房地产信托理财产品的开发流程

吕帅兴 原创 | 2014-01-30 20:42 | 收藏 | 投票
关键字:基金 信托 有限合伙 

目前整个信托行业来讲,50%以上的信托产品都是房地产信托,那么对于投资者来讲,地产信托的开发流程是什么呢?是不是每一个房地产开发公司都可以做信托融资呢?那么今天大众信托网http://www.puxintuo.com)带您了解房地产信托产品的开发流程:
1.一定要告诉大家的是信托公司绝对不是随随便便那个小地产商有块地,然后画几张图,在马路边上盖个“售楼处”就给他融资的,信托公司帮助的融资地产开发商一定是有一定资质,一般情况下,最少开发资质都是二级开发资质的,而且是有过成功“经验”,已经成功运作多个楼盘,而且融资拟建的楼盘的地理位置要有很好的销售预期,如果已经在银行办理了“开发贷款”就更好了,这样就说明银行也对这家地产商比较认可,最少要符合以上条件信托公司才有可能帮他融资,否则,就得想其他途径进行融资了,比如有限合伙吧,但要准备至少1年25%以上的融资成本。
2.那么开发商资质通过以后,信托公司是如何审核地产开发公司的财务数据呢?审核财务报表信托公司审核财务报表一定是要经过“会计师事务所”审计后的,这样才能客观、公证的反应地产商过去3-5年的经营情况,审核经营情况一方面是进一步了解地产商的实力,最为重要的是测评地产商“资金回笼”的能力,地产商固定资金回笼的金额必须大于“融资额度”,这样才能确保到期还款。
3.抵押物又是什么角色呢?评估抵押物(抵押物的类型也要根据信托计划的类型而定,有些客户一上来就问有没有土地抵押,如果是贷款模式,则需要请第三方来评估“抵押物”,一般是土地、在建工程、预售楼盘,评估的价格要是融资额度的2倍以上才能考虑融资,抵押率必须在50%以下,就是说一旦还款有困难,进入到处置资产的过程,即使抵押物打5折卖出,也能确保投资人的本金和收益;
如果是股权模式,则要准备控股的相关工作,重要的有3点,一个是股权的转让或者抵押,一个是派入独立董事监督地产企业的经营运作,第三个就是控制房地产开发商的各类印章和证照;还有更重要的就是看这家地产开发商是否有过不良的“信用记录”?是否给其他企业做过担保?是否之前有其他的负债经历?欠了别人的钱是否已经还清?这些都是用来评测“股权”价值的重要依据;
4.信托公司还会对该城市,该地段的房地产价格进行压力测试,房屋价格压力测试(信托公司都是用最坏的市场预期去融资的,反过来说中国的房地产能在短期内下降30%~40%么)
100万理财计划第一条说过测评地产企业的现金流以确保资金回笼,只是这一点是不够的,信托公司还要根据地产楼盘周边其他房价等综合因素来预估,预估这块楼盘市场价销售后能回款多少钱,然后就是要做一个房价的“压力测试”,一般是假设房价按现在市场价格下跌30-40%卖出是否能确保资金回笼,如果房价下跌30-40%仍能保证房地产开发商正常还款,则这个“地产项目信托计划”基本可以规避房价下跌的风险;

综上所述,一个地产信托计划的形成,如果企业的现金流没有问题,楼盘的市场前景非常看好,地产商抵押物足值,房子盖起来后即使下跌30%价格卖出也能确保开发商按时还款,则这个“地产信托计划”就基本能经得起推敲和市场的考验,投资人可以考虑适当参与,计划的风险基本在可控的范围内,已经比较安全了。
 

正在读取...
个人简介
吕帅兴,男,山西河津人,大众信托网CEO,专业针对第三方信托理财。
每日关注 更多
吕帅兴 的日志归档
赞助商广告