调控房价是平衡民众情绪还是开发商情绪?

蔡律 原创 | 2011-10-27 00:00 | 收藏 | 投票

  调控房价是平衡民众情绪还是开发商情绪?



  来源:新华报业网

  综合相关媒体报道,大城市频传“退房”声,大房企hold不住了!上周,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,其中,不乏绿地、中海、华润等超大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%。这个事情不仅在上海发生,北京、深圳都有开发商在上演着这个降价剧目。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。一些新房源实行较大幅度降价销售,引起部分已购房业主的不满,后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。

  9月18日,国家统计局公布的数据显示,70个大中城市房价8月环比价格下降的有16个,持平的有30个,与7月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。在调控政策的压力下,大部分投资、投机住房需求退出,改善型和自住型住房需求减少,保障性住房和中小户型普通商品住房供应增加,住房市场供求关系进一步改善,房价涨幅逐步回落,个别城市部分区域房价出现下降。全国性的房地产市场均表现出了持续低迷的态势,但这并不意味房价拐点将至。特别是当前仍面临通胀预期持续增强,住房投资的动力依然存在;地方政府大规模建设保障房资金困难;稳定房价过程中会影响地方政府财政收入;以及土地价格较为坚挺,使房价难以较大幅度回落等压力。正如一专家所指出的:目前市场还处在胶着、相持阶段,住房成交价格依然处在连续两年的上涨惯性中,全国房价整体水平仍然较高。所以,“一旦政策放松,房价将会报复性反弹”是完全可能的。

  自2010年11月以来,面向中国房地产商的银行贷款基本停止发放。日益上升的流动性压力将迫使房地产商降价,以增加销售并带来可持续的现金流。中国楼市在经历多次调控后,“降价潮”正在逐渐蔓延全国。然而楼市调控政策并没有完全调控到位,有分析指出,银监会主席刘明康近日宣称银行可承受房价下跌四成,官方的说法表明银行已在本轮调控过程中从供给端开发贷款、需求端购房按揭贷款双重封卡,控制风险水平。今年销售不旺,除受限购影响,与银行端控制按揭贷款密不可分,且目前降价现象在一线城市已经日渐突出,房企资金“开源”受阻,必然以“节流”应对,预计明年房地产投资下行,政策无转向,销售难起色。现在楼价正处于僵持阶段,尽管从单月价格看有往下降的趋势,但降价的只是中低价位的房源,并没有明显的迹象表明楼市拐点已经到来,因此降价很难波及开来。

  受到限购令、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响,房地产市场逐渐显现出成交量和成交价格双双下行的局面。受到严厉信贷紧缩政策作用,社会整体资金面趋于紧张,人民币贷款增速已经持续回落,2011年9月仅为15.9%。同时,房地产贷款增速也在持续下降,2011年上半年人民币房地产开发贷款余额同比增长16.7%,比一季度末下降3.8个百分点。这样一来,房地产企业只能够越来越多地依靠自筹资金来解决资金紧张问题。截至今年8月份,自筹资金占房地产企业资金来源的比重已经达到41.22%,这一数据已经超过2008年资金较为紧张时期的水平。

   在楼市调控的背景下,房企2011年中报出现业绩增速明显放缓以及现金流量由正转负。而随着调控的推进和深化,从已公布三季报的房地产企业来看,财务状况进一步恶化初露端倪,四成房企出现净利润亏损或下滑,七成企业负债率比中报有所上升,七成企业经营性现金流为负。地产调控的深入让房企融资的开发贷款、上市融资和再融资以及信托等渠道都陆续关闭或收紧,根据巨灵财经数据统计,三季报近半房企业绩降,八成企业负债超50%。

  楼市调控抑制了房价快速上涨的势头,抑制了投机,让更多的老百姓买得起房,而不是让一些开发商钻房地产政策体系不完善的空子,促使地方政府摆脱土地财政,进行产业结构调整,加快转变经济发展方式,货币政策从资金流向房地产转向实体经济,这应该是很好的政策,当前我国房地产市场仍然处于相持的关键时期,调控政策需要继续坚持,强调贯彻落实,并针对出现的新情况、新问题不断完善和加强调控政策,促使房价向合理水平回归。一些房地产专家表示,楼市调控进入“关键期”,应进一步巩固调控成果,促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”,但在挤出房价泡沫的同时,也应把握节奏,避免房价大起大落伤害实体经济。

  正是在楼市调控在政策效应发力的时候,市场出现一种怪论:“调控房价不能只为平衡民众情绪”,“天天喊调控房价,为啥政府从来不从土地供给,土地价格和税收减负上下点工夫呢?不从提高民众收入和减免个人购房税费,提高民众的购房可支付能力上下点工夫呢?政府到底是真想解决民众的住房,还是仅把房地产市场作为平衡经济增长与民众情绪的工具呢?”所谓市场调控不能简单地理解为限制购买和价格打压,而是按市场规律办事。我们目前的房地产市场调控,并不是理顺价格的调控,不是从根源进行调控,而是压制性的调控,是末端阻截的调控。从根源上进行调控,就要像任志强所说的那样,政府不与民争利,也不与企业争利,从土地供给,土地价格和税收减负上下点工夫,不要既当运动员又当裁判员,那是搞不好的。

  这些话貌似很有道理,其实质反映出开发商情绪。开发商要赚钱天经地义,问题是,开发商比普通老百姓掌握更多的金融资源、资本资源、社会资源,已经出现贫富差距越来越大的态势,开发商过去与政策的博弈取得成功,每当楼市房价出现下滑时,向政府施加压力,迫使楼市政策松动,从房价反弹中牟取暴利。中国自2010年四波楼市调控以来,高房价依然坚挺,国际投资评级机构穆迪发布一份调查显示,大部分中国受访房地产开发商在未来12个月内暂无流动性风险之忧,中国房企还能“再扛一年”。开发商现在商品住宅库存压力大,然而就是避开“降价”字眼,开发商与政策的博弈一年左右才能现分晓。

  笔者并不仇富,希望政府、开发商、银行、消费者找到利益的平衡点,失衡的利益平衡点能带来社会的稳定吗?调控房价是平衡民众情绪还是开发商情绪不言自明。

  参考文献:

  刘纯银:如何巩固房地产调控成果?

  楼市:调控房价不能只为平衡民众情绪

  全国楼市迎大范围“降温” 降价将成主旋律

  目前楼市非常惨淡 房价大跌离我们还有多远?

  万科表态称中国楼市已转向 未来几个月会更糟

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
每日关注 更多
蔡律 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告