一、 房地产政策背景分析
1、调控主导的政策格局：
2011楼市调控出台新“国八条”、“一房一价”和“房价控制目标”，以及 “限购令”、“限贷令”和“限价令”对楼市施以重压。
政策解读：
◆政府调控手段密集与严厉史无前例。中央政府政策调控目标不仅通过 “一房一价”和“房价控制目标”对地方政府进行管制，还通过“限贷令”和“限价令”对市场供给进行管制，同时通过“限购令”对市场需求进行管制。
◆多管齐下的地产宏观调控，改变了原有地产生态链，需求抑制和信贷抑制改变了市场运行节奏。在银行资金管制的状况下，商业银行纷纷抬高按揭利率，提高了购房者的借贷成本，对市场刚性需求的抑制作用日益明显。
2、政策调控的结果：
严厉的房地产政策调控的直接结果如下：
◆限购政策导致投资、投机需求被挤压出一级市场，并导致二级市场短期抛压增强，市场总库存增加；
◆限贷政策导致开发商周转资金紧张，从而封闭开发商囤货意愿，倒逼开发商加快出货速度；
◆限价政策导致市场需求出现观望格局，需求总量下降，价格涨幅受到控制，从而在库存增加的状况下，产生价格向下运行的拐点。
总之，本次政府高调调控的直接目的是指向价格下降，通过限制供给弹性，影响需求弹性，从而达到调控目的。
二、 房地产周期波动分析
中国房地产开发历程经历两次大的长周期波动。
1、第一阶段长周期波动是1997年亚洲金融危机之前的10年，房地产处于计划主导和市场萌芽的双轨制的初始阶段，该阶段的房地产开发主要以满足城市工业人口居住为置业发展目标。价格受到管制，房地产开发整体规模有限，银行资金主要介入土地一级开发和工程建设，基本没有介入房地产二级流通市场。但其间也萌芽出海南、北海楼市投机炒作泡沫。1997年亚洲金融危机导致海南、北海楼市泡沫的破裂。以此为标志，中国楼市开始经历第一次价格由涨到降的逆周期波动。该逆周期波动始于1997年，止于1999年，持续时间为3年。
2、第二阶段长周期波动是2000年至2010年10年。这个10年主要以趋涨的顺周期为主要特征。该阶段房地产发展在政府大力度推进城市化进程的主导思路下，市场化进程大大加快，银行逐步退出一级土地开发市场，并有序介入二级流通市场，即以商品房预售制度的推出和银行个人按揭贷款制度的配合为房地产改革和发展的里程碑，从而推动房地产市场化程度的极大提高，计划福利房基本终结。
房地产进入商品经济时代。市场化配置资源大大提升了资金使用效率，提高了生产力，同时推动中国经济的巨大发展。房地产出现量价齐升的状况。但是，在这个阶段，由于商品房的市场化进程过于快速，而政府配套的市场机制，尤其是税收制度不完善，进而导致了资源过于向房地产业集中，通货膨胀不断抬头，社会矛盾加剧。政府开始对房地产实施管制，即楼市调控。
该阶段有两次政府管制行为。一次是2004年的土地管制政策进行调控，导致了商品房出现短暂混乱局面，但并未对开发商造成致命影响。随后经历2005年的短暂整理整固后，在通货膨胀的推升下，于2006年缓冲，在2007年出现楼市的第一次井喷。该阶段周期时间是3年。随后，政府在2008年上半年密集出台调控手段，但在10月份始于美国金融危机的影响下，快速结束调控思路，并投放4万亿资金托市。金融危机期间，4万亿资金大部分并未流入生产领域，而是流入了楼市中。因而这个阶段的逆周期波动时间大约在9个月就结束了。随后，从2009年7月份开始，中国楼市开始进入第二次井喷。这个时间持续到2010年12月份。量价齐升再次成为这个阶段的主要特征。
3、如果将2011——2020这个10年划分为第三个长周期，那么，这个长周期波动的方式应该是我们需要研究的重点。于2011年开始的第三次政府调控的手段严厉，坚决，针对性强，从而真正改变了楼市的运行节奏，并于2011年6月份开始运行逆周期，在9月份基本确立了逆周期的价格拐点。
2011年开始运行的楼市逆周期是在世界经济逆周期的大背景下展开的。这次楼市逆周期不仅是政策导致的结果，深层次上也是宏观经济逆周期导致的结果。本次楼市逆周期的强度和时间维度还无法度量，但从经验上看，整个周期的时间范围大致不超出3年即可重归顺周期中。基于这个判断，有如下逻辑：
◆一是未来10年中国城镇化的长周期依然处于上升通道中，内在原因在于中国没有完成城市化目标。中国农民向城市和城镇转移的大趋势并未改变。这决定了未来楼市的整体格局依然会以顺周期方式运行。
◆二是中国上一个10年的顺周期波动中，出现两次小型逆周期特点，由逆转顺的整体时间约在3年。这个实证能够支持前述判断。
◆三是当前逆周期趋势下，国际经济大背景和国内宏观经济大背景并不支持中国楼市出现硬着陆，从而导致楼市低迷时间过长。
国际大背景主要在于欧洲债务危机对世界乃至中国的影响是无法估量的。2011年欧债危机的出现与2008年美国金融危机出现的影响一样巨大。全球政府再次释放流动性托市的信号已经很明显。中国出口巨大萎缩，从而导致GDP快速下滑。中国宏观经济也开始步入逆周期之中。如果一旦内需再次疲软，中国经济受伤的程度会超出政府的控制。
因此，外部形势和内部形势的变化已经影响到政府前期政策执行的持续性。也就是说，中国楼市政策已经处于调控的天花板了。政策底已经出现。这个判断是以下列信号为佐证的：一是央行在11月份调低存款准备金率，结束了中国至楼市调控以来收紧货币的政策信号。为货币由紧到宽松的转向奠定政策基础。其二是12月份以来，住建部高官秦虹发言，建议银行支持居民首套房信贷。这些信号基本表明，政府对楼市调控的政策底已经出现，更为严厉的手段不可能在短期内出现。接下去，将是政府如何释放、以及何时释放转向信号以提振内需消费的时机和方式的问题。
当前主要应该思考和量度的问题在于楼市市场底如何形成与何时形成。这需要在后续的政策信号和市场信号中去寻找答案。
基于当前国际形势和国内形势出现的明确变化，并依据经济周期波动规律和行业经验判断，中国楼市将在2012年经历最为严重的探底冲刺阶段， 大约会在2013年完成市场震荡筑底阶段，从而成功导入顺周期发展轨道中。
2012年2月20日央行再次宣布下调存款准备金率，这是今年的首次下调，表明今年的货币政策将继续围绕适度宽松的方向进行，同时也表明当前楼市的下行趋势得到强化，中国经济下行的趋势得到强化，从而出现逆周期阶段的反向金融政策对市场的干预。货币政策的宽松走向为楼市寻找市场底部奠定条件。但是，市场底部并不是由政策预期就可以推动起来的，市场底部的构成需要多重因素的共振。
三、中国楼市市场底部形成概率和监测指标
1、在外部形势恶化，美国、欧盟等外需市场疲软的影响下，中国出口持续下滑；在中国股市、楼市持续下滑下，内需消费信心没有得到相应的提高，中国的进口也下滑，中国经济全面走弱，这种时期，中国的政策制定者们需要回归到一个围绕稳增长、稳就业的思路上去。这需要从两个方面来转变思路。
一是货币政策。货币政策工具主要看中期。一是存款准备金率，二是存贷款利率。当前存款准备金率的下调，表明宽松的方向主要在信贷结构上。信贷控制一向是中国货币管理者防范银行风险的主要手段。信贷放松，表明中国银行业的风险评估可控，银行的资产状况良好。这对于中小企业来说是有利的。信贷资金是否会流入楼市，还需要观察。但社会资金的增加，流动性就会增加，或许下调存款准备金的放松资金不会直接进入政策管制的楼市，但也会间接进入楼市。这一点可以确信。
放松货币信号的另一个重要手段是降息。利率调整主要针对经济运行中的中长期走势而定。在一个上升周期中，需要防范通胀恶化导致的泡沫，因此会以加息的形式出现，从而推升企业资金成本，相对降低企业利润，控制投资冲动。在一个下降周期中，需要防范的是通缩恶化导致的经济衰退，因此会以降息的形式出现，从而降低企业资金成本，相对增加企业利润，稳定投资下降的意愿。利息变动是一个需要寻找长期平衡的动态手段，不会轻易出现。而一旦出现，一定是反向政策运行最为关键的时期。简单地说，如果央行降息，一定显示经济恶化加速运行，其中主要是楼市恶化。这可以看做楼市逆转的重要政策信号。
在当前，我们还看不到这个信号。因此，楼市的调控后果或许还没有获得决策层的直接认知。这是我们需要耐心等待市场筑底阶段的重要信号。这个信号有望在楼市库存最大化的时候出现。
除了货币政策对经济的影响外，另一个是财政政策。财政政策主要通过税收信号来调节。财政政策是最为实际的政策，短中期效果明显。
中国的一直是紧税收，这导致了资金大量集中在国家手中，从而推动国家投资的冲动，比如高铁建设等等。而民间投资出现衰退。国营企业不断因为获取垄断利润而做大做强，而民营企业却不断萎缩市场，并面临投资的十字路口选择。政府和市场之间出现不兼容的现象。但，这种日子不会持续。因为，国营企业财力的增强并未增加社会就业。国进而民退的结果是失业的增加而非就业的增加。这是政府不愿意看到的。因此，这种国营企业的垄断经营需要改变。正是这种不断恶化的现象持续出现，中国决策层需要从税收上进行利于中小企业，尤其民营企业的改革。这个改革我们已经看到。比如增值税改革路线，下一步的房产税改革。同时，个人收入分配改革也加紧进行。比如，提高最低就业工资，提高个人所得税基础比重等。后续还有望在中小企业的所得税上进行改革。税收调节是一个重要的市场经济手段，是市场经济形成的重要特征。中国税收改革将全面推进。我们看到这个信号，就可以看到宽财政的出现。宽财政有利于社会资本的流动。当然，资本流动增强利好楼市。这是一个正相关关系。
2、中国当前的经济中心在于稳增长，调结构。稳增长的手段从货币政策上已经初现。而调结构，却始终需要市场自由选择。通过打压楼市的手段，并不是解决结构问题的关键。中国还需要城市化发展，还需要制造业发展。因此，中国的经济稳定，首要的是楼市的稳定。当前中国的决策层调控楼市的指向是价格。但价格是经济决策的次要因素。楼市产能萎缩才是经济运行最为重要制约的环节，也是决策层最为担心的问题。由于价格下滑，开发利润下滑，销售不畅，库存增加，开发投资意愿降低，开工量萎缩。这个趋势很明显。决策层通过不断增加安居保障房来对冲商品房萎缩对经济带来的下滑风险，就是一个矛盾的选择。因此，调控楼市并非政府调整产业的首要目的。看到这一点很关键。因为这是看清楚政府对待楼市后期运行的关键。因此，楼市市场底的观察指标不是价格，是库存量和库存周期。价格只是一个表面因素，楼市库存量才是根本。
3、监测楼市运行的指标系统有两个方面。一是政策面，主要是货币政策和财政政策，这是前置信号。目前，这些信号已经利好楼市的转变。另一个方面，是供需状况，主要由库存和库存周期决定。这是市场运行的本质运行信号。一般而言，楼市库存周期以6个月为均衡。一线城市可以适度超过，在6—8个月，二线城市的合理库存应该在4—6个月；三线城市的合理库存在3—4个月。库存分析是制定楼市定价策略和市场营销策略的关键。
四、结语：
从目前的政策信号来看，我们可以得到如下的逻辑判定：
1、2012年将执行适度宽松的货币政策。政策信号将转向释放流动性为主要选择。流动性增强将利好楼市运行；
2、政策是一个前置信号，而市场信号需要从库存周期表中去寻找内在趋向。库存最大峰值出现的时候，也就是市场底部形成的时候，市场底部一旦形成，成交量将趋于稳定并逐渐转好。价格筑底上行的概率才会增强；
3、从历史经验来看，当前的楼市库存最大峰值或将在6月份前后到来。价格稳定或将于今年7月前后到来。稳定并不等于价格上行。但稳定一定利于价格上行；
4、市场开发定位策略和营销定位策略都需要依据市场趋于稳定之后进行；
5、2012年下半年楼市将筑底上行，价格也将筑底上行。这是一个大概率事件。
（该文摘录于某开发商房地产市场分析报告，可以看做是开发商判定和应对市场的策略。）
