房子盖得越多越涨价:原来还真是如此!

王维成 原创 | 2011-11-27 14:01 | 收藏 | 投票

   最近中国发展出版社出版了住房和城乡建设部研究中心主任陈淮的新书《广厦天下:房地产经济学A B C》,新书甫一面市,很快便成为畅销书,网上一片热评,一些网友甚至称其为“最火爆的房地产解读”。应《经济参考报》记者的要求,日前陈淮从一个学者的角度谈了他对有关中国房地产市场前景的几个核心问题的看法:房价何时会出现拐点?开发商利润减少是否可以达到降价的目的?房子盖得多房价是否会大幅下降?税收对房地产调控到底有多大作用? 

   在此书中他说:房子盖得越多越涨价!我相信许多人初看和初听到此观点都会疑惑!感到不解!都会本能地反问:怎么可能呢?也许这就是媒体一直以来的误导给我们造成的根深蒂固的成见!不信你自己看看他的分析你也就不得不承认其中的道理!他的分析是如下:

    市场经济下价格变动的基本规律是,供给增加,价格就下降。
     衣服、汽车、钢材等,莫不如此。偏偏房子的价格不一样。
    很多人认为,中国一些城市房价上涨过快,主要原因是两部分人太坏。一个是地方政府,他们以地生财,大搞“土地财政”;另一部分是开发商,他们谋取暴利,哄抬房价。在我国的房地产市场上这两个因素确实明显存在。
     可是如果扣除这两个因素,那么房价还会不会涨?

   这里我们假定,以后给老百姓建房,土地不要钱;开发商也不谋取利润。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了?建房子本身的成本,行业术语叫“建安成本”。

  假定,我们在北京市的二环路以内建这样的房子;就按每平方米2000元的成本建,按2000元单价卖。接着的问题是,二环路以内建满了、卖完了,还有人要搬到北京,怎么办?咱们是不是得在三环路的地方建?在三环路建设同样的房子,其成本也是每平方米2000元。

  问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是2000元,那可能会有一户居民和二环路的某户居民商量两家互换,一模一样的房子,我每平方米补贴你 1000元。一旦有一户居民换成,意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米3000元。很容易以此推论,如果北京的房子盖到七环、八环路,北京二环以内的房价就会涨到每平方米30000元!也就是说,即使没有地价上涨、开发商利润,随着城市规模的扩大,房价也必涨无疑。这就是“房子盖得越多越涨价”的道理。

   我想其中根本和内在的原因是房子本能具有的土地不动产的属性!口岸方面独一无二的特性决定了他于其他商品供需矛盾方面的完全不同的属性!因而我们在分析判断时也应该区别对待!难怪香港首富在说到房地产时说:建房和买房首先必须考虑的除了口岸还是口岸!道理和原因原来是在这里啊!

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