C-REITs的研究之三:决策前探索研究简要说明(9月21日)

贾春宝 原创 | 2010-09-21 09:16 | 收藏 | 投票

 

C-REITs在中国的广泛前景使得我们都面临一个伟大的时代。

在本系列的前两篇,本人分别对C-REITs在中国推出的背景需求、各种尝试以及试点所蕴涵的潜在损失进行了分析说明。本人认为,任何研究,假如不考虑执行因素,都仅仅是纸上谈兵而难以落地,那就成为空谈。本文从市场的角度,在决策前所进行的各方面探索性研究进行简要说明。

 

个人认为,任何一个项目都是需要在决策之前有系统探索与研究的。关于C-REITs系统的研究,至少包括如下这些内容:

1、大环境的可行性分析:包括市场潜力,配套政策等,这个除了需要注意到积极乐观的层面之外,更需要注意那些制约因素,以及中国特殊的市场环境所导致的与国际接轨之间的矛盾与冲突,须知REITs这个东西,是地产金融的主要组成部分,不管是地产还是金融,都是国之命脉,难以示人,特别是在中国这样的社会环境,就更是需要注重国际性、国家性与民族性之间的矛盾。任何超前行为都会付出难以估量的代价。

2、模式与案例的启发性研究:包括国内外典型案例研究,不仅是模式本身,而且应该包括背景要素,成功与失败的结果,以及所造成的损失等因素。要知道,任何国家,即使其制度再完善,环境再宽松,都注定不会使得所有从业者闭着眼睛都能成功赚大钱取得保障,所以你需要了解那些前辈们都是在哪里遇到的挫折,他们所遇到的瓶颈都在什么地方,那些都是惨痛的血的代价,需要清醒地借鉴过来,对自己有警示作用。

3、细分市场的价值、参与度与切入政策:这主要包括从细分市场的需求到合作机构的选择的可行性。没有任何人可以做全行业的事情,甚至任何一个细分市场都会有近乎惨烈的竞争,所以在科学决策的时候,你需要剔除那些貌似吸引人的诱惑,把那些看上去很美的陷阱都尽可能规避掉。如果你是在做决策之前的分析研究,或者是做中介顾问咨询服务,以及做传媒与评论,则不妨多看一些,否则还是专注一些的好。

4、管理平台搭建的合理性:这主要包括线上管理与线下管理、流程管理与项目管理、团队成员的时间管理与资源管理。平台的构成要素有很多,传播平台(包括纸媒、网媒、活动传媒、图书出版、教育培训等等)管理平台(包括选人用人、晋级与降级、企业文化、制度建设、奖惩等)项目平台(包括团队协作、项目选择与投资决策、信息流、义务流、资金流等)又有许多值得细分的空间,正所谓“麻雀虽小五脏俱全”,如果是牵涉到投资,牵涉到项目运营,牵涉到人的因素,就有相当多的东西都对你的成败起决定性的作用。

5、资本与资金来源渠道的组合管理:你所面临的资金可以从多个渠道之中来,包括银行、信托、保险、基金及PE等其他资本渠道的选择。你需要提前在这些渠道之间理性选择。综合考虑各方面因素,比如各种融资渠道之间的关系构成,历史沿革关系,以及相关的政策给哪些渠道设置了门槛,提供了机会,合作伙伴是否已经做好了准备?政策环境是否允许相应的协作?除了资金问题之外,还需要考虑哪些问题?有什么样的切实的解决方案?

6、风险管理:从政策与制度等构成的大环境、到对于市场的前瞻性考虑,从项目的尽调与评估到项目的流程管理、从组织结构设置与人员团队的选择,到平台搭建与运营等,每一件具体工作的风险都是无处不在的,只有把风险因素考虑周全,才能在决策之前有更多的胜算,也只有针对风险都有了充分的准备,才能在执行的过程中避免走弯路,让进度的掌握性更高一些。

7、知己知彼:你需要了解别人都在干什么,能把工作做得更细一些。使得你能更聪明地做事。至少你需要罗列出目标的名单,首先是领域、其次是政策,再次是机构、然后是案例所折射出的模式,最终是操盘人。只有对这些都有了切实的研究,才能让自己整合到最优质的资源。当然,这需要持续性的关注与研究。这还仅仅是做到知彼。

那么知己呢?就意味着不管是做什么都需要给自己明确的定位与清晰的标签。需要低调而客观。你需要知道你的背景、目标以及所依托的资源,说什么话,在什么地方对谁说,预期在说了之后取得什么收获;做什么事,做给谁看,让谁花钱买,他们花钱的理由是什么,以及他们除了你之外会有哪些其他的选择等等,这些都是需要早做规划的。也是决策之前的研究探索必修课。

8、审时度势:在条件不成熟的时候,你需要保持沉默,因为当你对别人表露了你的计划, 就会让别人有所期待,一直在跟别人说你的决策,但都没有兑现,更在没有进步的时候,你在对方心中的形象就会打折扣,这样“狼来了”的故事貌似你的严谨,但却显示出了你的无奈与不成熟。

 

大环境允许你做什么,将决定你的宏观方向性是否正确,你需要用减法告诉自己哪些地方的空间最大,让你的决策在选择的时候能够更客观理性。这种市场环境的对比性研究会让你有更清醒的认识,别人都做了什么以及怎么做的,以及你都可以做什么,这些都对你的核心优势与资源提出要求,并最终决定技巧性把握。这些将直接影响到你的投入产出比,以及你在实际的项目执行方面所拥有的应对风险与挫折的承受能力。

决策需要的是理性,是在缜密分析的基础上,不管积累之后的结果,而执行则是需要感性的,需要在决策做出之后雷厉风行地去实现。决策要的是结果,但要容忍甚至享受达成结果的过程与细节,执行就要注重并以结果为核心,注重过程的严谨了。

总之,从前期的研究、探索与完善,而给自己勾勒出明确的方向,清晰的模式以及标的物,然后制定出比较有前瞻性的周期与计划。决策就意味着要进入执行阶段,需要建立客观科学的管理与评估机制,涉及项目自身,环境以及各方面的风险管理等因素。然后对具体的策略进行调整。这应该是从研究到执行必须要走的道路。

所以你需要有个强大的智囊团,随时为你决策所需要的资讯、研究,并从不同角度为你提供参照与建议,为你的成功保驾护航。

 

贾春宝

2010921星期二

 

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