“港人港地”政策难抑地产泡沫

　　最近香港房地产市场有不少热点话题，其中最有意思的是“港人港地”措施。为了兑现在竞选时许下的控制楼市泡沫的承诺，新任香港特别行政区行政长官梁振英正特意通过一些非常规的手段，来控制香港的房地产泡沫，“港人港地”则是他近期推出的“梁十招”地产调控措施中最受关注的一条。

　　所谓“港人港地”，是指香港特区政府未来将会有选择地批出一些地块建造房屋，只供拥有香港永久身份的居民购买，而这些房子在一定时期内（目前限定的期限是30年）只能出售给香港永久居民，而且不能用公司名义购买。梁振英希望这一政策能抑制因为内地富豪赴港买楼而引发的地产泡沫。

　　抑制楼价泡沫？

　　任职证券分析师的凯文一直在找房子准备结婚，在他看来，“港人港地”是个不错的措施，但他认为房子的数量实在太少，而且最快也要四年后才建好，“远水解不了近渴”，难以压制目前的房地产价格。

　　“实际效果有限，”他说，“除非政府规定，今后每幢私楼里，有多少比例的楼盘全部只能由香港人来买，才有可能改变市场预期。”

　　有这种想法的不仅仅是凯文一个人。香港特区发展局局长陈茂波近日就这一问题回应媒体时说，政府“暂时不会为未来的土地供应定一个硬指标，一定要多少个百分比是‘港人港地’……政府未来的做法是，在每次公布下一季有什么土地出售时，才会说清楚哪些会是‘港人港地’”。

　　香港人的忧虑

　　和凯文一样正在准备结婚买房的香港女生莎莎考虑得更深远一些。她表示，根本不指望“港人港地”能真正帮到香港人，因为始终房子还是要换更大的。她更担忧的是，如果买了有交易限制的“港人港地”，未来有可能无法顺利出手，会影响自己将来的换房计划。

　　“港人港地”只允许在香港永久居民之间进行买卖，而且限制期长达30年——表面上似乎保护了香港人的利益，但同时也限制了这种楼盘的二级市场流动性，买这种楼的香港人未来有可能面对下游需求不足而无法出手的问题，这种低下的流动性也会反映在楼价上，使得这批楼盘的升值空间有限。

　　另一方面，像莎莎这样的香港人经历过1997年金融危机和2003年的“SARS危机”，他们深知楼市不会一路走高，因此无时无刻不在担心，自己会成为高位套牢的接盘人。事实上，尽管这两个月香港楼市价位高企，但是成交量与成交金额均出现停滞不前的局面。

　　从这个角度来看，莎莎的担心不无道理，虽然香港中产的承接力仍然强劲，但从当前的形势来看，那些较多内地买家光顾的房子才有较好的流动性，也具备较高的升值潜力。

　　资助购买力

　　事实上，形成今天香港地产价格困境的根本原因是联汇制。港币一直跟随美元保持低息——最近的按揭贷款利率在2.25%左右，加上银行提供的高杠杆借款，令买房者的每月供款远远低于目前的房租，而又有机会赢得房价的升幅。

　　表面上，社会争论的焦点是高房价，实际上目前香港的收入与按揭比仍然处于历史上的安全水位。问题在于，香港特区政府之前推出的多项措施，限制了香港人的首付能力。

　　一家基金公司的职员对笔者表示，她不是付不起月供，而是达不到首付要求；她希望政府能稍稍放开住房按揭贷款的上限。

　　过往香港银行都能提供70%~95%的贷款，但是从2010年下半年开始，香港特区政府收紧政策，严格限制超过70%以上的贷款；同时对第二、第三套房，总价超过680万港元以上，以及租约未完的房子均采取了限贷限制。

　　香港特区政府的限贷令是在两年前颁布的，如今房价已经升了超过20%，但是“高价”标准并没有提升，仍然是在总价680万港元以上。而目前价值680万港元的房子，往往并不能符合中产阶层换大房子的要求，这使得那些想换到大房子的业主得不到足额贷款，因此要么提高现有房子的售价，要么惜售，仍然住在现在的房子里——不论哪一种，都令整个楼市价格感受到上升压力。

　　限制未完租约的房子的按揭同样推升了楼价——在香港，不少炒房者拥有多套房子用于收租，一旦房价急升，这些炒家往往很快会连租约把房子卖掉。这样做实际上为市场上提供了大量的房源供应，有助于平抑楼市价格。但现在，香港特区政府要求银行降低带租约的房子贷款上限，使得二级市场的供求出现了扭曲。

　　相比“港人港地”，或许香港特区政府更应该从其他角度寻找抑制房价的良方。