房地产信托现兑付风险

  购买新产品要挑大公司和优质项目 注意合同条款细节

  近日,《中国证券报》爆出,某个信托公司在南京的一个房地产信托项目遭遇到兑付困境。项目规模十几亿元,发行的是集合信托,运作期一年,投资收益在10%左右。但是,工期延长等诸多因素让该房地产项目销售推迟,今年初南京实施的限购令更是让销售变得极为惨淡。现金流枯竭,导致开发商的资金链处于断裂边缘。

  至此,上半年风光无限的房地产信托所隐藏的兑付风险终于浮出水面。专家表示,存量信托的投资者或遭遇延期兑付风险,而假如要选择新发的地产信托,一定要注意合同中的条款细节。

  文/记者 潘彧

  现状:地产信托成立规模连续三周下降

  兑付风险浮出水面的背后,是数周来房地产信托成立和发行的连续萎缩。

  据用益信托工作室不完全统计,上周信托共成立47款产品,规模约为68.95亿元。而在这47款产品里,仅有4款为房地产信托,募集资金13.85亿,占总规模的20.18%。

  这已经是房地产信托成立占比连续三周下降,前一周,成立的房地产信托占比为28.21%。相较于之前动辄过半的资金规模,房地产信托成立市场已经显出疲态。

  普益财富分析师范杰长期跟踪房地产信托市场,他认为,目前房地产信托成立和发行双双下降,不但由于信托公司受到窗口指导,更因为政府对于房地产行业频繁调控,房地产行业已经出现滞销和降价的兆头,导致信托公司已经看淡楼市,不愿意接相应的房地产信托项目。“以前,许多信托公司不愿意接小地产商项目,担心信用不好,回款没有保障,但现在很多信托公司在接中型甚至大型地产公司的项目时,也非常斟酌。”

  可能遭遇延期兑付

  上半年,房地产信托曾疯狂发展,光是今年上半年发行的地产信托资金量便已达到1600多亿元。不少投资人士担心,2012年左右,将有巨额房地产信托陆续到期,届时房产信托产品回款困难将影响到本金安全。

  “房地产信托兑付难的隐患确实存在。”范杰对此坦言。但是,他认为信托公司一般都有能力承担风险。对于普通投资者来说,遭遇延期兑付的可能性要大于本金损失。

  他介绍说,以前房地产信托也曾经出现资金回笼困难的情况,但是由于不少地产信托在和投资人签订合同时,都有标注受托方有权延期的条款,因此,信托公司基本都能在延期的时间内采取拍卖抵押物等方式筹措资金。或者信托公司可以采取“拆东墙补西墙”的手段,发行一个新的房地产信托,保障投资者的本金安全。

  业内人士透露,已经听说有公司在大量启动房地产基金的发行工作,其中目的之一就是为特殊情况下的房地产信托项目进行展期或延后处置做准备。

  尴尬:旧资金回笼难 新的又发行

  一方面是房产信托遭遇资金回笼困难,另一方面是新的地产信托继续发放。面对普遍达到10%,甚至高达20%以上的收益率和日益增大的风险,房地产信托还有没有购买的价值?

  “在现在这个节点,购买房产信托还是应该慎重一点。”广州创必承投资顾问有限公司研究发展总监布卓君表示,房地产信托的本质是投资者借贷给地产公司,如果房地产持续低谷,房子卖不出去,地产公司很难承受高额的借贷成本。

  而范杰表示,如果依然想购买房地产信托,选择大的地产公司和优质项目相对会更有保障。同时需要注意信托合同条款中的具体内容。“一般来说,实物抵押率越低,低至30%左右,风险就相对较小。因为即使房屋卖不出去必须抵押给信托公司拍卖,只需要以很低的价格成交,便可以保证投资者的本金安全。”

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