房地产投资信托基金前景如何

余丰慧 原创 | 2014-10-27 10:22 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房产 REITs 信托 

 

    央行、银监会9.30放水房贷政策四项规定颁布后引起社会巨大反响。不过,市场都把注意力集中在了首套房7折利率优惠、二套以上等投资投机性住房信贷全面放开,以及鼓励银行业金融机构发行住房抵押贷款支持证券(MBS)上。有媒体竟然夸大其辞说,10万亿资金即将进入楼市,以此博取眼球和忽悠市场。然而,市场对另一种房地产证券化融资形式却忽视了。那就是央行四项规定中的第四项指出:积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

 

那么,REITs是个啥东东呢?是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

 

REITs是个舶来品,最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。根据组织形式,REITs可分为公司型以及契约型两种;根据投资形式的不同,REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型;根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种 REITs;根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募与私募型。

 

这里我们必须把握REITs特点有哪些?1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

 

REITs一经面世就受到投资者的热捧,发展非常迅速,规模直线扩大的一个原因就是投资回报高、流动性变现能力强、准入门槛低。通过REITs,个人小额投资者也可以实现自己投资房地产赚取高回报的梦想。同时,只要把握好,风险不一定高,因为其流动性非常好,随时都可以在证券市场交易卖出或者在柜台赎回,若有风险只要“跑的快”,就会规避掉。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。

 

从中我们可以看出,REITs既解决了房地产投资资金不足的问题,又给小额投资者开辟了投资房地产赚取高回报的投资理财渠道,同时,又丰富了证券市场交易品种。从设计上是一个对房地产、房地企业、基金信托公司和投资者多赢的一款产品。

 

真正的REITs不会在房地产领域里进行投机炒作,从而推高房价。从欧美、日本以及香港等成熟市场看,占90%的权益型REITs投资于房地产并拥有所有权,从事房地产经营活动,如租赁和客户服务等。与传统房地产公司的主要区别在于,REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营,而不是开发后进行转售。

 

2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。这次央行在放水房贷政策中重新提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”,预示着央行很快将会同有关部门对“REITs初步试点的总体构架”进行完善后推出。这是中国房地产市场、证券市场、信托基金以及广大投资者的一件大事情。特别是对于房企、信托基金公司和小额投资者都是难得的机遇机会。REITs在中国发展市场前景非常广阔。

 

REITs的风险点在于,会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。特别是房地产低迷时,投资者收益必然下降甚至负增长。因其收益主要来源于租金收入和房地产升值。这就决定了,在目前中国房地产市场低迷情况下,投资REITs是有风险的,投资者应该有一个清醒认识。

 

笔者最大的担心还是,无论是推出MBS还是REITs,给出的一个导向是,力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化,带来的最大问题就是迅速推高金融风险,最终被身不由己地推向金融危机轨道。同时,门槛低、回报高的REITs推出后,必然导致民间资本大举进入到房地产领域,使得其他实体经济实体企业融资难加剧,影响经济结构调整和转型进程。另一个担心是REITs这个舶来品进入中国后被扭曲变形。加剧房地产行业的投机炒作现象,最终推高金融泡沫风险。

 

在全球经济尚未从金融危机阴影中完全走出,一些发达国家伤疤未好就忘了痛,正在用酿造金融危机的办法应对金融危机的今天,中国力推房地产金融化貌似不合时宜。

 

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一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。在从事商业银行管理的同时,酷爱进行金融研究,各经济、金融报刊文章也一直不断。在做好这些本职工作的基础上,曾经尝试利用业余时间进行新闻时评写作,这一尝试可不得了了,竟然苦…
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