地方债务四成命系土地，折射楼市调控艰难
国家审计署6月27日发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。其中融资平台公司政府性债务余额为4.97万亿元，占全国地方政府性债务余额46.38%，地方政府负有偿还责任的债务率52.25%，加上负有担保责任的或有债务后为70.45%。
银监会统计数据显示，截至2010年末，全国地方融资平台公司贷款余额约9.09万亿元，而央行6月1日发布的《2010年中国区域金融运行报告》指出，截至2010年年末，平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%，据此测算，平台贷款规模上限为14.4万亿元左右。银监会2010年年报显示，截至2010年底，银行业金融机构不良贷款余额1.24万亿元，而银行业金融机构拨备余额达到1.3万亿元，应对潜在损失的能力进一步增强。
审计公告显示，2010年底地方政府性债务余额中，2011年、2012年到期偿还的金额占24.49%和17.17%，这意味着未来两年，地方债务偿还压力将高达4.5万亿人民币。部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府，37.9%的政府负有偿还责任债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。
从官方数据中可以获知，在过去的几年中，地方土地收入连年上涨，2007年全国土地出让收入近13000亿元，2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高水平上，2009年攀升至1.6万亿元，2010年更是大幅上升到2.7万亿元。简单计算，要想偿还上述25473.51亿元债务余额，未来需要地方政府完成总额6.3万亿元的土地出让收入。这对地方而言，或许要几年才能填上这个缺口，且是地方政府不再增加债务的情形下。考虑到中央的楼市调控政策趋紧，今年全国“两会”期间，财政部已经将今年地方国有土地使用权收入的预期下调至1.9万亿元左右。不过，如果调控政策在下半年不出现较大的扭转，完成1.9万亿元的目标也将有不小的难度。
国土资源部曾在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%.而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98%；业内认为，地价占房价的比例在25%至30%之间，地价上涨推高了房价 。房价和地价关系是，地价降，房价不一定下降。但是地价涨，房价肯定涨。土地占房地产开发成本的比例越高，地价上涨对推动房价上涨的作用越直接。土地财政一直被看作是推高房价的罪魁之一，专家称土地财政本质是负债，低房价将致金融危机。
巨额的地方平台贷犹如一把达摩克利斯之剑，高悬于经济的头上。“土地财政”是房价等问题很难解决的重要原因 ，地方平台贷公司贷款到期。众多融资平台和银行纷纷选择了“拖”——用借新还旧、展期、债务重组等一系列手段，把眼前的风险向未来转移。2011年上半年，由于受金融政策影响，很多地方政府融资平台出现了资金链危机，为了应付难关，很多地方融资平台甚至找信托和民间高息借贷。地方融资平台交织着各种博弈，中央和地方、地方政府和银行、银行和监管层等，有关人士建议“化解风险首先要进行清理，要在制度上明确理顺责任关系，但是这和我们的体制有关，消除不太可能，只能尽量把危害降低。”
审计署全国地方政府性债务审计工作领导小组办公室副主任陈尘肇27日在接受记者采访时表示，总体看，中国地方政府性债务负担尚未超出其偿债能力。这次审计发现，地方政府性债务存在一些不规范的问题。为此，审计署提出了三个方面的审计建议：一是按照“谁举债、谁负责”的原则，区别不同情况积极稳妥地处理存量债务；二是继续推进融资平台公司的清理规范，坚决制止地方政府违规担保行为；三是建立规范的举债融资机制，实施全口径监管和动态监控。
如果不解决土地财政、地方债务问题，楼市调控效果会大折扣。
地方四成债务依赖土地收入 下半年或加紧卖地
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