楼市调控方向不宜中途改变

蔡律 原创 | 2012-03-21 23:59 | 收藏 | 投票

  楼市调控事关万户千家,方向不宜中途改变

  两年以来,中国政府坚定不移地加强房地产市场调控,投机、投资性需求得到明显抑制,多数城市房价环比下降。房地产市场的调控已经取得成果,中央政府重申不会放松调控。温家宝总理在人大会议上说,政府将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进合理回归。房地产调控的成效在逐渐显现,2012年政府对房地产的调控力度不会减弱。

  根据国家统计局公布的数据,今年1月,全国70个大中城市房价环比全线停涨。2月份,70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个。国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成分析,从今年1月份的环比数据看,房价出现下跌,有分析指出,房地产业无论是销售面积还是成交额都出现下降,这都是调控的结果,但并不是真实的需求减弱,这是房地产调控之后出现的比较理想的结果。目前部分大城市楼市销量开始回升的现象,潘建成认为,包括一些重量级的楼盘开始降价促销,是由于开发商缺少资金、贷不到款,导致房地产开发投资出现回落,迫使开发商通过降价回笼资金用于再开发。目前我国房地产市场调控的成效在逐渐显现,但不要期望调整政策会放松。

  随着楼市调控进入“深水区”,开发商资金链紧绷压力渐显,目前楼市调控目标尚未真正实现,既有市场绩效需要通过政策优化来维护,以严防2009年楼市“小阳春”带动后续房价暴涨的那一幕再现。在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下,由于房地产调控政策未对资金进入商业地产加以限制,不少投资者因住房限购而转向商业投资,商业地产正逐渐接过传统地产的“接力棒”,成为房地产市场新的增长点和投资对象,房地产开发资金缓缓转向商业地产项目。仲量联行亚太区董事、战略顾问部总监李杰预计到2020年,中国50个城市将成为一个规模达6.7万亿美元的经济体。这50个城市指的是中国50个最具发展潜力二三线城市,比如成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津等。

  据我观察,楼市调控的货币政策、土地政策比过去执行时间长,也比较到位,目前银行房贷风险基本可控,央行副行长刘士余在今年“两会”期间明确表示,今年将全面落实差别化的住房信贷政策,银行必须保证居民首套房的贷款。问题是地方政府承受不了土地财政的压力将楼市调控政策“微调”改变方向。

  这种担心并非多余,资料显示,我国近4年来的土地出让金,2008年0.96万亿、2009年1.42万亿、2010年2.7万亿元、2011年2.8万亿元左右,分别占同期地方财政本级收入的33.5%、43.6%、66.5%和53%左右,在土地出让金占比地方财政本级收入连续3年大幅上升后,于2011年大幅骤减高达近13个百分点。

  最近3年由政府主导的投资总额逾20万亿元,已经埋下10.7万亿元巨额地方债务的隐患(截至2010年底)。仅今后3年的到期债务即高达4万亿元左右(2012年1.8万亿元、2013年1.2万亿、2014年1万亿元)。在地方债务总量、到期债务短期双双大幅上升的情况下,如果再新添需要地方政府高速增加的投资支出,对本已入不敷出的地方财政来说,显然会雪上加霜。2011年启动的保障房新政对于地方政府而言,就是一笔雪上加霜的投资支出——以2011年兴建1000万套保障房为例,保守估计需要1万亿元的建设资金,其中有9000亿元左右建设资金需要地方政府自行筹划。

  房价收入比是衡量房价是否“合理”的一个指标。据摩根大通统计,中国2010年房地产调控开始时房价收入比全国为10.6,一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15,可称为“难以接受”的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显,加上中国近年来居民年收入增加快速,这一指标去年底全国为9.8。

  2011年央行六次上调存准,三次加息,使得资金面全面紧张。由于贷款额度吃紧,等待购房的首次置业者,往往也面临着无钱可贷的尴尬局面。年初宽松的信贷环境为首套房贷的放松创造了条件,此时出现首套房贷回归基准利率的变化只是适度微调,目标指向也仅仅局限在自住需求,体现了“差别化房贷政策”。上市房企存货与负债双双大增,资金链压力凸显,货币信贷的宽松呼声渐起,货币政策是否调整决定楼市调控的成效。可以预见,如果楼市调控放松,房价、地价出现反弹,必然会吸引更多的资金再次涌入房地产领域,很可能令调控功亏一篑。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受采访时表示说,“中央强调楼市调控不动摇的决心,在相当长时间不会改变。长期看政策形式会有变化,但抑制投资炒房的方向不会改变。”未来行政手段有望转变为经济手段,但调控的方向不会变。“去年四季度房产调控才初现成果,而这一成果来自过去两年持续不断努力,包括采取持续房地产调控政策和收紧货币政策。”秦虹表示,“楼价松动并非市场结果,而是政策干预,特别是货币政策发挥关键作用。一旦政策放松必将招致效果反弹。”希望决策执行层不宜中途改变楼市调控方向。

  参考文献

  
曾经的重庆(组图)

  地方“微调”不改楼市调控基调

  收支失衡倒逼地方“松绑”楼市

  当前优化楼市调控政策的两大重点

  今年两会关注的楼市高频词 楼市调控排第一

个人简介
湖北师范大学毕业,留校任系团总支书记兼政治辅导员;2004年任忠县人民政府顾问,2007年获“重庆市统筹城乡综合配套改革试验区全球问计求策”一等奖,荣获2007度、2008年度重庆十佳网络知识分子。荣获2011年“新阶层·重庆第二届…
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