立足

张云计 原创 | 2013-11-25 21:55 | 收藏 | 投票

侨福芳草地

借休假之机,和齐红一起看了东大桥两个名气很响的商业综合体。其中的一个,设有北京第一条天幕(好像现在也是北京唯一的一条),曾经引起了很大的震动。但进去之后,发现一个完整的综合体被天幕分成了南街和北街,南北街做了基本功能划分,把影响降至了最低,但客流被人为割裂从而很难有效互动,使综合体的功效大打折扣。

而侨福芳草地呢,给人耳目一新的感觉。比如,把室内步行街做出了室外的效果,大量运用扶梯和直梯一方面使得表现更加活泼,同时极大方便了顾客的参观和购物,再有就是设计十分独特、开敞的公共空间让客人非常舒服,横空出世的一条廊桥,让空间更加灵动,增加了多个观赏的视角。

更让我喜欢的是,里面布置了大量艺术品,在各主要个节点都有布置,种类繁多,充满了文化和艺术气息。就是垃圾箱也设计得十分独特,艺术气十足;标识有横刀也有竖匾,还有井盖、灯杆形式的。

鼎泰丰的室外就餐点就设置在十分著名的“狼群”雕塑中,我和齐红在期间各自吃了碗菜肉混沌面和几只小包子,一边欣赏艺术品一边吃饭,那感觉与吃什么燕窝鱼翅并无不同。

综合体里面客流熙熙攘攘,没有数据之下仍然不能判断其租金状况。潘总有一个精彩评价:如果巨大的中庭不计面积,设计真够牛X的;如果中庭计算面积呢,设计就够傻X的,至少从现实来看如此。

立意

侨福芳草地从观感表现上讲是非常出色的,功能上也没有太大问题,值得担心的是经济性。

设备配置明显偏高(电梯设计估计比通常要多一倍以上),外形复杂都意味着建造成本偏高;而公共空间比例过大,意味着出租面积比例降低。在这一高一低之下,非常可能形成叫好不叫座,经压力巨大。

当然设计还有一个前瞻性问题,毕竟经济在发展、社会在进步,如今的过度设计可能很好适应了未来的需求。

综合体设计中一个重要的条件是要让顾客逛起来舒服,视线和动线的设计都要从客户的角度加以考虑,惟其如此客人才愿意逛的更长些、来的更多些,商业的秘密就在于客流——有客流才可能有交易。

着脚点

 

有分析讲商业的过剩远大于住宅了,特别是商业综合体的在建和规划总体面积听来吓人,可以想像在未来呢,无论是如期、满铺开业,还是在持续经营和提升方面面临的压力非常之大。

像侨福芳草地这样的综合体设计得非常得体,虽然地理位置不佳——其交通就无法与先期建设的综合体相提并论,仍然可能在竞争中占得一席之地,不过可是费了九牛二虎之力的——设计费心心思,经营上牺牲了不少收益(面积就是收益)。那些胡乱设计、胡乱建设起来的综合体生存状况就更难恭维了。

经营企业,一定要有长远眼光,更要有成本收益分析意识和能力。

 

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生于1966年,1990年毕业于清华大学.
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