继续贯彻调控,房价再上涨失民心

蔡律 原创 | 2011-09-12 23:57 | 收藏 | 投票

  房价如再度上涨会失去民心   中央会继续贯彻调控政策

  从2010年4月17日出台的“新国十条”,9月29日出台的“新五条”、到2011年年1月26日出台的“新国八条”,到2011年7月12日国务院宣布二三线城市纳入限购范围,一年时间,中央政府连续四次出台调控措施,每一项均被业界誉为“史上最严厉”。中央政府通过实行差别化房贷政策、重点城市限购住房、房产税试点以及地方政府设定房价控制目标等措施,对房地产市场多管齐下进行调控,力度之大,范围之广,在中国房地产历史上极为罕见。但结果往往出乎意料,根据国家统计局数据显示,今年上半年全国商品住宅销售“量价齐涨”,房地产调控至今没有走出“越调越涨”的怪圈。

  虽然楼市调控已经持续16个月,但房价并没有回落的态势,虽然一线城市成交量均较为低迷,但二三线城市房价上涨现象突出,部分城市调控力度有所放松,保障性安居工程建设进展不平衡,地方开工率较低。2011年9月1日,总理温家宝在《求是》发表文章再度强调,坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效。但即便是史无前例的二三线城市限购令,在地方政府的变相“抵制”下,最终会否重蹈以往“国N条”的覆撤?

  调控至今,从整体而言,调控政策并没有像大众希望的那样房价出现比较明显的下降,不少城市的投资性需求或者价格仍然在高位上。如果在“史上最严厉”政策背景下,房价如再度上涨会失去民心 ,从中央到地方,从政策到市场,都不容许房价出现新一轮的快速上涨。笔者认为取得楼市调控成效必须做到持续2—3年的楼市调控措施、紧缩的货币政策、强化地方政府的土地问责制,限购、限贷、限价、限外等暴风骤雨似的调控政策,温家宝总理再提加强调控,地方政府“耍太极”应对,地方政府对房地产的态度和举措事关楼市调控成效,地方政府深度介入房地产,高房价很难回调在预料之中。

  地方政府对楼市调控最新的消息是,2011年8月末,浙江台州宣布将从今年9月起正式对商品住房实施限购,成为近期首个被纳入限购的二三线城市。分析人士认为,未来一段时间将有不少二三线城市陆续出台限购措施,房价上涨势头将得到遏制。

  货币政策是楼市调控的杀手锏。以控制信贷规模为主的货币政策继续从紧将直接影响中小开发商资金链,比开发商以价换量,抑制投资投机性购房,促使高房价合理回归。在当前楼市调控不见放松、房企存货压力巨大的状况下,众多开发商顶着今年“金九银十”成色不足的压力,采取放量、促销等多种方式试水9、10月楼市。

  数据显示,上半年,上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。中国百家上市房企负债总额破万亿,同比涨41.29%。国家统计局9月9日公布的数据显示,1-8月份全国房地产投资增速较前7个月下滑0.4个百分点。数据显示,1-8月全国房地产开发投资37781亿元,同比增长33.2%,较1-7月33.6%的增速略有下滑;同期全国商品房销售面积增长13.6%,与今年前7个月持平;商品房销售额同比增长25.9%,较1-7月26.1%的增速略有放缓。9日国家统计局公布的数据显示,1至8月,房地产开发企业资金来源中国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22.7个百分点,仅为5.1%。有人揣测肩负万亿元负债的上市房企能否将让利走量带动价格下行。

  8月人民币贷款增加5485亿元,分部门看,住户贷款增加1888亿元;非金融企业及其他部门贷款增加3602亿元。此前,7月新增贷款为4926亿元,8月份同比多增93亿元。今年前8个月,新增贷款规模达到5.2万亿元。2010年,金融机构全年新增贷款规模为7.95万亿元,但今年监管层未就信贷规模提出监管目标。受准备金率连续提高、差别准备金率动态调整以及存款增速放缓的影响,加之近日准备金缴存基数扩大,年内银行信贷投放能力难以明显提高。但考虑到经济增速放缓和外围经济有较大不确定性,在总体信贷紧缩继续的情况下,信贷投放有可能向三农、中小企业、保障房等领域定向放松。房地产信贷趋紧是必要的,实际上大开发商融资没有问题,是大开发商目前托住高房价。

  8月当月新增人民币贷款5485亿元,比实施适度宽松货币政策的2010年同期还多增近百亿元。今年以来信贷投放节奏的主要特点是更加均衡。同时,融资结构在多元化发展,直接融资比例上升,1-7月,社会融资规模为8.3万亿元,其中人民币贷款只占56.2%,其他如债券、股票等多渠道融资也发挥了重要作用。应该说,金融有力地支持了实体经济增长。今年以来,按照稳健货币政策的要求,为了把好流动性闸门,中央银行通过公开市场操作、存款准备金率等工具对流动性进行了必要调控。对房地产信贷及社会融资规模将决定房地产下半年的动能及走向。

  目前上市房企最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。突破万亿元的负债、收缩的国内贷款,以及愈发依赖定金及预收款的相互映照,印证了上市房企资金链愈发趋紧的事实。银监会还先后两次启动房贷压力测试,以配合政府对调控政策影响的把控。

  目前我国一些价格上涨的因素得到一定程度控制,但并没有根本消除,通胀仍然偏高,稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务。需要坚持实施稳健的货币政策,保持货币信贷平稳适度增长。要继续加强宏观审慎管理,加强理财产品的规范引导和管理,增强调控的针对性、有效性和前瞻性,防范系统性风险。有分析预计,下半年房地产调控的主要内容是:一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。

  中国调控高房价真的就这么难吗?不能说政府无所作为,但房价如再度上涨会失去民心 ,高房价将成为本届政府施政的最大败笔!

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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