欧美债务危机给保障房的警示

胡志刚 原创 | 2012-05-15 08:14 | 收藏 | 投票

  “由俭入奢易,由奢入俭难。”欧美债务危机及其衍生出来的一系列社会动乱,恰恰应证了这句古言。笔者认为,欧美国家为其民众提供的种种高福利享受,其实是一种失衡状态下的享受。政府的能力与所承受的负担相失衡,人民的付出与所享受的福利也相失衡。在此情况下,势必需要依靠债务去维持。长此以往,诸多问题就开始暴露,债务危机的爆发也成必然。

  由此,反观我国保障房这一浩大的民生工程,在落实过程中也要以此为鉴,不可让保障房变换身份,成为福利房,让住房保障工作也走入欧美高福利的误区。

  随着我国保障房工作的进一步开展,一些与当初预期相违背的现象也逐渐暴露。比如:有些城市将保障房的保障对象扩大到了中等收入人群,有些地方出现公职人员申购经济适用房现象,还有些地方出现材料造假骗取保障房、经适房转为二手商品房上市交易、“单位自建房”成“员工福利房”现象等等。如此以来,若保障房最先解决的不是那部分最困难人群的居住问题,政府所要扛下的担子将越来越重。保障房本来的保障意义也将大打折扣,甚至可能成为政府为大多数人提供的一种福利。

  “住进保障房”仅仅是一个开始。保障房小区的居住人群收入水平较低,受教育水平相对较差,管理难度也相对较大。为了不让保障房小区演变为人员构成复杂、贫病交加、环境脏乱、治安很差的“贫民窟”,就需要一定水平的物业管理企业。但在这个问题上,照样是困难重重。保障房居住区居民其本身的基本生活、就业等都需要政府扶持,即便物业费的标准已大大降低,但对他们来说,仍将是不小的负担,物业费的收缴就成了问题。物业费标准低的同时,物业管理标准却要求不能低,这样一来,物业管理成本将远大于费用收入,物业公司必然亏损。这时,政府需要采取多种措施(包括经济和政策两大层面)来弥补物业管理的费用缺口。由此,保障房小区管理势必将成为政府的一大负担。另外,随着时间的积累,供水、供电、供气、电梯、道路等很多设施都需要维修,有些甚至需要更新换代,政府的管理成本将越来越大,负担也将越来越重。

  作为民生工程,保障房的质量、设计等要达到一定要求,但也应考虑到保障房毕竟只是起保障作用,而不是一种福利,故其标准不宜定得太高,否则将可能滋生出一批社会的“寄生虫”。 若保障房与市场上的商品房相差无几,被保障对象即使收入提高了,也很有可能不愿意搬出保障房去花钱购买或承租住房。被保障的人占据着保障房不退出,应被保障的人又得不到及时的保障,将严重影响社会资源的循环使用。另外,现在还有一些城市的年轻白领为了挤进“两限房”的圈子,放弃换工作、拒绝加薪、延缓结婚,甚至采取辞职的极端做法,以降低家庭收入,毕竟这些损失如能省下几十万元的房钱,是一笔可观的不劳而获的收益。当人们都只想着如何捞到政府提供的住房保障,而不是想着如何努力工作赚钱购买住房时,整个社会经济的发展将会止步不前。

  可见,欧美债务危机对我国的保障房工作来说也是一个很好的警示:保障房的工作不能力度过大、规模过大、对象错位。在短期内追求保障房建设量的大幅增加,通过保障房对大多数人提供实物住房保障的方式,也有待商榷。政府保障民生心切完全可以理解,但需要引起注意的是,在此过程中,也要量力而行,要用对方法,不可将保障做成了福利。

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中国房地产研究会副会长、江苏省城市发展研究院研究员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事、中国房地产资深估价师
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