房地产私募基金及房地产金融创新
最近，由于地产调控政策的深入以及国内实体经济的缓慢复苏等种种原因，越来越多地产商开始深入金融行业，甚至几乎重新定调企业。
大多数均是将自己定位为以地产为基础，以实业（比如深圳一知名地产集团将自己定位为生物医药，更多则以地产紧密相关的百货、超市、酒店、旅游、物流等变调）为重点的产业集团！
个人认为：中国的股市和楼市疯狂时代已经过去，正在逐步进入理性的产业经济时代，并以“实业+地产+金融”为主流-----是产业金融不是随便参与PE投资或金融机构股权投资，而是围绕主业实业，通过参股、控股金融机构，开发相应金融产品比如物流（百货、酒店、旅游、工业）基金、物流银行、物流保险、物流租赁等。
香港“四大地产天王”的现金管理
经历多次金融危机和经济萧条的香港地产商已经百炼成钢，当金融危机到来的时候，它们要显得从容很多。长期以来，以长江实业为首的香港四大地产商采取了以净现金的“副业托底”+“收割过冬”的运营模式，以及相对保守的财务战略。长江实业（集团）有限公司(0001.HK，以下简称“长江实业”)董事局主席、“超人”李嘉诚说：“在开拓业务方面，保持现金储备多于负债，要求收入与支出平衡，甚至要有盈利。我想求的是在稳健与进取中取得平衡。船要行得快，但面对风浪一定要挨得住！”
风险管理的“香港标准”: 在中国市场，房地产开发业务毛利率高，对企业充满了诱惑；但房地产业前期投入巨大、营收大起大落，又对现金流管理构成了挑战。在经济危机中，房地产企业普遍遭遇资金链紧张，一些开发商因为资金紧张面临破产或被兼并的危险。恒基兆业地产有限公司（0012.HK，以下简称“恒基兆业”）、新鸿基地产有限公司(0016.HK，以下简称“新鸿基”)、新世界发展有限公司（0017.HK，以下简称“新世界”）和长江实业等四大集团并称香港房地产业“四大天王”，其现金流与风险管理之道颇具特点。“四大天王”旗下业务庞杂，从房地产开发、物业出租、基建、港口到电信、科技、酒店、煤气等等，业务几乎无所不包，虽然业务繁杂，财务报表却有共同点。香港中文大学财务学教席教授郎咸平等对四大开发商财务报表的研究显示：这四大地产商平均资本负债率（即负债与所有者权益之比）长期维持在大约20%以内。另一方面，四大地产商的现金占总资产比例在5%～15%。20%以内的平均资本负债率，5%～15%的现金占总资产比例，成了香港房地产“行规”。新世界一度偏离过这个比例，很快又调整到20%以下。相比之下，在香港上市的内地房地产商经营风险远大于本港开发商。根据2008年中期财报，首创置业(2868.HK)的资本负债率为40.11%，绿城中国（3900.HK）为116.7%，富力地产(2777.HK)的资本负债率更达到了139%。
稳定现金流：托底 + 对冲 二战后香港先后爆发6次房地产危机，最严重的是1997年亚洲金融危机之后房地产大崩溃，直到2003年底才开始复苏。郎咸平曾问香港四大地产商中的一家公司的高管“长期成功的关键”是什么，回答是“保守”；问及“最重视财务报告的那一部分？”回答是：“稳定的现金流”。“稳定的现金流”来自香港地产商复杂的业务组合。“四大天王”混业经营的秘密在于：让稳定现金流的“副业”维持房地产开发在市场低潮期生存，把整体的现金流拉到正负零以上；不同业务还对大进大出的房地产营收“削峰去谷”，降低波动的幅度和财务风险，稳定了投资者的预期。这两点简而言之，就是“托底”结合“对冲”。把“托底”的现金流叠加到房地产业务之上，低潮期的负现金流就钻出地面、成了正数。要做好托底需要完备的风险管理意识、计划和测算。先想好了，亏损可以承受，项目才动手去争取，这是十足的保守主义。“对冲”更加微妙而精细。为了实现稳定现金流，不同业务的周期此起彼伏、相互呼应，降低了房地产主业的业绩波动幅度。据测算，混业经营后长江实业的波幅只有房地产业务的1/10，新世界减少到1/7，恒基兆业减少到1/12。
地产私募基金：阶段性的江湖纷争
一夜之间，去年还在为地产金融创新乏力担忧不已的业内人士在今年一下子迎来了一场房地产私募基金的疾风。在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITs（房地产投资信托基金）卡壳、股市融资、重组借壳被叫停之际，稍显沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迅速肆意生长，并由于趋之若鹜者众且广，已俨然演变成一个不容被忽视的江湖。
地产商的基金冲动
人民币地产基金躁动 转型开发商跃跃欲试
地产私募基金时代来了? 输血开发商 瓦解"炒房团"
程建胜：关于完善我国房地产金融体系的思考
作者单位：中国人民银行金融市场司
地产新政意在金融体系安全
多数人对高房价的抱怨，不是因为没房子住而被逼露宿街头，而是对房价暴涨中贫富差距加大的不满，对政府主导的房地产利益分配不公的愤恨，对收入增长能否与房价匹配的迷茫，和对地产泡沫将引发经济动荡的担忧。在中心城市，房价已经高到与普通百姓没关系的地步，它成了富贵阶层的击鼓传花游戏，成了与暴炒垃圾股一样的赌博，你玩得起就参与，玩不起，就权当是看一场戏，但既然是戏，就总会有散场的时候。（投资者报）
房地产金融概念
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
（一）房产金融：
房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。
（二）地产金融：
地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。
房地产金融的主要内容与任务
（一）房地产金融的主要内容 房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
（二）房地产金融的任务 房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
（三）房地产金融体系 所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。 建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。
作者简介 邓宏乾，男，1964年11月生，湖北松滋人。1989年毕业于华中师范大学，获经济学硕士学位，1996年破格晋升为教授。现为华中师范大学经济学院副院长，华中师范大学城市与不动产研究中心主任。中国民主促进会会员，曾任湖北省第八届政协委员。主要兼职有：建设部住房政策专家委员会副主任委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省政府特邀土地监察专员，湖北省房地产经济学会副会长，湖北省工程建设专家委员会房地产与建筑经济组组长，武汉房地产估价师协会专家委员，武汉市土地招标评标专家，中国注册房地产估价师，深圳房地产和物业管理进修学院兼职教授、客座研究员。承担多项国家社会科学基金课题，出版学术著作6部，在《经济学动态》、《中国房地产》等刊物上发表学术论文40多篇。
