释放刚需是利好之事

胡志刚 原创 | 2012-05-13 09:50 | 收藏 | 投票

  中国经济正面临高速发展后的瓶颈期,释放刚需对政府和房地产市场来说无疑都是利好之事,这与楼市调控并不矛盾。就买卖双方而言,需要的是理性客观地看待刚需,过多地猜测、预判,只会贻误时机。

  杭州金星地产和杭州锦绣天地相继宣告破产后,广东顺德的小型房企广德业房地产近日也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请。越来越多的房地产企业,尤其是中小企业挣扎于“生死边缘”。与此同时,武汉、南昌、郑州等二三线城市近期又纷纷上调住房公积金贷款额度,两成首付购房政策重归市场。“释放刚需”究竟是调控题中之义,亦或是政府“曲线救市”之法?笔者认为,无论如何将其定义,至少它不是一件坏事。

  金融泡沫膨胀,实体经济疲软,人口红利消失……当前中国经济正面临高速发展后的瓶颈期。至今,房地产支柱产业的地位仍未退出,一旦房地产出现大震荡,中国经济必将无可避免地硬着陆。而房地产与地方政府则更是有着“剪不断,理还乱”的关系,楼市调控让地方政府大失土地财政这一重要来源,各地财政收入出现大幅缩减。广东、江苏、北京、上海等地,今年一季度财政收入增幅都出现不同程度回落,一些地市甚至出现税收收入超20%的负增长。经济大省广东财政收入增长9.7%,同比回落12.32个百分点,创下3年来的最低增幅。

  于中央而言,调控固然要继续,可调控房地产并不是要“整死”房地产,否则中国经济一下子断了“房地产”这根此前助其上升的羽翼,并因此发生硬着陆,这绝对不是中央希望看到并允许发生的;于地方政府而言,土地财政的“瘾”一时还戒不了,城市建设还要继续,住房保障任务艰巨……房地产越“难过”,地方政府的日子也就越“难过”。但,楼市调控进行了这么久,就此放水,岂不前功尽弃,中央的威信也将一击即碎,民怨恐将难平,社会恐将引发动乱。地方政府也不可能与中央“唱对台戏”,即使有心救市也不可踩中央的红线。刚需则为调控提供了一个进退两难的突破口。

  近日坊间有消息称,住建部正研究推出一系列刺激刚需的政策。虽然住建部相关负责人出来辟谣称未听说此事,但同时也强调,住建部有关“抑制投资购房需求,支持合理购房需求”的政策一直未变,刚需显然属于合理购房需求。调控本来针对的就是投资、投机性需求,因此,释放刚需与楼市调控并不矛盾。而此前楼市调控“心切”,在经历了一段时间之后,中央也认识到这种“一刀切”的调控方式并不科学。而在房企普遍面临资金链断裂,房屋滞销的情况下,刚需的释放成了房企抓住机会、回笼资金的一根“救命稻草”。释放刚需对房地产业来说无疑可以舒压,而对房地产舒压则是为我国的经济舒压。

  释放刚需对政府和房地产市场来说无疑都是利好之事。其实,对广大购房人来说,这也是一大利好。人们之所以对房地产抱怨颇多,很多都是因为在投资投机性需求的挤压之下,合理购房难以得到满足。房价过高,贷款太多,购房成本太大。房市调控在某种程度上来说也抑制了刚需等合理购房需求,加大了这部分人的购房成本。现在,调控更有针对性,释放刚需,满足合理购房需求,不正是对购房人的利好措施吗?上调公积金贷款额度也好,降低首套房利率也罢,都减小了购房人的购房成本,刚需如果能通过市场解决,住房保障的压力也会小很多。而且,调控还会继续,开发商的日子还会难过,现在,也就刚需“买账”,3月份出现的楼市“小阳春”正是刚需的作用。在这样的情况下,很多房企都大打“刚需牌”,为刚需让利,向消费者提供性价比高的住房。

  房企在刚需市场的竞争能更好地满足刚需,购房者有了更多的选择,有更多的机会能买到自己心仪的性价比较高的住房。很多人之所以对释放刚需的信号这么敏感,是担心楼市放水,房价将再次高企。但中央已多次明确表示楼市调控方向不变,现在“微调”也都针对的是刚需,而刚需从来都不是房价畸高的祸首。因此,对广大刚需和改善性需求来说,刚需刺激政策的出台是一件好事。

  现在的楼市格外敏感,一有风吹草动就会引起市场反响。人们习惯将与楼市有关的利好政策信息定性为“救市”。依笔者看来,倒不如抛开这一说,开发商与其怀抱楼市放松的幻想,不如抓住刚需,解决当下的困难。购房人也无需盲目等待,该出手时就出手,性价比合适就不要错过机会。总之,理性客观地看待刚需,过多地猜测、预判,只会迷失当下,贻误时机。

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中国房地产研究会副会长、江苏省城市发展研究院研究员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事、中国房地产资深估价师
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