国务院“新国八条”条条致命,第三次楼市调控对房价影响有待观察

蔡律 原创 | 2011-01-28 02:05 | 收藏 | 投票

  国务院“新国八条”条条致命,第三次楼市调控对房价影响有待观察



  2011年1月27日 图表:国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 新华社发

  1月27日,国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。权威部门和专家表示,楼市调控再出重拳,再次释放出强化地方政府责任,遏制投资投机性住房需求,逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。 此次会议一共确定了八项政策措施(下称“新国八条”),涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等。其中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标、二套住房首付比例提高至六成、全国大范围的住房限购成为政策新亮点。会议虽未提及市场关注的房产税,但要求各地加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础的说法,或为房产税铺路。

  国务院常务会议26日指出,内地房价过快上涨已初步遏制,但为了扩大调控效果,解决城镇居民住房问题,中央将继续遏制投资投机性购房。不过,央行昨天发布的《2010 年金融机构贷款投向统计报告》显示,去年内地房地产贷款增速已明显回落;其中,个人购房贷款新增1.4 万亿元,年末余额按年升29.4%,较上年末降低13.7 个百分点。

  2010年7.95万亿元的人民币新增贷款中,约1/4流入房地产领域。不过,随着各项调控措施的落实,2010年我国房地产各项贷款指标增速回落明显。2010年的新增贷款结构也更趋合理,投向更加符合政策导向。报告显示,2010年全年,全部金融机构人民币中长期贷款累计新增6.17万亿元,同比少增5311亿元;短期贷款累计新增2.47万亿元,同比多增3147亿元。这种结构较2009年中长期贷款过快增长的情况更为合理。与2009年新增中长期贷款主要投向“铁公机”项目不同,2010年文化产业本外币中长期贷款累计新增276亿元,年末余额同比增长61.6%,余额增速创历史新高。而基础设施行业中长期贷款增速回落明显。与此同时,中小企业贷款增速也明显高于大型企业贷款。

  按照“新国十条”的政策,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金来源产生影响;如果这些政策有效地执行下去,势必会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时,其他资金中定金及预收款、其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低,无疑也会加重资金压力。

  预计2011年全年,一方面,政府调控政策松动的可能性很小,限购、限贷等政策将依然实行,加之“房产税”试点会产生住房持有成本增加的预期,因此投机、投资性需求会审慎入市;另一方面,考虑到2010年12月中央经济工作会议提出要继续加大保障房建设力度,预计一部分刚性购房需求将等待被保障房体系吸收。但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要,预计在成交量方面,2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势。

  尽管去年4月17日“新国十条”及9月29日“新五条”等调控政策抑制了价格过快上涨,但部分区域的价格依然保持上涨,特别是去年9月以后,全国房价连续四个月价格环比继续上涨。"在此背景下,国务院才要求对第二套房的首付比例提高至六成,严格执行1.1倍的利率,并强化差别化住房信贷政策,在房价上涨过快的城市,从严制定房产购买政策。楼市第三轮调控选在春节前“突袭”,多位专家指出恐与本月各地的房价涨幅有关。《2011年房价仍会上涨,但涨幅会相对较为平缓。从供给角度来看,2010年在房地产投资额、土地购置面积、开工面积、施工面积以及房地产企业资金来源方面都呈现上升趋势,因此,供应量在总体上是增加的。而从需求角度来看,由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”以及抑制通胀的政策影响,消费者可能继续采取观望态度。然而,刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数,因而住房需求在短期内可能有增无减,对房价上涨形成现实压力。综上考虑,预计2011年房价仍保持上涨,只是其上涨速度有可能比较平缓。

  1月25日,全国工商联房地产商会发布报告指出,由于房企资金充裕,目前负利率状况以及市场对未来通胀预期仍较高,2011年中国房价仍存一定上涨压力,因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉。税收政策对调节房地产价格能够产生一定影响,但仅凭通过某一项税收政策的实施、或开征某一税种而有效解决当前房价过高问题,是不现实的,需综合运用信贷政策、土地政策、廉租房制度等措施,形成房价调控的合力。2011年将实施稳健的货币政策,信贷规模有所收紧,有利于抑制投资投机性购房需求,大规模的保障性安居工程建设,将提供更多的中小套型住房,有利于分流中低收入家庭购房需求。

  新一轮调控措施综合运用税收信贷限购等政策手段,通过调整个人转让住房营业税政策,提高二套房贷首付款比例,扩大限购城市范围,继续遏制投资投机性购房。应当看到的是,新一轮调控措施对于自住性购房需求并没有出台限制规定。一紧一稳之间,体现了楼市调控强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求的要义。

  近日,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》),要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展。   对于土地市场,《通知》要求严格土地竞买人资格审查。根据国发10号文件规定,对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动: 1、存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;2、存在非法转让土地使用权等违法行为的;3、因企业原因造成土地闲置一年以上的;4、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。

  也就是说,差别化住房信贷政策、土地政策{调控楼市企业闲置土地超一年禁拿地)、房产税等对楼市调控动真格,房地产市场调控工作已给了国人对政府调控不达目的誓不休信心。只要房价一上涨,政策调控力度就加码,开发商与政策的博弈结果这三次楼市调控后数月便知效果。

  去年个人房贷新增1.4万亿

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个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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