中国的房地产市场会不会崩盘？

　　近一段时间以来，有关中国房地产市场会不会崩盘的议论很多，负面报道也很多。甚至中国国内的多位房企大佬，也对房地产市场不看好。

　　联想到近两年来李嘉诚在中国内地持续抛售房产，也使得中国房地产市场将出现崩盘的论调有不小的市场。

　　当然，也不是所有的中国房企大佬都是不看好中国房地产市场的。据媒体报道，中国最大的房企之一，大连万达集团董事长王健林就认为，“崩盘论”绝不可信，他还预判，未来中国楼市走势将会“平稳健康发展”。他甚至发表这样的观点，如果谁信中国房地产崩盘，那脑袋就有问题了。

　　王健林所以这样信心满满，主要有三个方面的理由。一是去年中国公布的城市化率是53%，而按照他的判断，实际数字可能连40%都不到，城市化还早；二是中共十八届三中全会以及刚刚结束的新型城市化工作会议，都把城镇化作为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力，楼市不可能在这个时候出现“崩盘”。三是在去年流动性适度偏紧的情况下出现交易量萎缩非常正常，如果今年二三季度流动性适度宽松就会得到解决。

　　正常情况下，王健林列出的三个方面理由，是站得住脚的，也是有一定道理的。但是，就中国目前的实际情况来看，却未必能够行得通

　　先来看第一条理由，城镇化率的问题。城镇化确实能够带动房地产业，前提是，各项配套能够协调推进，共同作用。否则，城镇化对房地产业的带动也会出现停滞甚至负作用。眼下，中国的城镇化率水平是不高，可利用的空间很大。但是，由于城市配套严重滞后，已经制约和影响了城镇化率的推进。如社会保障、医疗卫生、教育、就业等，已经让很多农村人口对城市感到恐惧，进城的热情远不如前些年了。在这样的情况下，如果政府仍然满足于通过房地产来吸引农民进城，可能会适得其反。

　　相反，如果在推进城镇化过程中，能够优先考虑各种配套，并在配套健全以后再通过城市建设和房地产等吸引农村居民，城市化进程会快得多，农村居民对城市的向往也要强得多。那么，王健林的这条理由，在当下的中国城市化建设过程中，是效率不会太高的，作用也是不会太大的。

　　再来看他的第二条理由——新型城镇化。新型城镇化，确实是中国未来城乡建设和经济发展不可忽视的重要力量。但是，中国中央政府已反复强调，新型城镇化不能重走城市化老路，必须克服大拆大建的矛盾。这也意味着，在新型城镇化建设中，房地产可能会有一定空间，但必须以人的城镇化为目标，而不是象现在这样以损害民众利益为代价。那么，新型城镇化对房地产可能产生的稳定作用、推动作用就要小得多。如果指望新型城镇化来支撑房地产业的发展，恐怕会落空。

　　更重要的，在城市化已经出现很多泡沫的情况下，中国政府绝对不会再让新型城市化出现泡沫，包括房价、政府负债、城市配套等，政府都会提出新的目标和要求。在这样的情况下，今天房地产市场的泡沫，就必须在新型城镇化全面启动前能够得到消化。至少，不能再继续出现泡沫。否则，会直接影响新型城镇化进程。

　　至于第三条理由，就更是站不住脚了。想一想，中国的房地产泡沫，就是因为货币超发形成的，中央政府还能允许用货币超发来保房地产市场吗？可以这样说，货币政策在房地产问题上，只会保不要崩盘，而不会保所谓的健康稳定。

　　当然，因此而认为中国房地产市场要崩盘，就十分悲观地看待中国房地产市场，也是不对的，而且是非常有害的。中国的房地产市场，确实存在很多的问题和风险，但是，并没有到了会崩盘的地步。

　　中国的房地产风险，主要源于三个方面。具体包括：政府对房地产及其“土地财政”的过度依赖，导致房地产业发展被扭曲；银行在经营过程中眼前利益、短期利益意识过浓，导致信贷资金过多地投向房地产和政府融资平台，风险较大；政府负债流动性不足，政府偿债能力很弱，也带来不小的风险。

　　这三个方面的风险，说大也大，说不大也不大。大，是因为任何一个方面出现问题，都会对房地产市场带来直接冲击，并引发房地产市场风险爆发。不大，是因为这三个方面都是可控的，就看中央和地方政府如何把握了。因为，不要三方面的问题不再继续恶化，风险就可以控制在政府能够把控的范围之内。反之，则有可能引发风险。

　　所以，要想“崩盘论”不变成现实，中国政府就必须采取强有力的措施，遏制房地产市场的继续冲动，遏制地方政府的政绩冲动，遏制银行的短期利益冲动，让所有的工作，都能围绕健康、稳定、可持续发展展开，而不是只顾地方利益、局部利益和部门利益。

　　总之，中国的房地产市场不会崩盘，但拐点迟早会来。笔者预测，最长时间不会超过3年。而拐点的导火索，可能不是商品房，而是商业地产，其中，城市综合体是最主要引线。到时候，中国的房地产市场会出现一些震动，地方政府、银行等也会面临暂时吃紧的现象。