地产信托的“危”与“机”

孔改发 原创 | 2014-03-04 17:17 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:地产信托 

近日来,房地产可谓是出尽了风头。

上个周末,先有杭州传来部分楼盘大幅降价,引发一出“老业主打砸售楼处,新主顾挤破头抢房”的尴尬闹剧;后有兴业银行监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险,暂停地产夹层融资与地产供应链融资。受制于此, 224日周一股市开盘后应声下跌,当日地产板块整体跌幅达4%,万科、保利、招商、金地等大型上市房企跌幅均超6%。一时间,房地产崩盘论不绝于耳。

其实早在之前,众行业大佬就纷纷开始唱空:李嘉诚大笔抛售房产、新鸿基旗下项目大幅降价40%、王石说今年“形势不妙”、王健林对今年楼市“并不乐观”、任志强表示“不要对2014年太抱希望”。

房地产行业风声鹤唳,而信托作为其重要的融资渠道,又是刚刚挺过了30亿的刚性兑付大关,自然也引发了更多的关注。

信托业协会数据显示,去年房地产信托新增项目金额达6848亿元,涨幅达116.49%,而信托总的新增项目金额增速则为32.36%。据悉,在2014年则至少将有近2500亿元的地产信托到期兑付。事实上,过去几年已经出现了数个房地产类信托出现兑付危机。这些项目虽然最终依靠各种方式实现了刚性兑付,但无疑给信托业敲响了警钟。

其实,对房地产行业来说,信托公司近来也一直采取谨慎的投资策略,风控措施整体趋严。各信托公司早就从 “交易对手”、“区域位置”、“现金流”等几个主要监控指标着手,建立了一系列严格的风控体系。比如:对住宅地产来说,则倾向于一二线城市、五百强房企、还款来源明确的刚需房产;对商业物业来说,则倾向于租售定位明确、招商管理能力强、区域人流量大的优质项目。

此外,银行新一轮的信贷紧缩,反而给了信托一个机会。信托公司将更有条件选择优质融资方,本身的议价能力进一步提升,地产信托的质地将更加优良,规模也可能进一步上涨。

就整个房地产行业来说,房价在未来虽然可能不如前几年的疯狂涨势,但也不可能出现大的下跌,尤其是在一二线主流城市中。

首先,在一二线城市中,房价是由不断增长的刚性需求支撑的。也是从杭州来看,在宣布“直降6000”后,开盘三年销售不过300余套的天鸿香榭里,在227日一天就卖出158套。而与其相距不到1公里的德信北海公园,是杭州最早宣布降价的楼盘,在3天的时间内认筹超过300组,其尾盘的208套房源也已悉数清空。由此可见,目前房价一旦有所下跌,就会引发一大批购买力,一定程度上给房价提供了支撑。

其次,从国家政策来说,十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力。而我国去年公布的城市化率则只有53%,城市化率还远远不够。未来持续增长的城镇化需求将进一步推动房地产的发展。

最后,国土资源部发布的2013年国土资源统计数据显示,2013年全年全国国有建设用地供应同比增长5.8%,全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新了20113.15万亿元的历史记录。而这些价格高昂的土地则一定程度上压缩了房地产商的利润空间和房价的下降空间,从而给房价提供了一定的支撑。

由上可见,地产信托项目的审核更加严格,房价也不会出现大幅下跌。地产信托整体风险可控,不会发生系统性风险,而个别单体风险则可以通过研究和分析一定程度上加以避免。

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