楼市调控别hold不住,松动或致功败垂成

蔡律 原创 | 2011-11-24 23:39 | 收藏 | 投票

  楼市调控别hold不住,松动或致功败垂成

  除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外,目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机,那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。

  房企获取资金的渠道,无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷,而这些渠道都将支付高额的利息。国家统计局最新数据显示,今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元,以35%为自有资本金计算,今年来房企投入的自有资本金约 2.38万亿元。另外,国内贷款为10552亿元,定金及预收款为17520亿元,个人按揭贷为6755亿元。由此估算,今年以来,国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。

  综合相关分析,年关将至,房企有相当一部分中短期债务将到期偿付,但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下,拿什么还钱,已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业人士估算,2010年下半年以来,国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元,其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计,今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。

  由于房地产市场环境持续恶化,上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍,2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付,尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案,比如处置抵押资产作为第二还款来源,或向监管部门报批申请存续期延期等;现在房地产高息借款最大的风险是,房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付,资产好但未销售完,借款就无法偿付。销售是第一还款来源,抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。

  信贷调控政策明显,国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时低点水平,自筹资金增速持续上涨,成为资金来源重点。今年1-7月,房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%,其中国内贷款8018亿元,利用外资500亿元,而企业自筹资金则达到19293亿元。

  最新数据显示,近期,房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末,房地产信托余额增长到6051.91亿元,占比较2010年底提高1.96%;第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓,占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示,10月固定收益信托产品的规模为84.6亿元,环比减少60.92%。

  通过2008年到2010年国家对房地产市场调控政策的变化,我们可以看出:在市场低迷的时候,国家就要采取一定的措施,刺激消费,用消费来拉动我们的市场;当市场活跃的时候,有利于经济发展时强调的是稳定市场,使它健康、有序发展;当市场混乱的时候,达到了非理性膨胀的时候就要调整市场;取得成果以后,就要维护稳定。2012年楼市调控将会成为市场的常态,高房价将理想回归。

  房产调控至今,似乎拐点隐现,在不断升级的楼市调控之下,不断走高的中国房价终于有所收敛,部分城市房价开始回调。对大多数人而言,让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标,但博弈和交锋的暗流从来没有平静。尽管目前调控政策已取得效果,开始进入一个“量跌价稳”的平静期,但市场中以游资为代表的非理性因素仍在躁动。这个时候丝毫的懈怠,房产调控可能就从局部“管涌”演变为全局“溃坝”。

  参考文献:

  楼市刚性需求不需要理由!

  不要让房地产调控功败垂成

  房企逾千亿高息借款或陷偿付危机

  楼市调控“疲劳期” 别hold不住!

  部分房企负债率高达七成 降价促销成首选

  资金链紧锁咽喉 昔日房企巨头今朝“割肉”

  别再预言“楼市崩盘” 房价回调远未停止

  2012年楼市悲喜交加 调控将会成为市场的常态

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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