中国房价并没有大泡沫

黄有光 原创 | 2014-02-19 11:49 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:

  中国房价并没有大泡沫

——答易宪容研究员

黄有光

中国社会科学院金融研究所易宪容研究员一篇与我商榷之文章(编按:见2月12日《联合早报·言论》),提出对我论点的一些质疑,本文回应之。

我2月6日在本栏的文章引用《经济学人》文章[正月4-10日期第55-6页]:“相对于长期平均,中国的房价相对其人均可支配收入,被低估37%。” 易宪容研究员认为,“对此结论,在中国城市居民看来,一定以为是天方夜谭。不知道该文章所引用的数据从何而来。如果是从中国国家统计局而来,然后用这些数据与欧美发达国家的数据比较,所得出的结论一定让人啼笑皆非。”

这容易解释。《经济学人》文章应该是根据中国国家统计局的数据,但不是“与欧美发达国家的数据比较”,而是与中国自己的“长期平均”的数字比较。因此,得出的“中国的房价相对其人均可支配收入,被低估37%”的结论是“相对于[中国自己的]长期平均”,与欧美的数据没有关系。细心的读者应该会发现,这数据并没有证明中国现在的房价被低估,也没有证明没有泡沫。还有,我也同意官方数据未必很可靠。不过,在其可靠范围内,这数据表示,如果说中国房价现在泡沫很大,那么十年前、二十年前,泡沫应该更加大,至少是根据‘房价相对人均可支配收入’这比例来衡量。根据易文,这是“国际上通行标准”三个之中的第一个。很多评论者认为中国的房价泡沫越来越大,但根据这主要的标准,即使有泡沫,应该是越来越小。

价格泡沫是不可持续的、远远超过实际价值的、通常受不合理与最终不可实现的预期所支持的价格暴涨。泡沫虽然可能持续相当久(例如荷兰的郁金香泡沫),但终于会爆(除非世界在其爆之前灭亡),而且爆时绝大多数是价格的快速与加速暴跌,经常还会跌到远低于实际价值。由于这样才叫做泡沫,因为真正的肥皂泡沫一爆就全完了!

如果中国房价有大泡沫,这泡沫已经大大缩小了至少十多年。2012 上半年连绝对价格都下降了,为什么没有房价的加速暴跌,反而又回升了?这样的价格动态,看来很不像泡沫,反而比较像是有实质经济因素支持其上涨,受政策打压或短期不利因素影响时,才暂时下跌。

其次,易文说,“中国住房有一个无限大的市场,而且在这个大市场中,住房价格水平有天壤之别。高者每平方米可以到10万元以上,低者可以不足千元,而且后者占绝对高的比例。”若然,这证实我的看法。“每平方米不足千元”,即使对于大多数中低收入者,也不是很大的问题。只有非常低收入者,才有问题,而这是收入太不平均的问题,不是多数房子价格太高的问题。既然“每平方米不足千元…占绝对高的比例”,那么即使有高房价的问题,也应该只是适用于少数大城市的中心地段,是一些人收入暴增的可预见结果,如我前文所述,这结果本身不是大问题(问题在收入分配不平均),也不构成泡沫。

不过,易文说,“只要有部分市场有泡沫就够了。2008年美国房地产泡沫破灭,不也是部分地方房价过高导致的吗?现在很多人就是用这种平均数法则,来说中国房地产不存在泡沫,实际上是掩耳盗铃。”实际上,美国的情形是全国几乎全面上升与下跌,虽然不同地区的升跌幅比例不同。

易文说,“把农村住房引入来证明中国没有房地产泡沫,更是风马牛不相及,因为农村的住房根本上就不可交易,价格都不存在,何从说有没有泡沫?”我引用张军教授的数据是:“从2004年到近年,农村房子的建筑成本增加成为原来的3倍,而城市房价还不到原来的两倍”。这不是在论述农村的住房价格有没有泡沫,而是在质疑城市房价泡沫,因为在那近整十年,城市房价的增幅,还远低于农村房子建筑成本的增幅。

还有,易文说,“引用一些学者的言论,来论证中国房地产市场没有泡沫,更是以讹传讹。在中国许多所谓的学者,没有道德、没有良知、也没有学术底线,有的只是利欲薰心。不少人为了一点私利可把其学术良心卖得一光二尽。”我相当同意易研究员对许多所谓的学者的评价(详见拙作《快乐之道:个人与社会如何增加快乐》,复旦大学出版社,2013,关于道德的第12章。)不过,应该澄清两点。第一,我所引用的张军与黄少安教授,以我所知,都是有相当的道德良知与底线的著名经济学家。第二,他们并没有论述房价没有泡沫。黄教授甚至认为中国房价“存在比较严重的泡沫” (《经济学家茶座》,第62期,2013年11月)。是我引述他们的数据与论据来支持我的中国房价没有大泡沫的观点。

易文说,如果根据我所引用的数据,“中国农村居民住房占有率为100%,城市为90%,中国住房市场需求从何而来(居民都住房了),价格岂能不下降?”这数据是根据黄教授的。其实,即使住房占有率为90% 甚至100%,还是可以有相当的住房市场需求的:其余的10%、新增家庭(孩子结婚、离婚)、对住房改善的要求等。在中国的情形,更加重要的当然是城镇化、大城市化,使城市住房需求大量增加。

易研究员的论述也有一些我同意的地方,例如关于官方数字的可靠性,财富转移到少数人手上等,不但造成对房价泡沫的评估的困难,还造成很多其他问题,但这超越本文的范围。

正在读取...
个人简介
澳洲蒙纳士(Monash)大学经济系教授,出版过《福利经济学》,《黄有光看世界》等书,在国际权威经济学期刊发表过许多文章。
每日关注 更多
黄有光 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告