产市场的所谓刚性加以否定了,道理是明摆着的——其价量关系已经明显的表现为弹性商品特征。倘若再死咬住“刚性”二字不放,岂不是变成了睁眼说瞎话?

 

对一般的弹性商品而言,其特征是当价格上涨时需求下降,而价格下跌时需求上升。然而,自06年房价暴涨至后续的政府调控以来,房价走势与成交量之间所表现的实际情况证明,中国的商品住宅与一般的弹性商品正好相反,它表现出一种明显“负弹性”,即专业上所说的“吉芬商品”特征。也就是说,当房价上涨时,成交量随之放大,而价格下跌时,成交量反而萎缩。尽管关于吉芬商品在消费领域是否存在的问题,学术界曾一度出现激烈争论,但即使是否认吉芬商品存在的学者,如张五常等,也不得不承认在投资品领域存在大量吉芬现象的事实。由此可见,中国房地产市场所呈现的吉芬现象已经从一个侧面证明,在这个市场,商品住宅作为一种投资品的属性要超过消费品的属性,换句话说,多数的购房者是将房屋当作投资品来购买的。既然如此,那么作为投资品的房屋其刚性又从何而来?而硬生生的把房屋作为消费品才具有的刚性搬过来,则无异于张冠李戴、鱼目混珠。

 

再来说说需求。有市场基础知识的人都知道,那些人类没有得到满足的感受状态被称为“需要”。如人们为了生存,便产生了对食品、衣物、住所、安全等方面的需要,这些需要存在于人的生理和人之所以为人的条件之中,但这些需要并不构成需求。“需要”转化为“需求”的必要条件是购买力!一种需要只有当人们愿意并有能力实现时,它才能成为需求。许多人都希望拥有一台梅塞德斯汽车,但只有极少数人才有能力付诸实施,所以奔驰汽车公司在考察市场需求时,其对象就只能是这极少数人。我们无须赘言在中国的人均可支配收入与现有房价之间存在的是怎样一种比例关系,在这方面的统计数据已经很多了,可以肯定的是,中国消费者目前的购买力根本就不足以支撑房地产市场所谓的“刚性需求”。如果硬要说中国的房地产市场存在某种刚性的话,那顶多也就是一种“刚性需要”而已,在现有购买力的环境下,所谓“刚性需求”无疑是一个臆想出来的空中楼阁。

 

事实上,产生在中国房地产市场的“刚性需求”概念,揭示的是这样一个状况:如果说它是刚性的,那么需求就不存在;如果需求存在的话,那它就不是刚性、而是弹性的。把“刚性”与“需求”连在一起,所形成的只不过是房地产市场的一个悖论。隐藏在这一悖论后面的事实依据是,财富分配上的失衡,贫富差距的扩大,使得有住房刚性需要的人缺乏购买力而无法将需要转化为需求,而具有购买力的人又将房屋当作投资品,其需求因此是弹性而非刚性的。显然,当房价进一步上涨而导致与购买力之间进一步失衡时,所谓“刚性需求”的悖论将更为显著。

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深圳卫视财经评论员,北大光华管理学院MBA,中国本土营销理论体系“市场势能论”创始人,中小企业管理及市场研究专家,对中小企业融资、治理结构、消费者行为分析、市场营销等有着独到的研究和认识,多年来成功为多家国内外企业…
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