为什么供应过量房价却不断上涨

童大焕 原创 | 2013-02-01 08:50 | 收藏 | 投票 焦点关注

  @任志强:小城镇的容积率过低但土地供应极大,造成土地的利用强度整体下降。大、中城市土地配比不足,但人口却向大中城市集中,让土地数量无法发挥市场调节的作用。

  许小年:当前的“城镇化热”只关注房地产和需求,很少有人谈实际的经济效应和实现的前提。人口的聚集会带来:1.斯密揭示的社会分工与协作效应;2.规模经济;3.信息汇集与传递的加速;4.思想、主意的碰撞和创新。这些无形的效应靠无形之手——市场和资源的自由流动来实现,取消户籍制度和改革土地制度。

  中国证券报报道,国土部信息中心日前发布报告称,2012年个别二三线城市的存量住宅用地,折算成住房建筑面积后,有供应过量风险,需要制定差别化的供地政策。信息中心还表示,近8年来,全国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍。

  问题来了:明明是二三线城市住宅供应过量(我想小城镇更是如此),为什么房价却节节攀升不断上涨?

  答案在这里:2012年末中国M2(广义货币)余额97.42万亿元,货币存量居世界第一,占全球1/4,1.5倍于美国。一个重要公式——(M2/GDP)÷人均GDP×1000显示,中国大量的超发货币并没有流到公众手中,而是货币超发成了吸纳民间财富的手段。该公式得出的数值越大,意味着该国货币超发量与人均收入的匹配度越低。中国此项数值高达42.25,位居全世界第二,仅次于印度。

  除了货币超发导致房价物价齐涨,还有一个原因也使房价居高不下:富裕阶层的富余资金除了房产,几乎没有财富仓库和出口。

  在货币过量、富余资金没有出路的情形下,购房保值几乎成为有富余资金者自保的唯一方式,哪怕买了没有人住,空置也要放在那儿,也不会廉价卖。这就是二三四线城市住宅供应过量而房价依旧坚挺的原因。更不用说地方债在那儿顽强地托市了——楼市不稳,则地方债不稳;地方债不稳,则中国金融不稳。

  有了以上分析基础,再来判断一个最近几天很火的传言就很简单,这个传言说,有关方面正在研究二套房停贷政策。如果这个政策真的出台,那么结果会是:房租上涨;土地出让大幅度减少,进而导致房价上涨同时地方债不保。

  还有就是银行受到两面夹击:一方面是地方债还不上来,被迫不断展期(也就是推迟还款)甚至有可能成为呆坏账,最后要中央政府埋单——最终结果当然是加印货币消化,助长新一轮通胀。 另一方面,是银行大量的钱贷不出去,尤如炒房变成房东,银行守着大量的钱无处可贷,等着亏损。

  这么一算账,你还相信二套以上房停贷的传言吗?

个人简介
1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。…
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