旅游地产的春天来了

石旭升 原创 | 2012-03-28 15:28 | 收藏 | 投票 编辑推荐

  当下,正是春暖花开的时节。而房地产的春暖花开,或许指向“旅游地产”。比如昨天下午,我就一口气参加了3个旅游地产的新闻发布会,一个是关于“马鞍山濮塘首届赏春祈福节”的,一个是关于“滁州市南谯区第二届桃花节”的,还有一个是“来安县生态文化旅游节”的。同时参加3个新闻发布会,特别是参加这么密集的“旅游地产”的发布会,是我有生以来从没有过的体验。或许,真的像很多专家所预言的那样,中国大旅游的时代已经悄然来临!

  住宅地产冷了,旅游地产热了

  
没错,近期很多同行都发出感慨:住宅地产冷了,旅游地产热了!比如我们公司吧,最近和旅游地产的交道就越发多起来了。深圳、北京和上海来南京聚会的几个地产同行,大都“改行”做旅游地产了。而我们公司也在增加旅游地产策划的业务比重,仅在南京,就有两个旅游地产的项目正在服务。同时我发现,很多地产商很多传媒也都加快了向旅游地产的转型。

  而昨天下午的3个发布会,虽然主办方是3个地方政府,但实际上都是他们围绕着一个开发商摇旗呐喊的。这个开发商叫“南京乡村大世界旅游实业公司”,他们已经在6年的时间连续开发了“白鹭岛旅游度假村”、“舜耕农业园”和“龙湾水文化度假基地”等3个大型旅游项目。而这3个旅游地产项目不仅通通卖得红火,而且保持着充足的人气。其中,“白鹭岛旅游度假村”每年的客流量已发展到30万人。

  实际上,“乡村大世界公司”只是旅游地产火爆的一个缩影。如果纵看整个中国的旅游地产,无论从发展区域角度还是从开发商的转型角度,都已经呈现“烽火燎原之势”。

  从发展区域看旅游地产的春天

  
目前中国旅游地产一个最明显的特征,就是“上山下海”。最抢眼的区域就是“海南岛”和“长白山”。海南岛受2010年初国务院“海南国际旅游岛”意见的推动,岛上的东部沿海包括三亚、琼海、文昌、定安等地,借助“东环高铁”的利好,房价已在2年内翻几番。其后,海南岛的西部开发摩肩接踵,比如儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区,其生态旅游、滨海旅游、工业旅游一样蓄势待发。整个海南岛虽有2011年的短期低迷,但到了2012年1月,海南全省就有37个大型旅游项目开盘,其中纯新盘达30个,发展趋势势不可挡。

  而长白山国际旅游度假区,位于吉林省白山市抚松县松江河镇,距长白山机场18公里,距天池风景区60余公里,是吉林省头“号招商引资项目”,投资达200亿元,是“中国投资最大的单个旅游项目”。由大连万达、泛海、一方、亿利、用友、联想六大中国顶级企业共同投资,这也是迄今为止中国乃至“东北亚最大的旅游度假投资项目”。其建设规模之大、档次之高、内容之丰富,代表中国休闲度假旅游项目最高水平,堪称世界级的旅游项目。项目占地面积约21平方公里,建设用地约10平方公里。其中最煽情的项目是“亚洲最大滑雪场”和“豪华配套设施”。

  但是,从全国旅游地产的发展格局来看,旅游地产基本集中在2、3线城市,围绕在都市圈的环线上。根据“中国指数研究院”对2011年中国旅游地产140个样本项目的调查,旅游地产开发逐步向2、3线城市“集聚”,占71.4%。而一线城市仅占13.6%,四线城市仅占15%。所以,像南京这样的大型城市,都市圈旅游地产的兴起,也就是顺理成章的了。

  从开发商的转型来看旅游地产

  
目前中国的旅游地产,除了国外投资集团以及国内老牌的地产企业华侨城集团、宋城集团以外,更不可小视的是万达、首创、海航、中信、天鸿、万通等一大批旅游地产的“转型者”和“新进入者”。

  万达除了投资长白山旅游地产项目以外,还联合其他五方股东签约福建琅岐岛国际旅游度假区(拟投200亿元-300亿元)和武夷山国际旅游度假区(拟投30亿元);签约大连金石国际旅游度假区(拟投500亿元);签约西双版纳国际旅游度假区(拟投150亿元)。

  而恒大地产于2011年年中宣称,要将投资旅游地产的比重占到整个地产业务的15%。显示出恒大发力旅游地产的雄心。

  所以,正像有关专家所预言的,中国旅游业60年的能量积聚,全部集中在近期喷薄而出,从此进入大旅游时代。完成了旅游地产由量变到质变的世纪飞跃。

  旅游地产缘何形成滚滚浪潮?

  旅游地产形成热潮,是有一定的历史导向的。具体包括政策导向、投资导向、居住导向和消费导向的。

  从政策导向来看,现在有一种说法,“楼市的调控,给旅游地产一个突破口”。随着国家严酷新政对高房价的大力打压,曾经火爆的“传统住宅市场”成交黯淡,而旅游地产,凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐,成为万众瞩目的楼市新宠!

  从投资导向来看,旅游地产的特色,体现了土地的低门槛和投资的高门槛。因此也是投资较大风险较小回报较高的行业。因此首先吸引了国内外大型财团甚至民间资本的大量投入;而从买家来看,原本投资传统都市地产的行为受到“限购政策”的“阻塞”,纷纷转向正在升温的旅游地产。在自然资源日益紧缺的当下,旅游地产的最大优势即在于其对于优质自然资源的占有。

  从居住导向来看,随着人们的居住环境的要求越来越高以及城市交通设施的改善,旅游与地产的结合度越来越高,人们向往“回家就是度假的开始”。由于旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建,是有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的“无缝嫁接”,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

  从消费导向来看,“度假经济”将成为未来经济的主流。旅游地产的兴起,一般有一种广泛的说法。在人均GDP达到1000美元时,人们的旅游方式以观光为主;如果人均GDP达到3000美元,则从观光旅游向“休闲度假”旅游转变;而GDP达到5000美元以上时,“度假经济”基本趋于成熟。经过了几十年的改革开放,现在大量城市居民都已经从温饱进入小康,甚至是更高一级的阶段,从个人得消费趋势来看,不再是忙忙碌碌地挣钱,去工作,去追逐名利,很多人已经有了闲暇时间也可以支配的财富,来犒劳自己,对更高的生活方式追求方面有所支出,这个就促进了旅游休闲地产的需求。

  旅游地产的机会千载难逢

  
近期有一家媒体进行了很有说服力的一次抽样调查。其中,在问道“您购买房子的目的是什么?”时,有四成选择了居住,有六成选择了投资理财。在问道“如果把房产作为投资理财手段,您最看好什么房产项目?”时,有八成选择了旅游地产。

  有关专家认为,2015年人类将会进入到一个休闲时代,到那时,80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关,这也将是中国旅游导向型发展的趋势,届时中国房地产开发不再是单纯的开发模式,而是地产与旅游相结合的开发模式。而2009年底由党中央和国家机关39个部门联合起草的《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式颁布,旅游业60年来首次郑重被纳入国家战略体系,标志着其在国民经济中的地位由传统服务业正式升级为现代服务业。

  不过,在良莠不齐的旅游地产市场,如何选择一个好的产品,需要消费者具备一定的甄别力。对此,乡村大世界公司的董事长张旭东表示,应该从以下几个方面来考虑: 一是要看是否是独特的自然资源;二是要看有没有独特的文化资源;三是在空间组织上,风景区的地产项目是否与景区有机衔接,相得益彰;四是看后期的运营管理和优质服务。

  本人观点与张旭东的观点相近,但是更直接,资源和品质是旅游地产最根本的命脉!

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