谢逸枫:2011年深圳房价持续飙升
11月百城房价上涨 深圳房价24601元全国最高
谢国忠认为,房地产市场拐点出现,中国已进入房地产熊市,将持续五年时间,深圳等大城市平均房价可能会下降一半以上。毫无疑问,深圳房价会下跌50%”的说法没有什么可信的数据去证明下降的依据。楼市调控的目的是抑制投资投机需求,遏制房价的过快上涨,从目前来看,居住需求开始得到释放,市场正在向良性的轨道发展。另外,深圳的住房保障力度正在逐渐加大,三五年内保障性住房的数量有望大幅度增加,楼市的结构正日趋合理和健康。谢国忠表示,房地产泡沫要破灭,深圳房价至少跌50%,这是一种十分可笑的观点,深圳目前土地资源十分稀缺,一些城区已经无地可供。深圳人口现状是户籍人口严重“倒挂”,深圳是一个移民城市,最显著的特点便是外来人口居多。
统计数据显示,深圳目前常住人口超过1400万,但户籍人口却只有200多万,户籍人口和外来人口的比例呈现严重“倒挂”的局面。借“积分制”完善体制,现在深圳每年新入户有10多万人,入户标准和条件比较高,这样的入户条件还有待进一步优化。目前深圳户籍人口有230万人,拿居住证的外来人口有870万,这种倒挂的人口结构不利于社会稳定。因此,深圳更需要制定一些符合本市发展的人才战略,以及相关法规,完善深圳的人口结构。中山的“积分制”很有启发意义,深圳将积极借鉴,放开区域限制,完善入户准入制度。
深圳人口众多,2010年6月份刚普查的深圳人口规模为户籍人口265万,常住人口1400万,居住需求强烈。美国福布斯杂志公布全球人口最稠密城市排行榜,深圳以17150人/平方公里的人口密度,仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯,列于第五位,并成为名副其实的全国“最拥挤”城市。人口压力过大,也造成土地开发过快,土地“难以为继”。深圳机动车保有量已达140多万辆,而且近几年还以每年近20万辆的速度增长。因此,每到上下班高峰时段,堵车成为“家常便饭”。随着今后地铁线路的陆续竣工,期望这种情况能够缓解。
刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。根据此文件,2020年深圳建设用地规模不能突破976平方公里。也就是说,今后11年内,深圳建设用地面积仅可净增59平方公里,年均仅4平方公里.在这份规划中,还首次提出建设用地“减量增长”原则,经济特区内完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。规划期间经济特区外宝安、龙岗及光明和坪山两个新区建设用地规模增速也逐步下降。人多地少这一现实,决定了深圳房价下跌的空间十分有限。
在全球人口最稠密的城巿排行前20名中,中国有5个城市“榜上有名”,分别是:深圳、台北、上海、北京、天津,而深圳则以17150人/每平方公里的人口密度排在第五位,比起上海的13400人/每平方公里及北京的11500人/每平方公里,人口密度都要高出很大一截。而排在世界第一位的则是印度金融娱乐中心孟买,每平方公里土地的人口密度为29650人。排名比较靠前的城市,由于城市发展过快,地方基础设施无力满足居民需求。
现在只能说现在楼市的成交量下降了,而房价上涨速度也慢了或者是停止上涨,在过去,这样的情况我们称作‘假摔’。”但谁也不能阻挡热钱投资房产的脚步,深圳银行开始争抢去惠州买房的深圳客,而去香港买房的人依然没减少。据悉,美国纽约日前还举行了一次专以华人富豪为目标的“看楼团”活动,推销曼哈顿上西城的新建豪宅。到场的华人有150人,协办地产商表示,这事震惊纽约。 不过,疯狂归疯狂,开发商们并非只有狂喜,伴随而来的是担心新政策再次来临。这不,股市一大跌就传言加息又要来了。
房地产调控不容被地段差异带来的房价“假跌”忽悠。对于一些城市这种急于在“表面上”做文章,只求从数字上把房价降下来,期待严厉的房地产调控早一点过去的行为,将造成部分调控政策效应"短期化",房价存在报复性上涨隐患”。 2010年初,深圳将计划新建保障性住房的指标由2万多套最终确定为5万套,共涉及用地面积119.72万平方米。目前已进入2010年的最后一个月,2010年10月底,深圳市今年已经完成新开工建设保障性住房3.8万套,用地面积90.06万平方米,仅完成计划5万套的76%。按实际情况来看,深圳市保障性住房建设的进度十分缓慢。对此,深圳市住房和建设局保障处人士称:离年底还有一个月,正在赶进度。
继深圳“住豪宅”“开豪车”申请保障房一事被曝光后,全国各地对“保障房复审”进行严查,然而,审查越细漏洞越多。在深圳市第二次保障性住房复审工作完成并公布后,“零资产”、“隐瞒资产”、“住豪宅申请保障性住房”等情况再被曝光。连保障房审核主管部门相关人员也叹息:审核确实存在漏洞,申请者预先将资产转移境外很难查,婚姻作假也不好核实。尽管建设进程缓慢、审核漏洞重重,深圳保障房建设仍在大举进行,11月底,深圳保障房杀进寸土寸金市中心,在益田大厦供应456套房。高房价下,保障房能否担当起应有的遏制作用,还待考量。
深圳正在推进的大规模城市更新行动,将更新改造全市180.6平方公里的土地,接近全市面积的1/10。 深圳市人大常委会分三组对深圳重点项目启动专项视察,分别视察了“三旧”改造项目,比亚迪、五洲龙等新能源汽车产业项目以及华强文化创意产业园。在有省人大调研组参加的深圳“三旧”改造情况汇报中,根据规划,未来五年内深圳将更新改造的规模为69平方公里,预计需投资3500亿元,提供数百万平方米保障性住房。
目前《深圳市城市更新专项规划(2010-2015)》已经省建设厅和省国土厅备案审查。规划确定了2010年至2015年全市城市更新改造规模为180.6平方公里,其中“十二五”期间大约需完成69平方公里。 69平方公里中,拆除重建规模为23平方公里,包括城中村12.7平方公里、旧工业区9.2平方公里和旧城区1.1平方公里,拆除重建后应提供居住用地6.9平方公里、工业用地4.6平方公里、商业服务业用地5.7平方公里,以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8平方公里。如果将23平方公里划分到每年,意味着在近五年内,深圳每年平均要拆除重建规模为4-5平方公里。未来五年内,包括拆迁费用和直接投资在内,深圳城市更新固定资产投资预计约3500亿元,预计拉动国民生产总值累计约7000亿元。值得一提的是,城市更新将持续稳定为深圳提供保障性住房建设用地,计划到2015年提供保障性住房150万-180万平方米。
住建部日前下发通知指出,按照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500-600万套的水平,较今年580万套保障性住房的建设规划翻了一番。这一切都预示着,保障房建设黄金期即将来临。 住建部是在要求各地方政府报送2011年的保障性住房建设规划时透露上述信息的。通知表示,为使1000万套任务落实,各地要综合考虑本地区财力状况、住房保障状况等,2011年计划任务要在原有《2010-2012年保障性住房建设规划》的基础上进行调整,并确保将计划落实到市县。
按照住建部的要求,各地提出具体任务目标时,要结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况,重点规划安排好公共租赁住房建设任务。根据通知要求,12月10日前,各省级政府要完成相关规划,上报住建部、发改委、财政部等相关部门。 根据住建部统计,截至今年9月份时,全国保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%,且中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。 据推算,今年全国保障房投资应超过7800亿元。而明年1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期,意味着2011年保障性安居工程投资将超过1.3万亿元,达到全国房地产投资规模的五分之一左右。
资金问题是保障房建设普遍面临的难题,为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制,从而实现保障性住房建设可持续发展。照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500-600万套的水平。
从12月1日起,深圳终于可以告别“全国最后一个没有实行住房公积金制度的城市”的历史。在经历了两个月的征求意见之后,《深圳市住房公积金管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)正式出台。本月起,深圳市住房公积金管理中心网站和服务热线进行试运行,20日起正式接受办理缴存等业务,但提取和贷款业务将在明年上半年展开。根据新的暂行办法,公积金制度不设深户和非深户的户籍限制,户籍不在本市、社保与医保均不在本地,不在本地购房,但是属于本地企业的正式员工,单位应当为其缴存住房公积金。单位为职工缴纳和职工个人缴纳的住房公积金的缴存比例均不得低于缴存基数的5%,不得高于缴存基数的20%。
“高房价”一直能够继续上涨,两轮所谓严厉的政策调控,今年8-9月份深圳楼市依然出现“小阳春”,而“地王”逆市而出,虽然调控没有放松的意思,但是不影响房价上涨的趋势。2009年和今年年初,“地王”频出,不断“创造”拿地总价和楼面价格的最高纪录。4月17日新“国十条”的出台,标志着新一轮楼市调控的开始,终止了以央企为代表的、一幕幕“财大气粗”的拿地闹剧的上演。8-9月份楼市出现“小阳春”,也在“9·29”楼市二次调控中戛然而止——“银十”神话并未上演。然而,楼市暂时的冷清并不代表房价就会下跌,而更为“尴尬”的是,11月下旬开发商们已经按捺不住拿地热情。
因此,2011年深圳房价肯定还要涨,并且上涨幅度在10%-20%,上涨到30%是底部,2010年11月,深圳房价假摔纯粹是人为因素,把限价房和保障房等价格打平均到商品房价格,另外可能和限价不给网签或不给预售有一定关系,与所谓的刚性需求毫无关系。目前深圳购房者比例中,刚性需求购买者仅仅是小部分,大部分是投资投机或者炒房的人,另外部分是二次或三次置业的改善带投资的客群。
重压之下,楼市进入深度调整期。11月,开发商以打折、降价等促销手段弃价保量,深圳楼市连续两周行情上涨,并出现量价回升态势。房市存量方面,市场消化存量速度也呈现加快趋势。截至2010年11月28日,深圳全市新房可售面积为359.51万平方米,可售套数为30145套。若按近8周深圳全市新房周平均728套的销售速度,目前的新房可售量仅需41周就能被市场完全消化。就目前来看,限购令对深圳高房价态势一时难以撼动。对于后续市场走势,政府后续调控力度已经开始弱化。长远来看,现在的政策力度已经不是重点,宏观经济的调整、货币的供给政策可能影响整体走势。
在几组调控组合拳出台后,成交量逐步回到今年年中水平。与此同时,10月4.4%的CPI涨幅进一步加剧了通胀预期,加上主流上市房企业绩基本完成,降价动力不大,导致全市均价仍然维持在高位盘整。12月,预计楼市成交将进一步低迷。但最近高价地频现,一方面说明主流开发商仍然手握重金,另一方面也说明他们仍然看好后市,因此预计12月整体均价仍将维持在高位震荡。
2010年12月2日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,11月,全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,环比上涨0.82%。其中,深圳住宅价格最高,为24601元/平方米;北京等十大城市平均价格为15407元/平方米,环比上涨0.41%。在100个城市中,有86个城市价格环比上涨,14个城市环比下跌。价格上涨的城市中,淄博上涨幅度最大,为2.5%;价格下跌的城市中,下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。其中,住宅价格最高的十个城市分别是:深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。
另外,根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据,11月十大城市平均价格为15407元/平方米,环比上涨0.41%。其中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市价格均环比上涨,其中武汉涨幅为1.72%,居于首位,成都、重庆介于1%至1.5%之间,广州、上海等6个城市涨幅低于1%。同比来看,十大城市平均价格上涨34.29%。其中,杭州涨幅最大,同比上涨43.76%,北京、上海等6个城市涨幅介于30%-40%之间,广州、成都介于20%至30%之间,武汉涨幅为19.44%。
11月26日,住房和城乡建设部副部长仇保兴,在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题:房价过快增长易引发资产泡沫,若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”,影响社会稳定;另一方面会引致投资投机性需求旺盛,对实体经济资金需求产生“挤出效应”;而房价过高,超出居民平均收入水平易引起社会公平和稳定,另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。
2010年,高房价与“刚需”无关,与通胀却有直接的关系。但是,中国城镇化发展过程,必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下,住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号,一边谨慎地继续拿地,一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下,住宅能够保值增值,几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”,公众普遍预期已经形成,出现房价下跌时停手观望,却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态,难度似乎极大。
2010年11月29日,深圳房价仍上涨,楼市调控遇强大博弈。通过对全国多个城市楼市调查发现,限购令对楼市销量的影响已经有所显现,但对高高在上的房价却还一时难以产生实质性作用。市场上博弈的力量仍然很强大,在境内外热钱和各种资金的驱动下,房价上涨压力仍然没有彻底消除,楼市调控还面临挑战。10月份以来迅速激增的CPI的价格压力,这个通胀压力让他们把钱存在银行有很大的风险。另外也有外资,热钱进入对于国内深圳的消费者担心如果这个趋势控制不住的话,下一步房地产存在进一步涨价的可能。
12月1日,市长许勤主持召开市政府五届十七次常务会议,审议并原则通过了《市政府关于深入推进城市更新工作的意见》等事项。投资1800亿,2015年完成关内城中村改造,包括拆迁费用和直接投资在内,深圳城市更新固定资产投资预计约3500亿元,预计拉动国民生产总值累计约7000亿元。
2010年11月29日,上周五,香港财政司司长曾俊华宣布,香港在现有的从价印花税基础上,引入短期交易“额外印花税”,适用于以个人或公司名义在11月20日或以后购入、并在24个月内转售的住宅物业交易。目前香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税,而“额外印花税”则分为三级税率:6个月或以内转售的交易,税率为该转售交易金额的15%;6个月以上至12个月之间转售,税率10%;12个月以上至24个月之内转售,税率为5%。换言之,持有物业的时间愈短,业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。另外,当局将全面取消所有住宅物业交易延迟缴交从价印花税的安排。
香港金融管理局当天亦宣布,即时起下调楼宇按揭成数。楼价1200万港元或以上的物业按揭成数,由六成下调至五成;800万元至1200万元的楼宇按揭由七成下调至六成。港府新政一出,之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。自香港特区政府上周五宣布对楼市交易征收额外印花税后,香港楼市一夜降温,一手楼市和二手楼市成交量近期均暴跌。
来自房地产中介的数据显示,上周末,香港十大指标性二手楼盘的交易量骤降80%,跌幅之深创三年来之最,甚至远超2008年金融海啸期间的成交量跌幅。在热钱炒作等力量推动下,香港此前豪宅价格已超越1997年高峰期一成。港府重拳出击调控楼市的措施对打击短炒十分有效,预计香港楼市未来几个月成交都将低迷,短期价格可能会下跌5%-10%。但如果热钱泛滥和楼盘供不应求的基本因素不改变,香港楼市长期向上的趋势恐不会就此扭转。
2010年11月19日。国土资源部官员在深圳前海调研时表示,前海将是“特区中的特区”,在土地管理体制的改革及土地管理政策的制定上可借鉴香港经验。国土资源部吴太平副司长率“深圳市土地管理制度改革试点调研组”前往前海现场调研。国土部调研组视察了前海外海堤、前海土地开发及填海工程工地。随后在前海建设指挥部会议室,吴太平主持召开了前海土地管理政策改革研讨会。
吴太平指出,前海地区将是“特区中的特区”,土地管理体制的改革及土地管理政策的制定需积极探索和深入思考。他举例说,苏州、天津等地目前施行的政策,还有香港土地管理的批租与差响收益结合模式可借鉴。土地批租即香港政府的“卖地”,卖出是土地的若干年使用期限,而土地或其上所建楼宇的转让,也只能是这块土地或建于其上的楼宇使用期限的转让。这种土地批租制度从上个世纪末开始在全国各大中小城市建立。而与批租相应,香港还有一个“差晌”收益结合的模式。“差晌”也即“物业税”或“房地产税”,是向楼宇使用人征收的一种税。差晌税的租值(即租金),按照楼宇全年的市场租值估定,每年重估一次。
国土部调研组官员表示,土地司将积极与深圳市规划国土委沟通交流,共同开展土地管理制度改革创新研究。内地限购之后,近期来香港看楼的内地客户增加了一成,所以,我们就干脆和港置地产合作,在深圳开一个外展点,方便更多深圳客户了解我们的楼盘。事实上,随着内地富人数量增加,香港新楼盘日益看重内地投资客市场,尤其是在内地各大城市限购后。近期,中原、美联和港置等几家港资背景的深圳地产中介纷纷“做媒”,发动深圳客淘金香港楼市。
香港长实此次和港置地产合作,在深圳“设点”的新楼盘“盛荟”,位于香港九龙塘,单价约为9.5万元/平方米。郭子威告诉记者,相对内地的加息、“限贷”、“限购”,香港银行不仅贷款容易,而且贷款利率低至1%,即贷款100万港元,每年的利息才1万元,每月月供大约800元,投资成本很低,是香港楼市吸引内地客的重要原因之一。
现在来香港投资房产的内地客,一般都对下一代的教育非常重视。两类物业是深圳客的至爱:一类是香港的豪宅产品,买家都是非常有经济实力的企业主,素质较高,认为豪宅有升值前景;另一类是学位房,投资者希望子女在香港得到更好的教育。由于香港近期通货膨胀压力加大,为了打击炒楼,11月19日,香港上调房产印花税,规定买入的物业在6个月内转售,除了缴交4.25%的物业印花税外,买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税;6至12个月内转售,特别印花税税率为10%;12个月至24个月内转售,税率为5%。对于印花税政策对香港楼市影响,短期内将影响深圳客对香港楼市的信心。例如,香港美联物业统计,印花税新政后,十大蓝筹物业二手成交上周急挫8成。
内地客购买的大多是香港豪宅或中高档物业,价位在500万至4000万港元之间,并且倾向于长线持有,而印花税政策主要打击短线炒房客,虽然成交下跌,但在通胀压力下,房价很难下跌。随着人民币升值,港人也热衷内地买房保值,深港两地的房地产市场将日益融合。
目前中国城市间的竞争主要集中在以上海、北京、香港、深圳、广州等中心城市,从经济总量上看,香港09年GDP15000亿排名第一,占据较大优势,但按照上海09年GDP14900亿加上10%的经济增长速度,预计2010年内必将超过香港而排名全国第一。深圳09年GDP8245亿,只有当深港合作成为一体才能成为中国最大的经济体,其他城市或者城市群将很难超越,前海中心区作为深港合作示范区,意义非凡,受到的重视程度不言而喻。
深圳市发改委10月26日向媒体证实,国家发改委已下发通知,深圳前海地区获计划单列市管理权限。此次获准享受计划单列市管理权限,是中央政府给予前海合作区的最新定位,并进一步确立了前海中心区在中国经济发展及深港合作中的突出地位,前海将成为“特区中的特区”。
目前深圳金融综合排名世界第9,提出了与香港共建国际金融中心的设想,金融创新产业大有可为。深圳金融发展目标:以深港金融合作为纽带,使深圳成为我国中小企业、创新型融资中心、基金与财富管理中心、金融创新与服务中心、金融人才集聚中心、金融信息中心,成为港深大都会、世界级国际金融中心的有机组成部分。
深圳经济特区金融发展促进条例》明确提出,要建立“主板、中小企业板、创业板和代办股份转让系统组成的多层次资本市场”。深交所作为我国确立唯一发展多层次资本市场的证交所,“完全可以成为中国的NASDAQ”,中期规划将“形成双中心(福田罗湖中心区、前海后海中心区),而前海后海中心区将可能成为创新金融实践核心区 ”。
海陆空立体交通,成为深圳交通网络最密集发达区。坐拥6条地铁规划资源,二条快速干道,将促使区域真正与城市形成一体化系统。地铁1号线延长线:世界之窗——宝安机场,预计2010年12月全线通车;地铁2号线一期:世界之窗——蛇口,预计2009年通车,二期、三期将于2014年完工;地铁5号线:前海湾站——大剧院,预计2011年通车,其东西延长段规划中;地铁10号线:连接南山蛇口、南油、新安、西乡、固戍、福永、沙井、松岗等地区,是西部滨海地区的又一条轨道干线 ,2015年开始建设;地铁11号线:连接福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区,是城市核心区与西部滨海地区的组团快线,同时兼有机场快线的功能。
沿江高速、滨海大道延长线、南坪快速延长线目前处于建设期,这两条道路将成为连接宝安中心区与前海的重要枢纽 ,加快区域的城市化进程;机场高铁:连接深圳宝安机场和香港机场,二十分钟可以在两大机场之间无缝切换。
一条岸线:规划布置海滨公园、滨海酒店、滨海休闲俱乐部等休闲设施,形成一条约4公里长的亲水活动岸线; 一条绿轴——中央绿轴:以海滨广场为主线,规划了图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心等文化设施。一条发展轴——新湖路沿线:在地铁站周围形成购物中心、步行商业街等商业规划重心在前进路沿线、创业路沿线和新中心区新湖路地铁沿线,以新湖路地铁站辐射1000米范围内的三个商业圈层将建成新中心区集购物、饮食、休闲为一体的购物公园。
短期还是长效,“暂时”是到何时?关于取消限购令的时间,近日再次引来争议。在深圳限购令的原文中,“暂停”二字格外显眼,就有业内猜测是否将在12月31日取消。值得注意的是,从深圳限购令出台至今,从未被认为是一个可以长期执行的政策,大多数观点认为仅仅是权宜之计,或在几个月后取消,或者有取代政策出台。多家机构预料,如果限购令突然取消,楼市重新上涨的几率大。如果在12月31日取消,限购令等于是毫无作用。这种“政策短命”的预期,同样是博弈的另一种表现,但是在动用过行政手段限购后,“不敢想象还能有什么更猛的政策出台。接下来不宜再有新的政策出台,落实过往出台的调控措施是重点。
已经出台限购政策的14个城市当中,厦门、福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行"有效期限";温州10月中旬启动限购政策时,明确提出限购政策有效期为半年,其余城市为暂行。虽然12月31日将有部分城市限购政策到期,但是从目前的形势看,继续严厉从紧房地产调控仍然是工作重点,这些城市都会继续执行限购政策。
限购政策出台近2个月,全国主要城市房屋交易量下降20%以上,但调控效果并未在房价上有明显反映。长期执行限购政策,是否合法?取消限购政策,是否会带来房价反弹?一系列不可回避的难题,使得房地产调控在年底面临一场大考。11月29日,北京市公积金管理中心出台新政,要求对首套购买90平米以上住房的公积金贷款,首付由20%提高到30%,同时对公积金购买三套住房的贷款停贷;人均住房面积超过28.81平方米的,购买二套住房贷款停贷。
目前深圳在售的中小户型楼盘开始出现价格松动。打折送装修随处可见。深圳市的销售均价目前仍然是上升态势。今年十月深圳新房成交均价为21516元,环比九月均价20153元上涨了6.7%,同比去年10月均价20234元上涨了6.3%。这主要是由于部分地区别墅楼盘在国庆期间销售走旺拉抬了全市新房成交的均价。目前深圳新房的供给的有效存量房在2万套左右,而每年深圳市场的刚性需求都在11万套左右,这也是不难理解像凤凰印象这样的新楼盘刚一上市就销售火爆的原因,而每年深圳市场上近9万套住房的供需缺口主要是由二手房来予以填补。
目前二手房价格微幅震荡的格局体现了购房者观望和业主惜售心理的对冲效应。惜售的原因在于价格的影响,包括住房限贷政策影响。住房交易成本越来越高,对于部分业主而言,在他预期之内房子只能买卖一次或两次。如果说他手上有一套闲置的房子,他会有惜售的心态。深圳施行限购令后,使得购房门槛提高,一方面本地的开发商不急于推盘,另一方面购房者也不急于在深圳买房。相当数量的购房者将目光投向了没有施行限购令的周边城市。
限购两个月后,深圳二手楼价仍然高温难降。深圳中原新鲜出炉的11月份数据显示,其监测的深圳六区188个样本楼盘成交均价仍在高位,环比10月小涨,其中73%的样本楼盘价格相比前三月均价出现上涨。通货膨胀推动买家入市买楼以求保值,预计12月份市场成交量、价将仍然坚挺。
刚过去的11月份,市场成交并未如业内预期表现寒冷,一线地铺反馈,11月二手房成交出现量、价齐升态势。中原数据显示,11月中原(深圳)领先指数显示为312.5点,全市六区188个样本楼盘成交均价为18185元/平方米,环比10月微涨0.05%。这已是中原监测的样本楼盘成交均价,连续3个月出现上涨。
在用于编制指数的188个样本楼盘中,73%样本楼盘价格相比前三月均价出现上涨。其中约有2%的样本楼盘涨幅大于10%,19%的样本楼盘涨幅在5%-10%之间,有52%的样本楼盘涨幅在0-5%之间。尽管涨价楼盘仍占到73%,但整体比例与10月相比已出现下降。11月买家入市信心恢复,同时业主惜售心态明显,使得市场供求失衡,所以11月的房价高温难降。与此同时,有楼盘成交均价与前三个月相比价格出现下跌,此类楼盘占比在23%左右。
供应少加上限购,岁尾深圳楼市难现降价潮,市场现状不支持降价蔓延。随着楼市新政的逐步深入,深圳房价开始有向下走的迹象。上市公司降价促销可能为冲刺年度业绩,由于市场供应量减少、限购令限制买家出手,促销楼盘尚属于少数,并不足以决定楼价整体下降。虽然当前的楼市调控政策非常严厉,但是据他了解的情况,很多开发商并没有出现2007年下半年那样的融资困难、资金紧张的局面,开发商降价促销的压力可能并没有市场预期的那样大。
距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后,央行再次祭出调控巨斧,年内第五次上调存款准备金率。央行日前宣布,自11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。货币政策由适度宽松渐渐转向稳健,银行贷款逐步收紧,特别在年末,各家银行贷款任务都基本完成,可放额度不多,目前已有不少支行停止发放新的房贷。上调存款准备金率,开发商资金压力再增,前10月开发商的资金增长主要依靠自筹资金,超过总资金增长幅度的为自筹资金,而上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。
开发商资金压力加大,已是不言而喻。然而,这能够成为开发商降价促销的理由吗?10月25日,万科发布了2010年第三季度报告。前三季度万科累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,分别比2009年同期增长17.8%和54.8%;实现净利润32.7亿元,同比增长10.6%。万科所持有的货币资金较中期时也大幅增长,至315.4亿元,2010年业绩增长已无悬念,甚至2011年业绩中的大部分也已经锁定。目前万科的资金状况良好,为发展留有余地。此外,根据招商、保利、金地发布的三季报,四大龙头已基本锁定今年和明年上半年业绩。
目前市场成交仍然局部活跃,部分降价楼盘受到市场青睐,给低价盘提供了一些机会,但降价只是区域性的,市场全面降价暂时还不会出现。在政策强压之下,刚性需求仍然是活跃的,只是买方心态更加理性谨慎,而价格绝对是左右他们做出选择的主导力量。楼市价格的增速会降低,但并不意味着绝对价格出现全盘下降。现在成交量下降已经是一个很好的现象,至于价格全面下降,需要假以时日。就目前深圳楼市的整体情况来看,虽然成交量仍在下滑,但市场已逐步趋于稳定,未来新房市场或许会出现以价换量的局势。现在降价只能是‘点效应’,还不能形成‘面效应’.
房价屡调屡涨,深圳土地市场供应严重不足再次引发外界质疑。到2010年9月,今年仅供地一幅 深圳陷入土地供应不足困局 。 供需矛盾不断加剧背景下的深圳楼市,土地资源缺失一直被视为深圳房价不断攀升的重要原因。截至九月初,深圳原计划年内土地出让供应60公顷商品住房用地,但在公开的招拍挂市场上仅有一宗土地交易,并且这块土地仅限于特定用途,而深圳真正意义上的商品住房用地有效供应则实际为零。
深圳近几年楼市供需矛盾不断加剧,开发商也不大看好后期的市场,政府为此也有所打压,但是楼市屡调屡涨。根据深圳市规划和国土资源委员会日前公布的全市住房建设规划2010年度实施计划,今年深圳安排新供应住房用地总量为97.2公顷,其中商品住房用地为60公顷,保障性住房用地为37.2公顷。截至目前为止,只有3月3日挂牌成交的G14210-0182号地块位于龙岗坪山新区聚龙山地区,土地面积20万平米,建筑面积44万平米,被比亚迪以挂牌起价6.65亿拿下,楼面地价为1508元/平米,地价比2009年挂牌价直降2.3亿元。并且,该地开发后仅限于销售给汽车业专才和高管。
在此之前,就有媒体报道2009年深圳住宅用地供应总量为零,2003年到2009年都未曾有公开过供应土地,在此期间所有能看到的销售楼盘,大多都是遗留下来的土地。并且8月份,深圳市财政委公布的《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》显示,2009年深圳保障性住房用地的实际供应量为零。
深圳是一个移民城市,常住人口有1000多万,但是拥有深圳户籍的市民,却只有200多万人,占总人口不到25%,而本地户籍人士,80%以上已经拥有自有住房。考虑到深圳是外来人口聚集比较密集的地方,政府正因为考虑到这点将要启动的‘十百千万保障房计划’,在今年快速启动十个保障性建设住房项目,解决5万户年收入不到3万元的低收入家庭的住房问题;对于深圳上百家高科技、成长型的骨干企业的人才,给予住房和货币补贴,拿出上千套房来解决以上企业之外的人才的住房。
事实上,保障房建设却没有跟着制度一起进行。深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房保障2010年计划》中透露,2010年住房用地计划供应总量400公顷。其中有三分之一的土地用于保障房建设,深圳计划安排保障性住房2.23万套,建筑面积104.81万平方米。据了解,从2005年开始到2010年,深圳的十一五计划是建设保障性住房14万套,但是到今年底,加上前两年已分配的保障性住房,总共才建成不到5万套。 ,近期《深圳市房地产市场监管办法》已审议通过,并将于9月1日起施行。它对房地产开发,经营等一系列问题都做了系统的规范。预示着下半年深圳楼市调控将继续向深度推进,进入全面深化阶段。
深圳开发商“磨洋工”放缓项目入市步伐,和北京、上海相比,深圳的商品住宅库存量则相对偏低。深圳市房地产信息系统显示,截至7月23日,全市新房可售房源为29623套、346万平方米。虽然库存相对较少,但由于成交面积一直在低位运行,消化库存周期延长。中国指数研究院的统计显示,截止到上周,2010年深圳商品住宅周均成交面积为4 .8万平方米,而2009年周均成交面积高达12.4万平方米。
面对前景不明朗的楼市环境,深圳开发商也放缓在建项目的入市步伐。据深圳市规划国土委统计,今年上半年,商品房竣工面积198.22万平方米,同比增长20.6%;商品房新开工面积273.05万平方米,同比增长22.4%。然而在竣工面积大幅增加的情况下,深圳楼市的有效供应并没有随之增加,反而是大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年全市住宅推售面积133.6万平方米,同比大幅减少四成多,推售套数为16452套,同比减少31.2%。 遇到市场不好的情景,开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏,“磨洋工”的情况很常见,这是很多开发商应对调控的“理性选择”。
在住宅需求急速萎缩的情况下,开发商大都采取“慢开盘、低销售”的经营策略,在不降价的同时,通过放缓开盘速度试探市场反应,然后再决定房价涨跌。 未来一段时间内,国内房价回调幅度有限,依据在于当前各城市的房地产库存量。2009年房地产库存峰值时期,大部分城市去库存化时间在12个月以上,个别城市高达32个月。而目前上海、广州及长沙呈负库存状态,深圳及武汉库存积压稍显过剩,去库存时间分别为8.6个月及11.2个月,而北京的去库存时间仅为2.3个月。因而房价波动幅度有限,一线城市或将下调20%-25%,二线城市或将下调15%-20%。
从房价问题根源来看,住房保障的缺位是问题根本所在。过去十年,堪称中国楼市的黄金十年,却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加,才使得房价问题日益尖锐。眼下,国内房地产宏观调控“一手抓房价、一手抓保障”也正是基于这种判断。由此看来,在我国整体经济趋好的环境下,中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。加息、限贷、限购等因素之下,10月国内房地产市场成交量已经有所下滑,房价也出现调整,而市场供应量却有望持续增加。保障住房的大规模建设将使供应增加,同时需求却会因调控萎缩。在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下,未来半年左右的时间段内,70个大中城市、尤其是一线城市的房价,将总体呈现下跌格局。
"十二五"保障房唱主角,保障房的新一轮规划给中低收入家庭重新带来了希望。上海"十二五"期间保障性住房建设总量或占到住房总建设规模的一半以上,而商业性住宅建设量仅占不足三成。全国范围内看,保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。2011年和2012年两年内,全国保障性住房建成量将达到1300万套。保障房对平抑房价将产生一定作用,不过要让民众"住有所居"的目标短期内顺利完成,还必须有一系列的配套政策。但是值得注意的是,包括万科、华润、绿城、万达等在内的知名开发商,已经积极参与到保障房开发之中。
根据上海规划和国土局公布的数据显示,今年截至10月20日,上海累计供应保障性住宅用地已经达到764公顷,基本完成年度770公顷的总供应计划。占住宅用地供应总量的80%以上。根据市住房保障和房屋管理局介绍,未来5年,上海将通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道,筹措各类保障性住房约100万套(户),预计保障性住房约占新建住房总面积的50%,套数约占60%。
在一份研究报告测算,上海"十二五"期间住房建设总量大约为1.25亿平方米,其中,2300万平方米为经济适用房,2000万平方米为廉租房和公租房,2000万平方米为重大工程配套拆迁安居房,2000万平方米为中小户型的普通商品房,1700万平方米为商品住宅,2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。这样看来,粗略估算,上海"十二五"期间保障性住房建设总量占总住房建设规模的一半以上,而商业性住宅建设量仅占不足三成。
根据了解,2011年-2012年,保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年全国完成580万套保障房建设基本已无悬念,2011年仍将继续建设680万套保障房,2012年要建设620万套保障房。至"十二五"期末,全国6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房,5%左右的家庭将享有经济适用住房,10%左右的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。如果加上其他财政补助(如贷款贴息和退税)受益群体,5-10年后,预期将有30%城镇家庭可能享受到住房保障。
《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划,并基本形成有关《住房保障法征求意见稿》。此外,财政部的最新通知显示,允许土地出让净收益不低于10%用于发展公共租赁住房,这将大大加快保障房建设速度。加速保障性住房建设,是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务,也是此次宏观调控的重要目的之一。
在1998年,住房商品化改革的纲领性文件就已多次提及保障性住房。但是,此后对保障性住房在界定、规划、建设、管理和监督等诸多方面始终未能加以明确。业内人士认为,过去十年堪称中国楼市的"黄金十年",却也是住房保障严重滞后的十年。据统计数据显示,以全国经济适用房开发与销售情况为例,两大方面占同期商品住宅投资额和销售面积的比重都大幅度下降,分别从2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。
调控新政出台导致了需求略有下降,其中一个原因是,一部分人期待保障性住房,放缓了自己的需求。今年有580万套保障房开工,这些人具备了等待条件,不会积极地进入商品房市场。政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。应该在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房体制机制。政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略,集中优势资源率先解决双困户的住房问题。保障性住房建设需要较长的时间周期。2010年全国将新开工至少580万套保障性住房,相当于2005年全国全部新建商品房开工量,但达到交房条件,预计要到2012年前后。近几年上海住房保障同样存在这一现象,按计划2012年将新建30万套经济适用房,可前几年新建规模并不大。
人才租赁房,为避免高房价降低城市对人才的吸引力,深圳今年以来大力推动人才安居房工程,拟向各类人才提供低于市场定价的住房,包括租赁或购买。根据规划,2010年启动安居型商品房建设,对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹,总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居房。
正如住建部副部长仇保兴所提及,此轮政策对楼市的调控侧重于加强供给。针对市场供给,政策中强调保障房的推出以及对闲置土地进行清理,增加对中小套型住宅的供地数量。公开资料显示,2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷,同比增长135%,三类住房用地总占比不得低于77%。
2010年的最后两个月,地产商攥着一份“十二五”期间上海住房建设的初步方案,他们只觉得“手心冒汗、脊背发凉”。在这个方案中,上海“十二五”住房建设大约为1.25亿平方米,其中,2300万平方米将用于经济适用房建设,2000万平方米用于廉租房公用房建设,2000万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设,2000万平方米用于普通商品房建设(中小型、限价房建设),1700万平方米用于商品住宅建设,2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。简直不敢相信,未来5年大部分将投向保障性住房建设。
有消息人士称,上海的保障性住房建设将被指定给上海市属五大地产集团公司,由五大地产集团公司与银行商量,投入的资金将由市区两级政府向银行借贷。虽然眼下反对房地产调控的人越来越多、声音也越来越大,但是对这样的做法,却是令人印象深刻却又“无话可说”。
为了显示上海在“保民生”上的巨大决心,11月初,上海已经出手专门拿出中心城区的商品房用地建设保障性住房。这两个位于上海普陀区中心城区的地块,预计将于2011年底和2012年底竣工交付,届时有望解决4000余户中低收入家庭的住房困难问题。同时,普陀区规土部门负责人还透露,“今后普陀区的居住类土地供应重点将向保障性住房倾斜,保障房用地将占到今后出让的居住用地的一半以上”。
此时地产商才如梦初醒。在后备土地资源紧张的情况下,用市中心的商品房建设用地来建设保障房,政府为中低收入群体安居托底的决心也就可见一斑。上海的做法正反映了国家加强住房保障的政策方向,从全国来看:除了将房地产三年振兴规划从“十二五”规划中删去之外,国务院还提出了保障性住宅建设目标,2010年全国要建设580万套保障房,2011年要建设680万套保障房,2012年要建设620万套保障房。