驳周俊生的“房产税”无用论------房产税和限购令应当统一实行

胡伟新 原创 | 2011-12-10 18:22 | 收藏 | 投票
关键字:周俊生 限购 

  2011年12月09日

  驳:周俊生称用房产税取代限购令并不是可取之道

   编者按:对于房产税和限购令的争论已经摆上焦点位置,究竟如何取舍才能既不令房地产投资急剧滑坡,又不使房地产再次报复性上涨?笔者提出了切实可行鱼和熊掌兼得的方案-----

  一、有鉴于资源使用的公平性,借鉴打击恶意囤积和恶意超卖火车票的经验,打击恶意囤积和恶意炒房者--------两种情况:

  A:囤积超过100平米以上面积部分按年度征收1----5%的房产税,

  B:房地产换手交易面积少(换手不超过100平米不征收税率)不征收房产税,炒房面积大的大交易面积(换手超过100平米到300平米征收50%税率,300平米到500平米征收100%税率,超过500平米以上征收200%税率)大征收大房产税。

    二、拉动经济和控制恶意操作并行:

  1、 交易环节税收向小面积购买者倾斜----小额度低的交易环节税收要减免,众所周知,现在的一系列调控房价的措施是针对炒楼增加交易环节和信贷环节的成本而抑制需求采取的,但这只能是目前的权宜之计,因为从促进经济活力发展和活跃房地产市场看,交易环节的高额税收实际上应当大幅度削减,为打击炒楼提高小面积交易者的交易税收征赋实际上是不符合物尽其用、货畅其流的原则的。

  2、向低收入者倾斜降低按揭贷款利率,首次购房者的贷款利率要减少,当然要按所购买面积房屋的首付成数比例要按面积或套数梯度增加,实际上现在银行对按揭购房者收取的利息是太重了,有绝大部分房奴是在给银行打工支付利息,也是造成房奴不堪重负的蜗居,房地产销售不旺原因之一。

  周俊生同志说到:

  土地出让金的大幅度减少,对于一些严重依赖房地产市场以维持财政运转的地方政府来说,已经构成一个巨大的考验。根据今年6月国家审计署公布的报告,截至2010年年底,除54个县级政府没有政府性债务外,全国省、市、县三级地方政府的政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。在房地产市场调控方向短期内不可能转向、限购令不可能取消的背景下,拿什么来保证地方财政的稳定收入,成了一个难以回避的现实问题。

  用房产税取代限购令,是不是未来房地产市场调控的一条可取之道?限购令将投资投机者基本清除出了房地产市场,在很大程度上改变了房地产市场的供求格局,但地方政府也因此失去了一笔可观的土地出让收入。房产税则是加重买房者的置业支出,特别是那些拥有多套住房的购房者,将为此付出代价,地方政府也将得到一笔稳定而且长期的税收。因此,对于房产税的推出,地方政府大都持积极态度。

  而地方政府则不过是“失之东隅,收之桑榆”,将“土地财政”换成了“房屋财政”,照样摆脱不了对房地产市场的过度依赖。

  当然,目前无论是重庆还是上海的房产税试点,都只是针对部分拥有过多住房或豪宅的业主而开征。而这种选择性的税收,相比于目前土地财政的收入,只是一个小数目,无法满足地方政府的财政需求。因此,地方政府对扩大房产税征收覆盖范围,已经产生了强烈的冲动,财政部财政科学研究所所长贾康日前发表的谈话已经指出,未来房产税进一步推开的大方向已经明确。还有一些专家认为,房产税的征收,应该扩大到所有存量房产。很显然,如果这些设想付诸实施,民众将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担。以房产税来取代限购令,是不是能维系目前的调控成果先不讨论,加剧民众的住房负担,则是一个必然的结果。

  我不知道周俊生同志是真不懂房产税的征收方法还是故意制造逻辑混乱和错误。

  笔者在早先的文章中已经多次阐明了房产税的征收方法。显然不会出现周俊生所预计的情况。

  据媒体9月7日报道,重庆酝酿调整房产税改革方案,可能扩大征收范围。重庆市市长黄奇帆近日表示,重庆不是为了杀高房价而出台房产税,重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。推出房产税的目标只能有一个,即实行土地财政与房产税双轨制,逐步把地方政府从土地收益中剥离出来,使政府在法定税收原则下依靠税收维持生计,而不是成为"大地主",获得大宗资本溢价与民争利,在愈演愈烈的疯狂掠地战中坐困火山口。

  目前,被"阉割"的房产税影响有限。

  重庆自今年1月28日开征房产税,估算征收的税额可能在1亿~2亿;上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露,上海市房产税试点总体平稳,认定应征房产税的住房约7000多套。

  实质上,重庆房产税的本质是"豪宅税",房产税变相成为豪宅惩罚税。征收门槛高税率低:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍 (含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。以主城区均价7000元计,达到每平方米21000元以下者征0.5%的税收。

  修改后的房产税改革 "扩围"的一个可能是把高档住房范围扩大,比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。其实质是扩大高档住宅的外延,同时涵盖多套普通房的投资者,征收范围更广,加重对投资者的打击。

  上海的房产税实质是"新房税",采取既往不咎的原则,意图抑制新进入房地产市场的投资者,不可能以增加持有成本的方式赶出存量房投资者,效果不温不火在情理之中。

  房地产调控多管齐下,限地根、限银根、取消税费优惠,如今又大规模推出限购举措,难以对各项政策的具体效果进行量化分析。从笔者了解的情况看,在投资价格居主要地位的房地产一线城市,在限购令出台之后,房地产才进入恐慌期。正因为如此,有关部门食髓知味,试图扩大限购范围,将房价上涨过快的二、三线城市全部纳入限购范围。

  限购使人力资源、劳动力资源画地为牢,延缓了中国市场经济所亟需的税收改革进程,在调控房地的同时,地方土地财政未受触动就是例证。更严重的是,形成全国大一统市场的基础条件资金、人力的自由流动被限制、户籍溢价上升,这是市场经济的绊脚石。当我们以软弱的房产税对抗投资者,以严厉的行政举措对抗流动的资金,是在以毒攻毒,毒性并不比高房价更小。

  黄奇帆先生对房产税的论述,显示一些官员非常清楚房产税的意义与价值所在,逐步以房产税取代限购才是正道。

  伴随着国务院强有力打压房价措施的实施,在房价降声一片的吆喝声中,很多人谈房产税色变,然而究竟如何制定国策使中国地产业和其他产业按比例协调发展走上靠谱的法制化长久化轨道。

  房价到底应当怎样调控才是正道呢?

  正确的判断来源于对真实信息全面综合抽象正确的分析:

  笔者经过多年的房地产操作实践和政治经济理论抽象的分析认为:调节房价的无形之手无非是由下列五项源动力的作用结果:为此,笔者理性的建立了使房地产价格上升(正方)和降低力量(反方)博弈的物理模型:

          一项政策是一把双刃剑,即在近期使房价上涨的同时又在远期使房价下跌,各种主客观因素总是交织存在,随着网上虚拟世界的信息寻址为标志的房地产的崛起,实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小,但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。总括起来,房价受此五项源动力影响。

  涨价因素(以下简称正方)和降价因素(以下简称反方)博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小:

  1、政府控制力(房价裁判方、财政来源的需求方总体正方有时反方)房产税、限价令、限购令、房贷利率、交易税收等等。

  2、地产商和炒楼投资力(希望价格抬高的正方)、

  3、社会需要客观经济增长力(客观影响导致房价升高的正方)、

  4、自住型社会理性需要购买力(希望价格降低的房价的反方),

  5、舆论导向力(受政府和地产商控制力度较大基本同第1,2条,其它产业影响中等正反基本相抵,百姓影响力为反方较小)。

  根据这一模型视野和多角度来解读房产税试行后对房价的正反效果和思考全面价格调整方法:

  1、先取得重庆和上海的征收经验,意义十分重大,也符合具体问题具体分析实事求是一切从实际出发的正确的基本哲学原理。

  2、有鉴于资源使用的公平性,借鉴打击恶意囤积和恶意超卖火车票的经验,打击恶意囤积和恶意炒房者--------两种情况:

  A:囤积超过100平米以上面积部分按年度征收1----5%的房产税,

  B:房地产换手交易面积少(换手不超过100平米不征收税率)不征收房产税,炒房面积大的大交易面积(换手超过100平米到300平米征收50%税率,300平米到500平米征收100%税率)大征收大房产税。

   对于拥有购买能力的少量炒房购买者可以像增加大排量豪华车购买时的购置税一样增加房产购置经营税,他们用的也是自己的资金来购买房屋期货,应当允许购买而不应盲目打压,不论是炒楼还是投资,都是资本的一种运作,所以应当允许持有。不能忘记中国改革开放的总设计师邓小平同志在改革之初就说过:改革要允许一部分人先富起来,那也应当允许有部分人持有房屋进行适度的炒作经营。勤劳致富应当鼓励,只是对持有500-700平米以上或者更大面积的超级富豪才需要支付类似超级消费税50%以上的房产消费税。当然有很多恶意炒房者(少数是贪官和灰色收入洗钱者)会跳出来反对,因此要严厉打击这些恶意炒房者。

  3、即使使用税收来调节人生平等享用土地资源权利,但不等于鼓励吃大锅饭而无视鼓励致富的鼓励政策,每个人的持有物业免征收房产税范围应当是仅仅满足居住的100平米。

  4、如果说确定征收额度有困难可以直接参照当地国家标准的土地出让金乘以一个系数而不要再要评估公司出现暗箱操作,可操作性增强。

  5、措施:交易环节税收向小面积购买者倾斜----小额度低的交易环节税收要减免,众所周知,现在的一系列调控房价的措施是针对炒楼增加交易环节和信贷环节的成本而抑制需求采取的,但这只能是目前的权宜之计,因为从促进经济活力发展和活跃房地产市场看,交易环节的高额税收实际上应当大幅度削减,为打击炒楼提高小面积交易者的交易税收征赋实际上是不符合物尽其用、货畅其流的原则的。

  6、措施:向低收入者倾斜降低按揭贷款利率,首次购房者的贷款利率要减少,当然要按所购买面积房屋的首付成数比例要按面积或套数梯度增加,实际上现在银行对按揭购房者收取的利息是太重了,有绝大部分房奴是在给银行打工支付利息,也是造成房奴不堪重负的蜗居,房地产销售不旺原因之一。

  7、措施:减免其他有很多针对房地产尤其是民营企业的不合理税费,给房地产商提供更多的操作空间。

  理智的对策-------持有环节的房产税开征改革,因此必须有交易环节的税费减免、贷款按揭利率减负优惠、房地产其他相关配套改革联动,才不至于让房价硬着陆打击经济发展,否则变成按下葫芦浮起瓢的恶性循环最后无法起到宏观调控的正面初衷作用:

  有鉴于以上的环境、时机、身份、面积、后果、税费调整改革的不确定性,国家对房产税的推出需要从长计议,先小范围试点,取得经验再考虑下一步的力度和方向是合理而对国家和民众负责的务实态度。

  

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价值中国网资深媒体评论员,建立社会主义慈善货币体系扭转资本主义盲目生产导致的产能过剩去库存方略探索第一人,(新资本论》概念提出和研究第一人,数字商战跨界营销研究者,消费资本论与庞氏骗局区分正名落地研究第一人,20…
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