房价的两种定义三分结构及其宏调原理

金小明 原创 | 2013-02-03 10:24 | 收藏 | 投票

房价的两种定义三分结构及其宏调原理

何红珠

(浙江东方职业技术学院,浙江 温州325011

 

  要:房子虽用于安居,但土地的经久性和稀缺性使其更具投资性。CIP=04乃置业投资能力系数,区间值表明房地产均价约等于人平月薪三倍时,可认为房价正常。CIP=04]又是反映房价收入比的系数,房价Hp依据CIP建立,有着基于购买力的三个Hp/3结构。随着科技生产力发展,土地产出率不断提高,GDP、房价都应增长。基于地球村由人类共有和科技生产力由人类创造,增长的GDP应由全民共享,故房价的Hp/3应用于补贴“三农”补偿土地出让以缩小工农城乡差距,另Hp/3应用于充实社保以缩小贫富差距。可见,房价经分解成三个Hp/3的组成结构后具有调控功能

关键词:房价构成与功能;房价收入比Hp/3途径原理

一、房价收入比常数与房价速算公式

置业投资系数CIP乘以工资Wa等于房价Hp,即Hp=CIP×Wa,因而CIP=Hp÷Wa。由于工资是人们的基本收入,对于平均收入而言,不妨忽略它项收入,以工资代替月收入,则置投系数CIP就是房价收入比。

(一)CIP= (0,4]的证明

CIPHp的公式推导见“试建立房价调控公式---置投系数CIP=04]的发现”(价值工程,20078))。置投系数CIP=24 y÷A÷ζ,房价Hp=CIP×Wa,式中y-工作年限,A-房屋交易面积,ζ-房贷首付成数,Wa-人均月工资。由Hp=CIP×Wa得购买一套建设部规定的标准套房(90平方)总投资为:A×Hp= 90(平方)×CIP×Wa =90 CIP Wa(元)

2008年前,银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%,即90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa (元)

设人生平均工作年限不少于30年,则参加工作较早者前5年的积累支付房款首期,而多数人由家族亲友支援垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期,余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5(年)×12(月)×Wa =60 Wa(元),联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ,所以  CIP=60÷27=20÷9=2.222……

考虑到男女分工差异,不妨设妻收入为夫的0.8倍,则夫妻就业的置投系数为

CIP =20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4

生存困难者为消除衣食不保状况,从未停止谋求现状改变,那就有力所能及投资,故CIP下限不为0

综上得,CIP=04],但不同国度不同的政策环境,CIP上限略有不同。

(二)房价速算公式

3—6倍的房价收入比是世行专家AndrewHamer的研究结论,由于3CIP=04]内,不妨取CIP=3,则Hp=CIP×Wa=3×Wa。地区越大这个速算公式就越精确。

二、房价理论与功能定义

人们对房价理解有着歧义。房价概念由两种关联定义界定,一是由基于平衡城乡工农两大群体利益的房价收入比CIP=04」定义,二是基于CIP=04」将房价Hp分解成三个Hp3组成结构以发挥缩小“三大”差距的功能定义。这两种定义可赋予房价缩小“三大”差距的功能。其中城乡工农两大群体的差距是主体问题,涉及占绝对多数人口的“三农”问题[1]

(一)房价构成及功能定义

房价收入比(CIP)是购买力价格理论基础,CIP=04]的推导可得到界定房价的第一种内涵定义:房屋均价等于月平收入的三倍。由于3居于CIP=04]区间内,考虑到工资是多数人的主要收入,当以平均工资代替月平收入时,Hp=CIP×Wa3×Wa,即Hp3×Wa成立。由Hp3×Wa可将房价分解成三个Hp/3的组成结构。这样,就可得到界定房价的另一种功能定义:房价Hp由三个Hp3或三个月工资组成,第一个Hp3为房屋造价与开发商利润,第二个Hp3用于征地补偿和补贴“三农”以缩小工农差距,第三个Hp3用于充实社保缩小贫富差距。但现实是,多数地区的一手房均价高于地区人平月薪4倍,且房地产垄断利润没有合理地分配到“三农”方面,而是不断地创造一夜暴富人群,快速拉大了贫富差距。

(二)房价的两种界定及其联系

以上房价的两个关联定义,称为CIP购买力理论和三个Hp/3组成结构理论。前者是内涵定义而后者是结构功能定义。这两种界定房价定义的联系是,遵守CIP=04]规定的范围,演绎出某地区房屋均价约等于该地区全社会月均收入三倍的逻辑功能。这表明房价理论超出了价值理论,比一般物价水平高出三分之二,这三分之二来自土地的有限性和经久耐用,以及房屋土地不可分割特性,即投资性,担负着宏调功能。这是因为房价不同于普通商品价格,房地产是不动产,具投资与消费双重性质。

实际上,房屋均价估算为工资4倍或收入的3倍,因收入通常包括资本、资产等收益在内,大于工资。

(三)房地产价格的主要功能和基本功能

Hp=3×Hp/3知,房价除了包函造价与开发商利润外,还有缩小贫富差距、补贴“三农”的功能。因此,依据CIP=04使用Hp=3×Hp/3可赋予房价缩小“三大”差距的功能。事实是,CIP依据平衡工农城乡两大群体利益推出,可通过宏调使Hp/3补贴“三农”补偿土地转让,Hp/3充实社保缩小贫富差距。可见,消除工农城乡差距是房地产价格的主要功能,而缩小“三大”差距是房地产价格的基本功能。

基于人类科技进步带来的GDP高增长应由全民共享,政府调控社会经济的重要手段之一是将土地产出率高的地区经济补偿土地产出率低的地区经济,目标上可通过房价消除城乡地域差距、平衡工农两大群体利益,实现经济公平、平衡、协调、快速发展。第一,城镇土地高产出率和工业品高定价产生的超额利润,应通过农副产品物价上调或者财政对乡村农民补贴发生转移;第二,经济发展体现在城市化,城市化进程使得城郊土地上的建筑物价格上涨后的利润经二次分配后应流入社会保险和“三农”经济,即将房价三分之一用于征地补偿,即地价,又三分之一用于充实社保体系,剩下三分之一就是房屋造价(不包括地价)和开发商利润;第三,国家项目征地本身属基础建设和公共消费,只须支付征地补偿。

发挥房地产价格的主要功能和基本功能就是缩小“三大”差距的途径原理。

(四)使房价稳定在04]内有利于缩小收入差距推动GDP/工资增长

房价三个基本规律:一是房价随GDP增长而呈山体式布局(地段说);二是物价齐步走律(房价应低开高走,只能稳定不能大跌,带动物价整体上行);三是房价、GDP、工资成正比关系。遵循房价规律实现房价稳定就要评估、描绘黄金地段与边远地区间的房价等差线,在房价一旦失控被炒高情形下,按照房价、GDP、工资同步增长关系,先提高工资,然后在调整物价结构过程中提升物价水平。正常情况下,房价收入比(CIP不小于零也不大于4。虽然中国不少地方的房价收入比已远远超出4,仍不能因此只知道打压房价,而是要首先稳定房价,提高全民工资/收入,缩小收入差距,在调整物价结构中让物价水平跟上。首先不能单单看到经济发达地区被炒作过高的房价收入比,而要研究房价的山体布局,看看全国的平均数;二是人们感觉房价高的主因是工资/收入太低,贫富差距太大,人民币贬值太快;三则房地产具消费投资双重性,是经济发展的核心驱动马力,悠关金融系统安全和国民经济平衡发展。事实上,人类社会的进化发展体现在科技生产力提升和土地产出率的不断提高上,在币符含金量不变条件下,也体现为货币增量、GDP/工资增长和房价带动下的物价整体上涨。在(04]内的适度高房价有利于通过Hp=3×Hp/3途径赋予房价缩小“三大”差距功能,在以房地产为核心的造城运动中推动GDP增长,奠定提高工资的实力。

因此,法律政策建议的总思路是,在(04]内保持房价稳定,有利于缩小收入差距推动GDP/工资增长。政府调整收入分配格局、缩小收入差距的途径以往只见法律和政策,但维护适度高房价,转移土地收益到“三农”和社保领域则是合理、合情、合法和合乎规律地调整收入分配格局的高效而操作简单的途径

三、“三大”差距形成

   以上界定了房价概念,阐明了何谓房价稳定,下面概述“三大”差距。

(一)“三大”差距的三个成因

“三大”差距成因有三,一是自然原因,即房价原因;二是政治经济结合原因,主要是分配不公;三是生产要素作用测不准,即技术原因。

房价原因是指贫富悬殊引发购买力不均促使房价过快增长。过快增长的房价又使购买力高人群的不动产财富快速增加,表现为贫富差距正反馈式拉大。政经结合原因是指生产力与上层建筑的关系使得分配不公、虚拟经济作用脱离正轨,国民收入分配表现为按劳分配远低于按资(本)分配,尤其是洗钱、“三力”剥削的存在加速了贫富差距的拉大。生产要素作用测不准原因是指现有科技手段不能准确定量分析参与生产过程的各要素成份与作用大小,从而做不到按劳分配,也做不到精确按生产要素分配。所以长期以来,人类呼喊着按劳分配,而实际上只能是按权力按资本分配,本质上是按武力分配,即“三力”剥削盛行。

(二)“三大”差距的形成分析

高科技优先使用于非农经济,使得工业生产成本低利润高,工业用地产出率高。相反,野外农田经济难以适用机械化自动化,因而劳动强度大效率低,农副产品中科技含量相对较少而成本高利润低,标志着乡村土地产出率低。基于城乡单位土地产出率不同和倾向权力财力的科技专利品牌产品垄断定价体系,形成了城市主导经济。相对乡村农民,工业品量大价高,从而企业主收入多于工人,工人收入高于农民,经济发达地区居民收入高于经济落后地区,体现在经济发达区的土地上建筑物租金高,房价也高。而城市的出现源于物流流域的形成。这就产生了工农差距、城乡差距、地域差距和贫富差距[2]

1、工农差距区域差距的形成

工农区域差距主要是城乡差距,成因众多,但主要有两方面:一是车间生产、室内办公适用自动控制装置,以致城市工商业优先使用科技生产力,从而城郊的单位土地产出率高。经济是基础,从而吸引着政经集团聚集在城镇。相反,农村野外分散作业难以适用自动控制设备,从而乡村单位土地产出率低。二是倾向城市的专利品牌垄断性定价体系形成于政治经济集团,农业劳动以体力为主,入行容易,分散经营,不便垄断,其自身没有专利品牌可言,一切有关农产品的专利品牌均在农副产品作为原料由工业加工后出现,粮棉出现垄断价往往出现在工商业集团手中。工农业生产成本、生产率、劳动强度的不同,尤其是定价主动权掌握在社会政治经济集团手中,是工农城乡差距形成的主要原因。在政经集团垄断定价权情况下,土地产出率极大差异引发的工农城乡差距映射出房价呈山体布局,山顶在市中心,山脚在郊区农村,即经济越落后房价越低。城市是物流联接点,它形成于交通便利特别是水运发达地区,是区域差距形成的战略要地。而区域差距的普遍问题源于地理气候、政治文化中心设置、经济投资战略、政策法规、历史背景、人文科技……由于中国农村人口占绝对多数,国力倾向城镇优先发展城市经济,于是加剧了工农差距[3]

2、贫富差距的形成

生产力与生产关系、经济基础与上层建筑的关系体现在倾向专利品牌的行业垄断定价体系是同权力与财力紧密相连的。这是贫富差距形成的基础。在千奇百怪的工种中,在岗位功能、个人作用难以分割准确计量的今天,按劳分配只能是一句敷衍劳动者的空话,因为分配权被政经集团权力垄断。分配不公、剥削盗骗反而是普通而实实在在的,加上虚拟经济炒作,劳动成果不知不觉地流到那些有能力获取货币者的手上。而这些能够收集资金的人往往是武力、权力、财力的既有者,或善于巴结这“三力”的人群。在剩余价值概念不清的情形下,企业公司老板、国控企业官员、政府公务员都是最有可能的剩余价值占有者,而普通劳动群体连自身劳动力价值是多少都不清楚,自然不一定能够完全取得自己应得工资。总之,垄断定价垄断分配和借助虚拟经济的炒作必陷劳动者于被剥削被迫劳动的贫困境地[4]。在这样的情况下,生产率越高分配就越不公,贫富差距就越大。贫富差距存在于在全社会,尤以城市工商业中的表现突出,乡村因生产率低产量低价格低而使得贫富差距小于城市的。

3、“三大”差距形成的根本原因

城乡差距、区域差距、贫富差距旧称“三大”差距。形成这“三大”差距的根本原因在于生产力与上层建筑的关系决定了政治与经济相结合的经济社会,可通过物价变化和利用虚拟经济手段对国民收入进行多次分配并不断调整分配比例,其间以市场和私下两条线进行商品和权钱色的交换,贯穿着分配不公。

写字楼、车间适合自动控制技术应用,工商业成本低效率高,反映出城市单位土地产出率高。当高产量与受专利品牌支撑的集团垄断价格相结合时,就会出现巨额工商利润。相反,农田野外作业不适合自动化,生产率低劳动强度大,反映出单位土地产出率低。尤其农民分散劳动经营,产品品种不多,价格透明并随季节由市场供求关系决定。农产品自动化加工属工业范畴,往往是廉价转手到工商业者手中进行深加工、创品牌。所以,丰年货贱价低,农民难以储存保鲜而急于出售,收入高不了;而荒年欠收,无货可售,收入更不可能高。当农产品变得紧俏时,高价格的农产品往往被掌握资金的商贩控制。

城镇产生于物流流域联接点,乃区域差距城乡差距产生的主要原因。由于城市生产力高于郊村和边远地区且使得城镇土地产出率高于农村的,而且定价权分配权与虚拟经济操纵杆主要掌握在盘踞城市的财团手上,资金大量集结在城镇,因而城镇贫富差距大于乡村贫富差距。缺乏权力和资本的人通常是纯劳动者,在虚拟经济作用下,分配不公不可避免[5],利益链集团就可凭借权力、资本获得远远高于劳动工资的收益,于是就产生了人与人之间的贫富差距。

总之,科技生产力优先使用于交通便利的物流发达区,以致城镇经济越加发达土地产出率越高,进而利益倾向城市的专利品牌定价体系的地域差距、工农差距、贫富差距形象地依照房价山体式布局自然生成。

四、房价与“三大”差距的相互作用

房价与“三大”差距的相互作用有三:一是土地地理特性结合科技生产力形成的各地土地产出率不平衡,使得“三大”差距依照房价的山体式布局自然生成二是贫富悬殊引发购买力不均形成对房价过快增长的硬支持。三是CIP=04],可粗略判定房产均价为人平月收入的3倍,进而分割高房价成三个Hp/3。这就赋予了房价缩小“三大”差距的功能。

GDP、工资、房价三者同步增长关系,在(04]内的高房价有利于提高劳动工资、调整收入分配格局、缩小收入差距推动GDP增长。

五、缩小“三大”差距的途径原理

(一)HP=3×HP/3公式调节“三大”差距的功能原理

基于人类大家庭不可分割的事实,必须平衡工农城乡两大群体利益,从而推导出CIP= 04]。CIP是购买力价格理论函数,由之建立房价调控公式Hp=CIP×Wa=24 yWa×(1-R)÷A÷ζ,式中R是恩格尔系数。房价收入比CIP=04]可反映各地房价与各地人平月薪比,大于零不小于4因而可定义房价Hp=3×Hp3。将房价Hp分解成三个Hp3的组成结构表明房价不同于一般商品价格,因为我们祖先创造的科技文化知识产权不能确定归属,我们的地球村由全人类共有,所以全社会创造的剩余价值和天生的土地所有权应由政府代管、管理精英个体代理,土地产出率高的地区应补偿土地产出率低的地区。其中Hp3应用于补贴“三农”、农产品物价和补偿土地出让,另Hp3用于充实社保,剩下的Hp3属于房屋造价和房地产开发商利润。这就开发出缩小工农城乡差距为主,抑制贫富悬殊为目的,从维护社会公平出发改善民生,建设和谐社会消除经济危机的功能。CIP和房价结构的巧妙之处是将消除经济危机同平衡工农城乡利益、缩小“三大”差距、改善民生结合起来处理,在建设和谐社会中保持GDP发展。

(二)房价(3×Hp/3)结构具有抑制贫富悬殊消除经济危机的功能

CIP是关于置业投资能力的系数,房子虽用来居住,但土地经久性和相对人口的稀缺性,更具投资性。CIP又是反映房价收入比的常数,房价Hp依据CIP建立,具基于购买力的三个Hp/3结构,从而具缩小贫富差距平抑购买力的功能。Hp公式表达了基于土地特性平抑“三大”差距的思想,遵循房价沿成本价随供求关系波动,下限是价值,上限是购买力。因而,房价非一般价格理论。

基于CIP调控城镇居民与乡村农民间利益关系原理,在调整社会公平、质量效益和经济发展(GDP)关系中,以土地为切入点,将Hp分解成三个Hp/3,以平衡城乡工农利益、抑制贫富悬殊实现主体公平。贫富差距控制住了,经济危机的主要原因就被扼制住。因此,在衣食住行用中抓住经济建设和人民生活中的关键:安居,则可将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理,以建立预防和消除经济危机的系统工程。

(三)从稳定房价入手调整收入分配格局,在缩小收入差距中启动GDP/工资自然增长的无危机机制

Hp=CIP×Wa知,通过调节CIP可调节房价Hp,进而消除“三大”差距。这是因为应用CIP调节Hp是围绕平衡工农城乡两大群体利益进行的,而工农城乡差距是“三大”差距的主体,城乡差距又是区域差距的主体,总体表现为贫富悬殊。根据房价的两种界定及其联系,CIP=04可得Hp=3×Hp/3。房价三个Hp/3结构缩小“三大”差距的功能来源于:科技生产力提升土地产出率,表现为GDP增长和房价上涨;深层次根源在于科技生产力由人类共创,地球村由人类共有,集中反映在房地产上,因而要求发挥房地产价格功能缩小“三大”差距。操作原则有四:一则,房价与工资/GDP成正比,通过工资与房价随GDP同步增长可保障劳动者购得起房,并在购房享受高水平生活时(以支付高房价方式)支援无劳动能力无收入来源者享受低保生活。二则,由于住行是消费体系中的重中之重,安居建房是造城运动中的龙头,调节Hp可调控宏观经济投资建设和按揭借贷乃以房地产为中心,因而GDP的增长、金融体系的安全都悬系于房地产。三则,房价依土地产出率高低形成山体式布局,遵循物价齐步走律,房价一旦被炒高,首先要稳住,然后调高工资和物价整体水平,使它们与GDP水平、货币的含金量相适应[6]。四则,围绕房地产价格与“三大”差距三个相互作用,调整好相关的政策法规。

上述从房价收入比CIP切入调控房价Hp,进而维护GDP增长,只是消除经济危机的一个主要方面。发展经济变量的测量技术提高市场信息对称度,修正凯氏理论缺陷创建中国特色经济理论又是开启在改善民生建设和谐社会的过程中,实现GDP自然而然地增长的无危机机制的另两个重要方面。

(四)创新公平分配原则冲抵引发贫富悬殊的政经因素

分配不公主要体现在剥削方面,虚拟经济作用主要体现在资本收益远高于劳动收益。分配不公和虚拟经济的作用会导致贫富差距过大,集中表现为政经因素的扭曲效用上。发挥房价功能改革分配制度,调整劳动报酬与资本收益比例,法治剥削、洗钱,没收来历不明财产是基本方面;使国民收入以消费金币符形式分配给劳动者、国家、企业家[7]的比例朝着532发展是总体思路;劳动者收入随GDPHp增长的分配原理是贯彻按需按劳分配相结合、财产所有权与使用权适当分离的分配原则;强制地逐步提高最低工资标准,提高劳动所得个税基数,增强社保、医保、就业和创业保障体系,扩大教育义务范围和增设基础研究基金是基本操作。城市居民间贫富差距可从提高劳动工资并将纳税工资基数确定为房价平均数来缩小,乡村农民间的贫富差距现在还不是很大,除了提高劳动报酬外,基于农村土地承包长期化趋势,国家要确保土地租赁收益下限幅度不得太低,预防随着农业公司的发展而出现分配不公等问题。

 

参考文献

[1]洪远朋等.结构调整与经济利益关系的演变[J].经济学家,2005(04).

[2][5]王培刚等.当前中国居民收入差距扩大的实证分析与动态研究[J].管理世界,2005(11).

[3][4]陈宗胜等.非法非正常收入对居民收入差别的影响及其经济解释[J].经济研究,20014.

[6][8]Giuliodori M.Monetary policy shocks and the Role of House Prices Across European countries[J].Seot.J.Polit.Economy,2005,52(4).

[7]Chirinko R.S,DeHaan L&Sterken E.Asset Price Shocks,Real Expenditures,and Financial Structure:A Multi-County Analys is[J].De Nededandsehe Bank Working Paper,2004.

 

个人简介
1998年10月起任职南电一厂计算机高工;2000年11月起受聘中国管理科学研究院特约研究员;2000年5月起为中国未来研究会会员、特约研究员;2002年3月起兼、任职南海乙兴经贸公司首席执行经理、顾问;2005年8月起,兼职唯美公司事务…
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