房调嘴硬手软

胡志刚 原创 | 2012-03-30 14:46 | 收藏 | 投票 焦点关注

  房市调控在期待中开始,在争议中前行,在痛苦中继续……楼市高烧要降温,可还没来得及把温彻底降下来,全球经济衰退的浪潮又侵袭而来。房市调控本就给国内经济造成了不少的痛苦,再加上全球经济的衰退,就好比“往伤口上撒盐”,我国经济那叫一个痛。房市调控就好比是在戒毒,戒的是靠房地产牟取暴利的毒,但过程会很痛苦,因为这个毒已经随着血液进入了全身。中央又要让我国经济戒掉这个毒,又要保证经济体不会垮掉,还要应对外界的不利因素,因此,难免也开始出现嘴硬手软的表现。

  一、目标硬、措施软

  楼市调控的目标是要让房价合理回归,而温家宝总理也明确表示,一些城市的房价远未达到合理的区间,调控仍将坚持下去。十个人心里有十个西施,十个人心里也有十个合理房价。对于房价合理性的界定,一直缺少一个明确的标准。温家宝总理在今年两会上已经明确,房地产市场调控的目标就是要让房价回归到一个与居民收入相适应的合理价位。然而,与目标硬相匹配的却是措施软。照理来说房价还没回归合理价位,中央也明确要继续完成调控目标,那就需要进一步的措施来推进。但是中央没有出台进一步的严厉调控的措施,这已经是措施软的表现。

  限购、限贷、房产税、保障房这房市调控的四大工具在不断调整,除了房产税有进一步推广的扩大趋势之外,其余三大工具都有往松里调的趋势。限贷更加强调差别化和动态化,一刀切的限贷加大了所有人的购房成本,抑制了所有人的购房需求,而随着差别化限贷的实行,部分刚需将被释放,从而达到中央“保刚需”的目的。这种调整合乎情理,但同时刚需也成了措施软的一个突破口,房调原本严厉的面容多了几分柔和。限购则从户籍出发,适当降低标准,放松要求。此前上海户籍标准放宽,外地人持居住证三年可买二套房的事件闹得沸沸扬扬,上海方面最终迫于舆论压力收回了这一说法。其实住建部早前就有领导人表态过限购要放宽户籍要求,对户籍及居住年限的要求本来就带有歧视意味,上海的这次房调其实不算“违规”,如果放在公安部推行居住证制度的背景下来看,此行为不但不应停止,而且可以进一步推行。限购户籍要求降低是未来房调的一大趋势,而这一措施的转软也让给限购下几近“窒息”的房市有了一丝“喘息”的空间。保障房也降低了建设指标,下调至700万套。至于房产税,就沪、渝两地的试点成效来看不尽如人意,笔者此前也评析过,在此就不再赘述,因此即使房产税深入推进,鉴于当前软硬条件还跟不上房产税征收的工作要求,房产税要想真正发挥作用还很难。综合来看,与坚硬的目标相比,房市调控措施总体从软。

  二、中央硬、地方软

  由于房市调控大举触动了地方利益,在房市步入下行通道之际,地方土地财政收入大大缩水。2010年我国土地财政收入近3万亿元,而2011年不足2万亿元。今年一月,全国300个城市土地出让金收入同比下降67%,其中住宅类用地下降74%。央地财权与事权的不匹配让地方在土地财政无法依赖,上级保障房建设指标不断下达的情况下,绞尽脑汁,通过多种办法变相为楼市“松绑”。中央一丝“微调”的呼吸传导到地方就能成风。芜湖新政四天“夭折”就是一个很好的例子。中央对刚需的态度是“保”不是“压”,芜湖却将这一态度放大,新政中不仅有利好刚需的,而且有与刚需无关的楼市利好政策。迫于国内外形势,以及房市调控本身的局限性,中央乐见地方作出符合调控精神的并能为群众所接受的微调,但是中央强硬的态度却依旧不变,毕竟这次楼市调控的成败将大大影响政府的公信力,“调控不出中南海”的论调若成事实,民怨恐将升级为民乱。而芜湖却大胆地踩这红线,中央只表达了硬中可适当有软,而芜湖却由硬转软,这无疑已让调控发生了质的转变。因而芜湖终究延续了佛山的命运,难改被叫停的命运。除了芜湖、佛山,还有成都购房资格审查新政,放松对购房资格审查,中山将限价标准提高,上海、北京、天津、武汉等地上调普通住宅标准……可见地方普遍已经采取了或多或少的放软措施。

  三、腔调硬、手段软

  正所谓“说得好不如做得好”,从房市调控的具体执行情况来看,也表现出“腔调硬、手段软”。各地不断进行微调,“犹抱琵琶半遮面”,边调边看。中央虽然对于房市调控的调子始终不变,坚持强硬,但是手段却没能和腔调保持一致。对各地微调一再坚称不可跟风,不可采取任何形式的楼市放水行为,但是从始至终,中央也未对那些踩了红线的地方有任何惩罚性措施,而微调政策的叫停也是地方自行提出。于地方而言,虽然尝试失败,但也没有什么损失,若成功则是“中彩”般的好事。中央知道地方确实有难处,所以也“狠不下心”来责备。除此之外,去年中央还有强调房市调控问责制,但对于调控未能达标的城市未受到任何处罚,问责制并未真正实施。问责制在保障房建设中也是高高举起,轻轻放下,未发生一起问责。中央责备之心“说得狠,但手段却显得软”,这样的表现似乎显得中央有些心慈手软。总之,中央同父母般,对地方官员有时候也是“刀子嘴,豆腐心”。

  虽说房市调控不会放水,中央对此已明确表示,但是房市调控嘴硬手软却是不争的事实。随着国内外形势的日益复杂、严峻,房市调控的难度也将越来越大,只有通过税收等系列举措的早日出台,调控长效机制的尽快建立,以此来缓解行政手段调控的难处与压力,房市调控之路才能走得更有力、走得更远。

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中国房地产研究会副会长、江苏省城市发展研究院研究员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事、中国房地产资深估价师
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