REITs在中国将引发次债次股危机

吴东华 原创 | 2014-10-31 16:29 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:REITs 

    中国历史上有淮南的桔到淮北就成枳的故事,意味着水土不服。实际上,REITs在美国是桔在中国将是枳,而且将引发中国次债次股危机,依据如下。

 

美国REITs的环境土壤是怎样的?

 

美国因为格林斯潘把利息一路下降到零,而且买房只需要绿卡就可以了,不管是从牢房里出来的,还是讨饭的,这种环境中国是没有的。

 

美国每年可以把房屋增值的部分可以通过抵押贷款获得享受,这些再贷款资金可以用于旅游购物投资房地产买股票等等,利息随行就市,这种环境中国是没有的。

 

美国可以对房地产抵押债券进行打包,这类似中国对多家商铺进行打包,但是,美国还可以进行递进形式的再度打包,然后进行切片,分为三个层面。一个部份属于稳健投资,有少量风险的,适合于大型机构投资,如养老保险机构。一个部分适合于对冲基金投机的,还有一个部分是风险最低的,但是回报也是最低的,这种环境中国是没有的。

 

美国有哪些REITs种类?

 

有专业养老地产REITs、商业REITs、按揭REITs、独栋房产REITsREITsREITs等等,有银行间市场的REITs,相当于债券,属于债务融资型,有证交所市场的REITs,相当于股票,属于权益型。一般来讲,REITs三分之二的收入来自于高派息,三分之一来自股价。

 

中国的REITs市场现状如何?

 

由于REITs属于信托的新玩法,但是,由于大型房地产不需要融资,他们在银行贷款利息很低,如此,这条道路就堵死了。那么通过改造成权益型REITs,但是这种方式目前类似于出租物业获得收入。

 

比如苏宁电器近日把近8家店铺卖给中信信托,然后回租,获得40多亿元现金,而中信打包成权益类REITs,将来想通过上市退出。但是,如果苏宁业绩失灵,变成亏损,那么就没办法租用这些店铺,如果通过租给第三方,那么存在经常更换租户来租用,那么当中就存在空隙没有收入,而且存在每个租户出价不同的情况。这种模式能否成功还有待检验。

 

另外,如果房地产陷入持久的衰退,三五年后房价普遍下跌三成,那么,现在发现的REITs将成为将来的金融危机的定时炸弹。这是面值缩水三成,如果楼市中长期陷入衰退,将给中国带来巨大的金融危机。成万上亿的社会投资者将面临亏损,那么社会极不稳定。

 

综上所述,由于中美国楼市土壤不一样,美国历史上推出REITs时,楼市价格继续上涨,可以连续进行这项游戏。而中国现在的楼市已经见顶,不适合推出REITs该项目,否则,将来楼市陷入无尽的衰退这种,将引发巨大的社会动乱,大量老百姓投资变成套牢一族。所以,REITs在中国将引发次债次股危机。

 

作者简介:吴东华,知名经济学家,创新专家,服装战略专家,预测欧美元趋势第一人,第一经济整合专家,印度经济专家,外贸专家,世界经济专家,前商务部国际经济合作学会经济研究员、前商务部中国企业走出去研究中心顾问。提出解购论淘汰并购论,抛出第四驾马车进行一系列整合创新,吴东华用第四驾马车精髓指导过美国大使馆、伦敦ARM、法国ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德国《明镜》等国内外数十家机构,指导技术创新、渠道创新、销售创新、款式创新、包装创新、服务创新、产业区创新、打造全国品牌国际品牌国际名牌,网络搜其《全球缺乏“离岸”经济创新认识》、《企业综合创新将赢全球10年》是创新最好研究,被指导企业业绩年新增50%100%200%300%不等,经济研究范围、指导范围、指导企业收入新增速均超过顶尖经济院长,详见吴东华网易官博。写于20141031

 

正在读取...
个人简介
吴东华,中国预测欧美元趋势第一人,商务部中国企业走出去研究中心顾问,BWCHINESE美国>中文网专栏作家,中国国际经济合作学会国际经济研究员。经济论文被英美香港等海内外一百多家报刊杂志等各类媒体发表、引用和深度报道. 研究…
每日关注 更多
赞助商广告