推动中国房产价格的六大因素(11月7日)

贾春宝 原创 | 2013-11-07 06:57 | 收藏 | 投票

推动中国房产价格的六大因素(11月7日)

 

关键词:中国  房产  价格

 

中国的房价是什么因素推动的?贾春宝曾经在多年来,就这个问题从很多角度进行过分析。这次希望从更全面的角度进行简要分析中国房价上涨的推动力量。

 

首要的是领导意志推动的。

土地财政已经成为地方政府的支柱收入来源,围绕土地与房产所产生的税收、所解决的就业问题、所拉动的GDP数据、所带来的光鲜形象,这些因素是任何地方政府都难以忽视的。

从政府官员的角度,维持健康成长的房地产市场,不仅关乎有限的土地卖了多少钱的问题,而且关乎地方治理的形象问题,关乎自己现在的位子稳定的问题,关乎自己未来的仕途是否平坦的问题,当然也关乎相关权利部门的集团与体制内的每个人的切实利益问题。

地方政府官员所关心的,也是中央官员所关心的,在全方位权衡之后,发展取代生存成为首要问题,政绩比民生问题更为值得争取,对外形象比民众的切实收益显得更重要。

 

其次是资本意志推动的。

在资本看来,一切都是数字游戏,上市公司的股价波动,开发商的股权与债权融资,各方面的贷款与金融手段,融资方即使已经奄奄一息,都要用尽一切手段实现资金方的预期目标,作为那些用了全家积蓄付了首付的房奴们,即使承受再大的压力,都只有无奈地面对上涨的房价所带来的本金与利息之和。

在资本眼中,人口更多的不是负担,而是值得争夺的财富。不管是国内资本还是国际资本,都时刻以投资与回报的财务指标为核心目标。只要是看上去很美的投资,能最大限度地满足其资金的安全性与收益性的要求,都是会受到金融资本与产业资本的追捧的。

 

再次是产业意志决定的。

产业又可以划分为核心产业与相关产业。

任何行业都有很多衍生的产业链条,其生存所形成的“毛细血管”渗透进入数不清的行业领域,关乎数以百万计的从业者与家庭财富的保值与增值,房地产行业更是如此。

房地产的兴衰不仅关乎相关政府部门与各方面资本的利益,同时也是相关行业与产业数以千万计的从业者与家庭的利益。

开发商、建筑商、建筑材料的供应商,各个层面的渠道、市场推广机构与官方主管机构,房地产专业服务机构、代理销售机构、形象展示平台与机构,当每个人都把自己定位作为卖家,希望换回真金白银,即使等待都可以获得相应的增值回报,那么承受一切压力的就只有买房人了。

 

第四是市场意志推动的。

从房子作为商品与投资品的属性逐渐显现出来,拥有房子就不单纯是一个遮风挡雨的家的概念,就不单纯是一个是否可以得到安全感的问题,而更多的是关乎所面对的那个(男)人的综合实力与能力高低的问题,所以是关乎婚恋、生儿育女、孝敬老人等等刚性需求的问题,是嫁娶之必备条件之一。

不管买房人是基于刚需的自主与改善,还是基于坐收房租并待价而沽的投资客,只要手中有了不动产,其视角与立场就出现了根本性的转变,从希望价格下跌转变为抱怨房地产涨价速度太慢了。其心态之转变与挤公交或者地铁,在上车前后的心态陡然转变是相同的。

房地产行业所面对的市场绝对不仅仅是产业市场,资本市场也是不容忽视的。或许你手中没有期待其保值增值的房子,但或许你拥有跟房地产有关的企业的股票,或许你的存款所在的银行,支柱型的客户就是跟房地产有关的企业与投资客。

银行客户的表现决定银行的生存状态,如果银行由于自身客户表现不佳,而出现破产,那么无疑你也会受到影响。

 

第五是投资选择推动的

当我们所得到的金钱财富,在应对日常生活压力之余,还有去进行理财的空间。

当我们需要理财的时候,我们所要考虑的就不仅仅是自己的好恶,而更多的去考虑自身意志之外的因素,当我们所面对的投资机会,仅仅是金银与大宗商品、房产与股票等有限渠道,我们就会面临相应的风险,比如那些庄家的一举一动,都时刻牵动着我们的神经。

 

第六是心理解读因素决定的。

不管是经济周期还是阶段性划分,是技术型解读还是基本面的分析,都难以逃脱心理因素的影响,这也就不难理解,明明是利空因素,为什么市场表现是相反的。

就市场表现而言,预判方面的因素很重要,比如经验丰富的庄家往往都会先行释放相反信号,采取诸如兵法上所说的“增灶减灶”策略,达到自己预期目的,想撤退的时候采取增灶的方法让敌人惮于追赶,在形成包围圈之前采取减灶的方式诱敌深入。而散户在节奏上慢一拍,往往会产生截然相反的效果。

 

有数不清的因素在推动中国房地产价格上涨,我们能梳理的也仅仅是挂一漏万,或许真的出现诸如战争取代和平,农村取代城市,或者迁都之类的方向性的重大调整,否则很难对大势带来根本性的影响。借用任志强最近说的一句话:决定房子价格的,可能不仅仅是房子里边的东西,也往往是窗户以外的东西。

 

贾春宝曾经在2010年5月19日的文章《房产新政的舍本逐末与短期性》中说过,1、挥鞭西进,用政策鼓励大都市的人回流到欠发达地区2、根治外资,不让游客与国际炒家染指中国楼市3、放开小产权房,让都市里的房奴们有比较充足的选择余地。这些应该是抑制房价的有效手段

在政策导向上,对外开放与依存、城市化发展方向、土地供应与小产权房的放开,假如这些政策性因素不同时发生,就难以看到房价上涨的趋缓。虽然我们都很希望中国尽快从房地产与物价的虚高之中解脱出来,但遗憾的是,或许那些变局距离我们太过遥远,我们很难提前看到势头向下的迹象。

诸如抑制投资、限购限售、打击囤地惜售,以及提高首付比例、提高放贷按揭利率,以及开征房产税之类的举措,或许会制造一些恐慌与压力,但那些恐慌的背后,我们所看到的依然是难以抑制的上涨的推动力,不过或许那些叫嚷着希望房价下跌的人,说的原本即使言不由衷的话——骨子里也是巴望房价尽快上涨的。

 

贾春宝

2013年11月7日星期四

 

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