楼市调控面临深度博弈 土地财政掣肘二三线城市限购

　　楼市调控面临深度博弈  土地财政掣肘二三线城市限购

　　新“国五条”彻底粉碎了开发商有关政策松动的幻想，坚持宏观调控不动摇，信贷政策收紧，现在开发商就连通过信托方式融资都很难，量价齐跌、信贷收紧、购房者观望情绪浓厚……不难预见，无论是上市房企，还是中小开发商，难获得一定规模的融资，即使获得融资机会，也通常面临高额的融资成本，其资金链条将日趋看紧，再加上融资渠道单一，下半年出现部分开发商资金链断裂的局面已现端倪。

　　中国银监会主席刘明康近日在银监会年中工作会议上表示，今年下半年要深入推进平台贷款风险防控，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；紧抓房地产贷款风险，落实房地产开发企业“名单式”管理。下半年要深入推进平台贷款风险防控。对“新拆迁条例”带来的土地抵押落实难、工程建设成本增加和周期延长等问题，要积极通过财政预算或市场化的合法合规方式解决。完善原有平台续建项目的规范工作，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。

　　国内房产开发项目资金匹配一般分为三个部分，一是开发商自有资金30%左右，二是商业银行开发贷款30%左右，三是预售房款在30%左右。而国内房地产市场销售陷入低迷已有半年之久，预售房款也几乎被耗尽。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信；直接融资方面，资本市场上房地产企业的融资和IPO也已全面停止。此外，针对一些地产商通过信托形式融资的手段，不仅近期监管部门已开始关注，更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右，而小型开发商则在18%左右，甚至高达20%以上。银行在楼市调控中重要作用，对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉，现在各大银行资金回笼压力大，过去依赖银行贷款的房地产开发商失去金融支撑点，在博弈中压力大，开始趋向守势，维持生存最为主要。

　　在7月12日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20日，国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，首次提出加强和改善土地调控。在保证保障房供地的同时，要采取多种措施增加普通商品住房用地供应，商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。在祭出多轮房产调控政策之后，房产和土地市场首次配合亮出了调控“组合拳”。7月20日，国务院常务会议首提“加强和改善土地调控”的说法，与楼市调控相关的措施是：依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。此外，还将建立规划和项目节约用地评价制度。

　　一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。还有“土地金融”问题，政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，目前，政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入，面对限购，开发商将暂缓拿地或不拿地，导致地方政府短期内土地出让收入减少，部分地方政府的财政状况可能比较紧张。当前楼市调控已进入深水期，楼市各方利益博弈进一步凸显，土地出让收入下降可能使地方政府限购政策执行力度松动；一线城市限购后，部分投资资金流向未限购的二三线城市，推动房价上涨，为下半年二三线楼市调控增加了新的课题。一些地区的监管部门担心限购影响政府财政收入，二三线城市“限购令”可能陷入执行难的窘境，执行限购政策的尺度也可能相对宽松。

　　国家统计局公布的6月全国70个大中城市的房价数据表明，虽然房价还在上涨，但涨幅正在持续回落，6月新建商品住宅价格比5月份上涨了0.1%，而在今年1月份，这一增幅为0.8%，去年4月为1.4%。按照这一趋势，楼市调控不放松，三季度全国房价有可能将迎来真正的拐点，房价调整已经是大势所趋。

　　成交量探底 小房地产开发商面临“关门”

　　土地市场“国五条”打头阵 房产调控再发力

　　刘明康：下半年做好融资平台和房地产贷款等风险防控

　　土地财政掣肘二三线城市限购 楼市调控面临博弈